企業分析：3261グランディーズ(3.5)

2016/7/8（8年前） 3.5, 企業分析 35

ハチジュウさん

お待たせしました。それでは3261グランディーズです。よろしくお願いします。

■結論

ニッチ戦略と誠実な企業姿勢で大分・宮崎を中心に成長。
地域拡大の成否・パワービルダーとの競争が今後の成長のカギを握るが、そこまでの強みがあるかは意見が分かれる。保守的にみて3.0に近い3.5。

■基礎情報

GMOクリック証券の分析を使います。

・その他IR資料など

■ポイント

Step1：業績の確認

・売上は20億円程度。概ね右肩上がりだが2015は減収に転じた。営業利益率は15%程度で高め。
　→2015の減収理由は？
・B/Sはキャッシュが溢れており極めて健全。

Step2：事業の確認、ビジネスモデルは？

・大分・宮崎などを中心とする住宅メーカー。戸建が中心で分譲マンションや投資用マンションも手がける。戸建は2,000万円以内という低価格帯をターゲットにしている点がユニーク。
・住宅メーカーとしては規模は小さく、戸建は年60件程度の販売数。2014は分譲マンションがあったことで売上が伸長し2015はその反動で減収。
・財務面はキャッシュ志向がかなり強い印象で健全性は高い。
→ビジネスモデル・強みがはっきりしない。低価格セグメントに絞っているのは悪くないが競争が激化した時に勝てるのだろうか。

Step3：株価の確認

予想PER7.4、PBR0.97で割安

■ハチジュウさんへの質問
①この企業の強みはなんだと思いますか
②５年後の売上・利益率のイメージはどれぐらいだと考えていますか
③その他、聞きたいことがあればどうぞ

『企業分析：3261グランディーズ(3.5)』へのコメント

名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/09(土) 00:52:11 ID：23e96d665 返信

すぽさん、宜しくお願いいたします。返事がとんとんといかない時間帯がありましたらすみません。８００字におさまりませんでした。
まず２０１５年の減収ですが、これには理由が３つあると思っています。
・一つがおっしゃられているとおり２０１４年に分譲マンション売り上げからの反動。これはいたしかたないと思っています。
・残り二つが課題であり、その一つが用地仕入れの顕著な遅れ。用地取得が遅れた原因は様々あるとは思いますが、単純に力不足とみることもできますし、折り合いがつかなければ無理に仕入れないとみることもできます。
・三つめは２０１４年に在庫を売り切ってしまったことへの反動です。２０１４年４Qの数字がよかった点（このときマザーズ鞍替え）が、売り上げに大きなムラを生じさせたし、規模が小さい会社の課題でしょう。
次に質問へ答えたいと思います。
名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/09(土) 00:53:33 ID：23e96d665 返信

①この企業の強みはなんだと思いますか
→
・低価格の割には高品質な住宅が売りです。それは他社との競合を避け、その上でよいものを売ることを突き詰めた結果だと思っています。競争は避けていく姿勢は明確です。結果的に競争に巻き込まれた場合は一時的に売り上げに響いてくると思っていますが、基本的に回避を選択すると思っています。また、住宅の二極化が進んでいく中で（大きな家と小さな家）小さな家に特化していることも特徴だと思っています。それらの家を、型をある程度しぼり、同じ資材を多く仕入れることでコストダウンを図れます。また同じ型なので大工も効率がよい段取りで進めてることができ、結果として工期が短くコストダウンにつながり利益率を確保しています。
・社長の存在が強みです。経営に長けている稲盛和夫先生率いる稲盛塾で深く経営を学んでおり、それは中期計画や財務状況（キャッシュがあふれており、もっと攻めることは可能だし様々な施策が可能）にも表れています。また社員教育や社員待遇なども不動産会社にありがちな歩合制の要素が少なく、安心して働ける環境づくりとモチベーションづくりがうまい会社・社長である感じています。個人的にはマラソンやトライアスロンをしている点も好感が持てます。
・二つの横の展開・成長が期待できる。
一つは営業所を増やすことで売り上げを増やすことです。大分を一つも成功モデルと仮定した場合、それを他地域（地域の県庁所在地等）へ広げることです。現在は宮崎、松山と広げています。ただ宮崎は今のところ大成功しているとは言えないので、注視しています。
二つ目は商材を増やすことです。フォレクスという建売で一定の成果を出しており、その経験を活かしたアテレーゼというメゾネット型の投資用アパートを開発したことです。これはとてもおもしろい発想だと感じています。
名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/09(土) 00:54:56 ID：23e96d665 返信

②５年後の売上・利益率のイメージはどれぐらいだと考えていますか
→
中期計画で３年後に経常利益（売り上げベースでなくてすみません）が５億としています。これが大きな流れとなっていますし、前期が悪かった分、努力次第で達成可能とみています。前期が2.3億なので3年で倍ですね。これですと単純に年３０％の増益率になりますが、実際の平均的な成長率は１５パーセントあたりとみています。ですので楽観的に3年後に5億であることを前提にした場合、5年後は経常利益6.6億。厳しめだと5年で5億というとことでしょうか。利益率も１３～１４パーセントで推移していますので、３年後に経常利益率１５％は現実的目標だと思います。５年後も維持で１５％だと考えています。
③その他、聞きたいことがあればどうぞ
→不動産業の部類に入りますが、家を作る製造業に近いイメージを持っています。そのあたり、すぽさんの見解を聞きたいです。また、長期的には様々な形での株主還元にも期待できると思っています。すぽさんの経験則上どうでしょうか。
長々とすみませんがよろしくお願いします。
名前:すぽ投稿日：2016/07/09(土) 21:37:07 ID：589fc6ab0 返信

ハチジュウさん、ありがとうございます。
社長、ニッチ戦略、コスト力あたりが強みというハチジュウさんの捉え方については違和感はないのですが、どれも「安心して投資できる」要因にはなりづらいという印象です。
この企業を見て一番印象に残るのは「パワービルダーとの競合回避」です。パワービルダーは「一般的な建売をより安く」ということで基本的にはグランディーズの方向性と似ています。ただパワービルダーはグランディーズより規模が大きく「一般的」な家をベースに建材の大量発注をしています。このため変形地などについては扱いづらいのです。グランディーズはそこに入り込むという構図です。
現時点ではそれほど悪くない戦略ですが、基本的に模倣は容易です。現在の一番のリスクはパワービルダーなど調達ノウハウが強い企業の参入ではないかと思います。
投資用マンション・分譲マンションについてはとりたてて強みは感じません。
成長に関しても拠点数増加で戸数を増やせるのかは未知数です。2015に戸建建築数が減少しており、要するに60戸あたりが実力のようにも見えます。
「競合が生まれず、拠点を増やすことによる成長」というのがグッドシナリオだと思いますが、「シナリオ通りに行かずに横ばい」「景気減速による悪化」というシナリオも一定程度考えておく必要があると思います。
>家を作る製造業に近いイメージを持っています。そのあたり、すぽさんの見解を聞きたいです。
不動産メーカーですから見方を変えれば製造業と呼べなくはないですが、不動産業はやはり営業の方が重要でしょうね。
メーカーとしての強みについても年間60件では規模によるコスト優位性もありませんので「大したことはない」と考えせざるをえないと思います。
ここまでいかがでしょうか。
名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/09(土) 23:29:45 ID：42ee89a3a 返信

すぽさん、返信ありがとうございます。当社は俗にいうパワービルダーと大枠では同じですが、その中でもより尖ったニッチな枠を作り出していると思います。比較的小さい家で、特にこだわっているのはより安くより高品質というスタイルです。そこに今の利益率を叩き出している点は魅力を感じています。他社の模倣が容易かどうかは即答できませんが、すぽさんが思っているより容易ではないと思っています。建設や営業の技術に関しては革命的なことをしているわけではありません。しかし、職人のごとく品質にこだわり、低価格で提供し、かつ利益を確保し、全職員で思いを共有できているのは小さい会社ならではだと感じています。規模によるコスト優位性がないのは同感です。むしろこの規模でしっかりコストダウンしていること自体が評価できると思います。今後さらに規模が大きくなるにつれて優位性が見込めるのではと感じました。
一営業所で６０戸あたりが実力である点は概ね理解できます。増員による微増は可能性があると考えていますが、飛躍的な戸数の伸びは望めないでしょう。そこで現在の流れは横の展開（営業所拠点を増やす、商材を増やす）を模索しているのだと思っています。
上記のことから「競合が生まれず、拠点を増やすことによる成長」を一つの成長シナリオだとするならば、競合の出現への危惧よりも、拠点増がうまくいくかの危惧の方をしています。景気減速による業績の悪化も懸念されますが、低価格を売りにしている当社の需要は比較的保たれると思っています。悪化の度合いは他社より軽いと思っています。とはいえ景気の影響は一定程度受けることは否めません。
商品を軸に話を展開しましたが、突き詰めていくと私個人は社長・社員・理念に魅力を感じているのかなと考えさせられました。議論をすると考えがいろいろまとまったり新たな気づきを得ますね。
名前:yui 投稿日：2016/07/10(日) 01:45:00 ID：3b2ecf0da 返信

すぽさんこんばんは。
ちょくちょくブログを観覧させて頂いておりますyuiです。
今回の分析銘柄はPERが1桁台と指標的に割安で、新規銘柄探索中でもあり気になったので私も銘柄を調べてみたのですが
この企業の住宅は作りの丁寧さや周辺立地や耐震等級3相当など建売住宅の不透明感や不安を解消しつつも低価格で私にはかなり魅力的な商品に見えました。
(余談ですが正直に言うと、明らかにコスパ良くて株よりフォレクスを購入したい気持ちが湧きました笑）
大分の同価格帯建売住宅を調べグランディーズと比較してみると機能面は同じだが明らかな質と信頼度の差があり、パワービルダーでも2000万円以下でこのクラスの土地付き一戸建てを販売し採算を取るのは少々難しい(薄利多売が難しい地域で割に合わない)ように感じますが、パワービルダーはそれほどまで強いのでしょうか？
逆に言えばグランディーズはこの価格と少ない販売数で営業利益率15%前後を出してることに少々の違和感、材料や用地仕入れ等のなにか独自の強みがあるのかなとも感じました。
拠点を人口とお金の行き交いの多い福岡ではなく宮崎と松山に増やしたことも強みが活きる土地を選んだためかと、また社長のブログを覗いてみると過去の建売購入者からの新規顧客紹介や修繕、改築、特別で注文住宅依頼などが相次いでいたようで地域密着企業な印象があります。
ただしその強みのみでは爆発的な成長は望めないですね。
ただ投資用物件が毎度すぐに売約することも少々気になりますが。
2014〜2015年に歪みがありますが、売上の成長と利益率そして財務は良好で堅くコツコツ成長を続ける印象を受けました。
依頼ルールについて目を通し読みましたが、質問者様以外のコメント不可であれば未承認で大丈夫です。
まとまりのない文章で失礼しました。
名前:トルネコ投稿日：2016/07/10(日) 14:26:30 ID：589fc6ab0 返信

すぽさん、ハチジュウさん、yuiさん、こんにちわ。
住宅メーカーへの投資を考える際、個人的に気になる点が2点あります。
①強みのある地域の人口構造と今後の推移
②瑕疵担保責任
①に関して、日本の人口・世帯数は今後減少することが予想され、また、地方から都市へ人が移っていくと思います。グランディーズは地方都市で1平米単価6万円前後の立地をターゲットにしており、マーケットは縮小していくのではないかと思います。
②に関して、最近旭化成の問題もありましたが、住宅メーカーには瑕疵担保責任があります。安い価格で販売すれば、手抜き工事のリスクも多少上がるのではないかと思います。万が一の場合、賠償金額が多額になり、一気に経営が苦しくなることもあると思います。ただ、丈夫な家を安価で提供している優良企業であれば、魅力的な投資対象だと思います。ここの見極めが難しいと感じています。
名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/10(日) 16:25:04 ID：0bab3394f 返信

すぽさんに加え、yuiさん、トルネコさん、よろしくお願いします。
yuiさんが言われたように、会社というよりこの家がほしくなるという点は、時々感じています。もし私の地域に支店ができた間違いなく当社の家を選択します。もちろんコスパは最高だと感じていますが、その根底には家を媒体とした信用があるからなんだと思います。
また、yuiさんの言葉通り、社長のブログから得る情報や会社の思いを理解するのも、投資対象となりうるかの貴重な判断材料になっています。
トルネコさんの、地域の人口数ですが、一定の地域を除けば総じて減少の傾向です。当社もそれは重々承知しており、そのなかでも減少率が比較的緩やかな地域に限定して展開しています。まずは都会でなく地域(田舎)でありながら減少が緩やか。いわゆる各県庁所在地です。大分市、宮崎市、松山市、いづれも当てはまります。
旭化成グループの建材の問題が以前ありました。この手の問題は、当社に当てはまる可能性は極めて低いと思っています。逆に言いますと、当社が故意に信用を失墜するような行動で利益を水増し・もしくはコストダウンしているとわかった場合には、躊躇なく全てを捨て、投資対象から当社を外します。
名前:トルネコ投稿日：2016/07/10(日) 17:29:38 ID：589fc6ab0 返信

＞ハチジュウさん
ありがとうございます。ハチジュウさんは、グランディーズを信頼されているんですね。住宅に関して、新しく住む家を探したり、トラブルなどが起こった時、なかなか信頼できる業者って多くないと思います。地域密着型の不動産会社は、マーケットが縮小しても信頼を武器に成長できるのではないかと思います。最近、カンブリア宮殿で取り上げられていた「さくら住宅」は地域密着型の不動産会社の良い成功例だと思います。
グランディーズも何か地域に信頼されたり、愛される工夫などをされているのでしょうか？
名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/10(日) 18:59:05 ID：0bab3394f 返信

「さくら住宅」は地域密着型の不動産会社の良い成功例というのは知りませんでしたので、調べます。貴重な材料ありがとうございます。さくら住宅の信頼性の強みがわかればグランディーズの事にも言及できそうなきがします。
＞グランディーズも何か地域に信頼されたり、愛される工夫などをされているのでしょうか？
➡若い会社なので短い期間かもしれませんが、愚直にコツコツと信頼を重ねているのだと思います。この辺りはすぽさんへも伝えたい部分ではあるのですが、数値化やビジネスモデル化としては表現しにくい部分であり、主観的な表現の域を越えません。亀井社長のブログにてマラソンやトライアスロン、それらの練習、海外の困窮した子供に支援、子供行事、その他諸々に行動しているのは好感が持てます。へんな癒着や夜な夜な街で飲み歩くような行動は想像しにくいですね。その辺りは私もマラソンをしている立場で共鳴します。また、ブログ外でも様々なツールを使ってコンタクトを取っていますので、他の方々よりその思いは深く、信頼を持っています。
前の熊本地震にて別府や地理的に近い由布市
にて被害がほとんどなかったことも、信頼を更に重ねる機会になりました。
「銘柄に惚れるな」と一般的に言われますよね。長い付き合いをする中で、良いところ悪いところを把握するという意味では一つの会社を追いかける作業は、とても有意義(勉強になる)に感じます。トルネコさん、返答ありがとうございます。
名前:トルネコ投稿日：2016/07/10(日) 19:44:21 ID：589fc6ab0 返信

＞ハチジュウさん
社長さんのブログから人柄を読み取って信頼している部分も大きいわけですね。
不動産業界も中古車業界と同様に情報の非対称性があると思います。売り手は、売り物に対する情報が豊富であるのに対し、買い手は情報が乏しく専門的な知識も無いことが多いです。そんな中、誠実なコツコツ仕事をして地域に信頼される不動産会社は、その信頼が資産になると思います。
返信頂きありがとうございます。もう少し調べてみようと思います。
名前:トルネコ投稿日：2016/07/10(日) 19:58:02 ID：589fc6ab0 返信

連投すいません。
＞ハチジュウさん
カンブリア宮殿で2015年11月に放送された「大里綜合管理株式会社」も少しユニークな地域密着型の不動産関係の企業です。個人的にすごく印象に残っている企業で、もしご覧になっていなければ面白いかもしれません。
失礼しました。
名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/10(日) 21:41:04 ID：a207a0e49 返信

＞トルネコさん
さくら住宅・大里綜合管理について概要を確認させていただきました。
グランディーズとさくら住宅との大きな共通点として、「社員を競わせないこと」があります。歩合給の比率が他社に比べグランディーズは低く抑えられていることでそう捉えています。これは単に家が売れさえすればよいということではないというメッセージでもあります。家が売れた時からが本当の信頼関係のスタートであり、継続していくべきものです。社員も基本給でしっかり地に足をつけた仕事ぶりをし、社員の生活自体も配慮しています。単に売るだけの営業マンではないことが見て取れますね。その意味で、信頼は単に客と会社に留まらず、会社と社員の信頼関係構築にもなっていることに気づきました。
大里の方は、かなりの地域密着な会社ですね。グランディーズと手法は違うものの、目指す方向は変わりないような気がしました。
これらの会社をM＆Aしていって規模拡大するのもありですね。
トルネコさん、興味深い情報をありがとうございます。
名前:yui 投稿日：2016/07/11(月) 00:48:14 ID：16fd30175 返信

すぽさんコメント承認ありがとうございます。
そしてハチジュウさん、トルネコさんよろしくお願いします。
議論方法についてまだよく理解できてませんがよろしくお願いします。
私個人的に感じたことですがグランディーズは売り手目線ではなく消費者目線であり、家は一般家庭で1番高い買い物なのに不動産や建設業界はサービスが低質でそれを改新し低所得サラリーマンも安心して暮らせる家を作る企業にする(大型建設で大きな失敗をしグランディーズを作り人に貢献する等のブログなどに記載されてました)との社長の信念が感じられる企業ですね。
建売で地番に杭を打ってたのは驚きましたし、他の企業のように追加料金などは無く消費税込みの完全コミコミ価格表示も好感できます。
フォレクスが誕生する成り行きをブログにて発見しましたが、今回のアテレーゼも同様にヒットする可能性もあるかと思います。
(思ったより評判が良い、工期が驚くほど短い、耐用年数後もコンクリート住宅に比べ更地にする費用が割安でその後の土地活用が可能など)
ブログを見た限りだと社長がかなりコストと商圏需要を意識しているのは見て取れますので不況時も他より強そうですが、リスクとしては社長自身に何かあった時のリスクは大きいですね。
投資用物件が毎回即売にも関わらず量産化しない理由が気掛かりですが、アテレーゼに力を入れると小さな企業なので業績にも跳ね返ってきそうですね。
もっと儲けられるのに不器用な商売をしたり世の人のために利益削ってる印象を受けました（笑）
名前:すぽ投稿日：2016/07/11(月) 08:54:25 ID：589fc6ab0 返信

ハチジュウさん、yuiさん、トルネコさん
ありがとうございます。
>yuiさん
議論への参加はウェルカムです。特にルールは記載していませんが、誹謗中傷や議論する気のない書き捨てなど非常識なもので無ければ全てOKです。
>トルネコさん
議論の参加ありがとうございます。嬉しいです。
ここまでの議論では「顧客視点の経営姿勢」についてお話しされていたと思います。社長ブログや、思わず買いたくなるような低価格高品質な商品からも伺えます。
一方、私の持論は「ビジネスモデル8、社長2」であり、社長や企業姿勢よりも市場環境や競争優位性を重視しています。
その視点から見ると「ニッチ戦略がひとまずうまくいっている会社」というのがグランディーズへの今の評価で「拠点拡大」「マンション」といった新しい施策は成功するか未知数です。
また景気減速、競合参入に対しても明確な回避策が思いつかずリスクに見えます。
これらを総合して考えるべきだと思っています。いかがでしょうか。
名前:トルネコ投稿日：2016/07/11(月) 11:54:02 ID：589fc6ab0 返信

＞すぽさん
私もそう思います。不景気時には業績が落ち込むこともあるでしょうし、本当に今が割安なのか検討する必要があると思います。ビジネスモデルに関しても、現段階ではすぽさんと同じような見方だと思います。
私事なのですが、週末までPCを使える環境におらず、今、ガラケーで書き込んでいます(^_^;)詳しくデータを見ることができないので、観戦させて頂こうかなと思います。すいません。
名前:yui 投稿日：2016/07/11(月) 15:20:18 ID：d3c4eddc4 返信

すぽさん、ありがとうございます。
チェーン店などは誰にさせても儲けやすいビジネスモデルを持っており店舗増加による業績拡大が容易にできますが、グランディーズは人材育成が必須でワンテンポ遅れてしまいますね。
「マンション」「拠点拡大」
この2点について、
グランディーズ開業2年後のリーマンショック前から経営者が不況入りを感じており、その対策としてまさに
「2008年に2件出た分譲マンションを封印し、大型より景気の影響が少ない個人向け建売住宅メインにスイッチ」
「力がつくまで拠点を増やさず不況時に強い筋肉質体系を整える」
とのことです。
実際リーマンショック後グランディーズは2009年に赤字化したものの、その後の不動産業界低迷時に2010年から5年連続増益しており、さらに経常利益率は2010年の5.6%から2013年の17%へと年々高めております。
不動産は確かに不景気の影響が大きいですが他業種全般的に大きな影響があり、景気対策や強み度合いなど以外は一概に不動産は不景気に弱いという論点ではないかなと感じました。
余談になりますが、景気の影響を受けにくいと言われ近年高PERまで買われてるEC企業なども実際に不景気で実需が低迷した時には横ばい、もしくはずるずると閑散化する可能性も無くもないと私はみてます。
(私もEC企業を保有してますが、横ばいでも株価はPER10倍前後まで大幅下落する可能性ありと注意してます)
ただし金利に関しては不動産は影響がダイレクトで、グランディーズは無借金であり他企業より影響が少ないですが金利によって売上に影響が出ることはリスクですね。
名前:yui 投稿日：2016/07/11(月) 15:21:55 ID：d3c4eddc4 返信

競合企業に関しては仮にグランディーズよりコスパのよい家が出てくるとさすがに厳しいですね（笑）
現在各地域の物件を観覧して調べていますが現時点で競合になる物件(作りを無視して同規模同価格や、安さなら土地ギリギリいっぱいの1500万円以内もありますが)や企業が見つからず、
よろしければすぽさんの知っていらっしゃるパワービルダー企業を教えて頂けると参考にできて嬉しいです。
本日買い注文を入れおりましたが流動性リスクもありますね。
タイミング良くコメントを書く時間をなかなか取れなくて、書きたかったことを書くと文章が長々となってしまいごめんなさい。
名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/11(月) 17:50:08 ID：8f199c2f3 返信

すぽさん、yuiさん、トルネコさん、ありがたい情報ばかり。うれしく思います。
＞「拠点拡大」「マンション」といった新しい施策は成功するか未知数です。
→どれも真新しいビジネスというわけではなく、拠点に関しては大分本部の成功モデルをどれだけ他営業所でコピーできるかがカギになります。
投資アパートのアテレーゼに関しても、建売で培った技術と考え方をいかに投資アパートに組み込めるかにかかっていると思います。なぜならアテレーゼは土地の大きさに左右されずいろんな土地に順応させやすく（戸数が自由にアレンンジできる）、また木造でありフォレクスと共通する部分（建材や職人等）が多々出てきます。
成功は未知数ですが、可能な限りリスクを減らしている様子がうかがえます。当社からすれば突拍子もない事業（飲食業等）を始めたら不安になります。
＞景気減速、競合参入に対しても明確な回避策が思いつかずリスクに見えます。
景気に関しては、低価格路線の軸は明確ですので、好景気であれば年収３００万の方への需要が続くでしょうし、不景気であれば年収５００万の層が当社の建売を視野に入れていくという構図が浮かびます。これが高価格であれば景気減速の影響をもろに受けると思います。
競合参入に関しては、繰り返しになりますが、大原則は回避です。もし全く同じ事業を他社がした場合には、地域密着度や信用が左右しますｙね。ただこの部分はビジネスモデルとしてすぽさんから受け入れがたい部分だと思います。
全体的に（特に投資アパートは１００％）当社製品は営業力というより口コミや紹介でうまくいっている様子がうかがえます。そうしたくなる何かがあるんですよね。
それを文章で伝えなきゃならないのに、やきもきしますね。すみません。
名前:ごまお投稿日：2016/07/11(月) 22:12:14 ID：dbedd783f 返信

東武住販のような中古住宅リフォーム会社がライバルになりうるのではないでしょうか。
名前:ゴルキチ投稿日：2016/07/11(月) 23:19:49 ID：f84fcba75 返信

色々な分析方法があるものだと興味深く拝見させて頂いております。
私は、構造不況業種に新卒で入社し、7年後に成長産業に転職し、あっという間に20年が経ってしまいました。そういう経歴のせいか、株式投資でもまず最初にマーケットを見ます。縮むマーケットと成長するマーケットでは、事業の厳しさが雲泥の差です。以下、ご参考になれば幸いです。
九州の人口動態
http://www.kyushu.meti.go.jp/keizai-db/1/1_1/1_1_2.xlsx
日本の新築着工件数推移
http://www.mlit.go.jp/common/001133591.xlsx
中古住宅流通拡大政策
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/sousei/meeting/ccrc/h27-08-25-kokudo.pdf
建設業の人手不足
本日の日経新聞記事より
人口が減少し、新築着工件数が減少し、国策はリフォームなど中古住宅の流通を推進し、人手不足というマーケット状況かと思います。一方でニトリのように縮小マーケットで成長する企業があるもの事実ではあります。
名前:yui 投稿日：2016/07/12(火) 07:44:48 ID：b3cc8a6f4 返信

ゴルキチさん
仮に人口が10年で10%減ったとして単純に考えると需要は10%ダウンですね。
(ただし過疎地はそれ以上に人口減の可能性もあり人気市街地などでは逆に人口が増える可能性もあります、マーケットの縮小による倒産などにより新築の供給自体が減ることもあります。)
新築着工件数の減少については敵が減ってるので私には良い情報に見えました。
中古住宅流通拡大についても中古住宅と新築ではそもそも顧客ターゲットが違う(多少はかぶりますが)ので中古住宅が活発になって困るのは主に中古住宅業界です。
中古住宅の在庫は増える一方ですが、新築住宅の在庫が増えるわけではありませんので。
さらに中古住宅でもグランディーズの規模と立地(地価)だと土地代で800〜1000万円前後になるかと思われますので(大分で調べると不動産業者物件では同規模の土地のみで1200万円以上でした)、建物を500万円にしてもグランディーズと300〜400万円の差しか無く、逆に中古住宅検討者からすると修繕維持費など考えると新築のほうが魅力的に見えるかもしれません。
そこまで調べて私はグランディーズの土地付き新築一戸建ては破格のお値段だと確信してます。(グランディーズを購入後に建物を立て壊したら土地売却で約半額の800〜1000万円前後の地価総額)
縮小するマーケットで仮にグランディーズがニトリのようにお値段以上で強かったら…と現在規模が小さく伸びしろもかなり大きいので私は失敗するリスクと成功時のリターンの大きさを考えると投資対象として面白いと感じました。
不動産企業なので金利が上がるまでの一定の期間のみですが、これだけ投資家から先行きが危ないと低評価の今は逆に美味しい時期なのかなと思ってます。
流動性が低くてまだぜんぜん買えてませんが（笑）
名前:すぽ投稿日：2016/07/12(火) 23:53:22 ID：589fc6ab0 返信

ごまおさん、ゴルキチさん
議論への参加ありがとうございます。盛り上がってきましたね。
>yuiさん
気になるパワービルダーというと
・飯田ホールディングス
・タマホーム
あたりでしょうか。飯田グループの物件サイトがありました。
http://sumaiida.com/area/kyushu/
ちょうど大分と宮崎だけ進出していません。他県の物件を見ると2,000万円〜2,500万円でグランディーズよりもやや高い程度です。また、サイトの下の宣伝文句にもありましたが、飯田グループは年間36,000棟の家を作っておりグランディーズの500倍の規模でありその差は圧倒的です。
タマホームは割安な注文住宅メーカーですが、坪単価は40〜50万円程度とのことですので80平米なら1100万円ぐらいです。土地込みで2,500万円というところでしょうか。
yuiさんやハチジュウさんがおっしゃるように、大分・宮崎では地場業者が中心で、丁寧な仕事をするグランディーズに優位性がある状況だと思います。
しかし周りはパワービルダーがひしめいており楽観は禁物ではないでしょうか。
名前:yui 投稿日：2016/07/13(水) 09:38:43 ID：15a7fb3ff 返信

すぽさん、ありがとうございます。
グランディーズストップ高&ダウ新高値更新おめでとうございます。
飯田GHDは調査済みですが、タマホームは少々別ジャンルかと感じましたが丁寧な印象の企業で大分に腰を据えられると多少厳しそうですね。
大分、特に宮崎が空白なのは採算計画が合わないからでしょうね。
飯田グループについて
建売販売数が日本一の規模とのことですが、前期の売上原価率は83.63%となっております。
(前期の本決算短信12ページ包括利益計算書より算出、建売個別の売上原価が不明なのと建売の売上割合がかなり高いので全体の売上原価率で計算してます)
それに対してグランディーズの前期売上原価率は75.01%でした。
(同様に前期本決算短信、包括利益計算書より)
この数字からすると規模による原価率低減やスケールメリットがまったく無い(規模が大きくなり他の費用が増えた？)
またグランディーズと同価格同商品でマネることは原価率的にも少々厳しいと私は感じたのですが、すぽさんはこの点についてどのように思われますでしょうか？
(ちなみにタマホームは前期売上原価率80.40%です)
そしてご紹介頂いた建売日本一の飯田GPのホームページを覗いてみると、物件の写真が資材置き場のような写真ばかりでシャワーヘッドのみが写った意味不明な写真や斜めの写真もあります。
飯田GPは3連以上からの物件が多いのですが、物件紹介も3連まとめてあるのでどの物件がどこに建ててあるのか、また個別の土地面積と値段もハッキリわかりません。
激安で商品が良ければよいのかもしれませんが、こういうことが雑な企業は商品自体も手を抜く可能性が高くあまり信用できません。
2000万円前後の売り物をする業界としてこの対応はネットで情報が即回る現代で私には競合相手には感じないのですが、すぽさんはこのような企業はすぐさまグランディーズの競合者になりえると感じますでしょうか？
名前:yui 投稿日：2016/07/13(水) 09:40:03 ID：15a7fb3ff 返信

まとめると
私の感じたグランディーズの強みと他企業との差別化は、新車ディーラーのような手抜きの無い対応と商品で作り上げたブランド感と強いコスト低減力、臆病なほど需給を意識した堅実な商売と無借金経営であること。
そしてすぽさんの過去記事にもある新事業がなんだかうまくいっちゃってますだと思います。
(今年9年目になるフォレクスと今期のアテレーゼ、なんだかうまくいくには大抵その原因がありますが)
もちろん金利上昇や未知の競合者や失敗するリスクはあるので楽観はできませんが、潰れるのは他が先だと感じる堅実な経営をしてます。
今期早くも4件目着工中のアテレーゼや熊本の500万円の新築企業や、現時点で競合となりえそうな具体的な企業と商品など掘り下げたい話題もありますが、長くなりそうなので私から伝えたいことは以上になります。
1つの銘柄に対しての討論に初参加できて面白かったです、ありがとうございました。
名前:すぽ投稿日：2016/07/13(水) 22:20:44 ID：589fc6ab0 返信

yuiさん、ありがとうございます。
なかなか強気な見方ですね。私は現場に足を運んでもいないですし、住宅のコストの勘所といった知識もありませんので断定的なことは言えませんが、コストは規模の影響を強く受けるものであり直接対決ならパワービルダー有利だと考えています。
原価率は低ければ優秀という指標ではありません。逆に高品質な建材を使っていることを示している可能性もあります。
グランディーズのコストダウンのポイントは次の２つだと見ています。
・変形地を安く買う
・同じ作りを徹底する
一方、パワービルダーのコストダウンのポイントはいわゆるスケールメリットであり大きな強みです。私は100倍以上購入量が違って価格差が生まれない取引を見たことがありません。
また年間30,000件以上建設するメーカーに対し「雑な作りをする」と安易に断ずるのは大きな違和感があります。
グランディーズが良い企業姿勢の会社なのはわかりますし「競争が少ないエリアで成長する」というストーリーであれば理解できますが、「パワービルダーを倒していく」というストーリーまで広げられるとピンときません。
名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/13(水) 22:42:23 ID：d0f897f27 返信

飯田ホールディングスやタマホームに関して調べてみましたが、yuiさんが述べてくれましたので、概ね意見は一緒です。飯田は数年前にグループ化したからシェアはすごいと全面に出すこと位しか印象に残りませんでした。詳しい「家」の情報がとても見にくいです。タマホームは業績も財務も厳しいですね。いろんな会社をだしてもらうと、改めてグランディーズの強みが確信に変わります。ただ、欠点は会社のPR不足IR活動不足なのだと強く思います。これが規模が小さい地方の会社の弱みですね。参議院選挙に立候補しても当選しません（笑）。物はいい。会社もいい。あとは知名度アップが大きな大きな課題でしょう。
競合で私はあえて言うなら非上場の㈱マエムラあたりと感じましたが、値段は一緒でも性能に開きがあるので、結果的にやはりグランディーズの優位性が際立ちます。
2020年までに新築住宅のすべてに義務化される「改正省エネルギー基準」に、フォレクスは1,990万円以下という価格帯でありながら早々とこの基準値を本体の性能だけでクリアしています。
これは、近い将来に他のパワービルダーがコストアップもしくは利益低下を強いられる可能性があることを示唆しています。
建売り市場の絶対的なパイは確かに人口減少とともに減少の一途を辿りますが、グランディーズの相対的なパイは減少すると決まっていません。体力がない会社が淘汰・合併していくだろう中でこそグランディーズは更なる強みを発揮していくのだと思います。
さらに省エネ対策等級4″の「フラット35Ｓ（金利Ｂプラン）」適合住宅。更に更には「スーパーストロング構造体バリュー」（株式会社ＬＩＸＩＬ）を採用した「地震に負けない”耐震等級３”相当」の住宅。あとは知名度があればなぁ。
名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/13(水) 23:08:52 ID：d0f897f27 返信

すぽさんのコメントと前後してしまい、流れが変になりすみません。
>100倍以上購入量が違って価格差が生まれない取引をみたことがありません。
たしかにそれが大手の強みなのだと思います。多少の価格差ができてもそれを撥ね退ける何かがグランディーズにはあるのだと思います。なんでしょうね～。説明できません。すみません。
>グランディーズのコストダウンのポイントは次の２つだと見ています。
・変形地を安く買う
・同じ作りを徹底する
その通りだと思います。追加しますと、同じ作りなので多くの建材（大手からするとたいしたことないかもしれませんが）を仕入れることでのコストダウン、そして何度も同じ作業をしている職人さんによる手慣れた作業での工期短縮コストダウンが見込まれます。
現在は不効率なほど現金をため込んでいますよね。効率よい使い方をしてくれればさらにいうことないのですが、これも強みでもあり課題でもありますね。
名前:yui 投稿日：2016/07/14(木) 00:03:37 ID：a9083dee4 返信

すぽさん、質問の答えありがとうございます。
逆視点の意見もあると色々気づかされるのでありがたいです。
1番わかりやすいのは建売を含めて新築物件を探してる人に飯田GP、グランディーズ、その他の物件を見せて反応をみると分かりやすいかと思います。
建売住宅は好き嫌いもありますし基本は建売住宅でも大丈夫な人になりますが、私の友人はなぜうちの地元でコレ販売してないんだ！とかなり悔しがってました（笑）
実は私は建築科の学校出身でぜんぜん別の職業に就いたのですが、テレビ番組で所さんが出演しているビフォー&アフターや家のチラシなどを見ることが昔から大好きで長々と見ることが多いのですが、それでもグランディーズは他に見たことがない魅力がありました。
(逆に言うとその他が急いで空き地に建てただけのいかにも建売住宅な箱の雰囲気で)
ブランド力は育ててる途中なのでそのまま縮小していくか他地域でも受け入れられるか1年後、3年後、5年後に答えあわせしてみたいですね。
名前:トルネコ投稿日：2016/07/14(木) 00:34:39 ID：589fc6ab0 返信

私自身、不動産業界の解説本を読んだり、国の統計データ見たりする程度の知識しかありません。そのため、グランディーズは「衰退産業」「景気に左右されやすい」「価格競争に陥りやすい」などの産業に属しているイメージがあります。
しかし、専門的な知識のある方や全国を渡り歩いて調査を重ねた方ならグランディーズが逆境を乗り越えて成長する姿が描けるのだと思います。ハチジュウさんやyuiさんの考えは、専門的知見や地道な調査があるのだと思います。
私自身は、全国のスーパーや薬局を調査に回っていて（今北海道に来ているのですが）、やはり実際に店舗に訪れてみないと分からないことはたくさんあると感じています。コモディティの分析は根気強く足を使う分野なのかなと思います。
今回のグランディーズの評価は、すぽさんが現時点で得ている情報から保守的なものにせざる負えないのかなと思います(^_^;)
ハチジュウさんやyuiさんに不動産に関する専門的な知識を純粋に教えてもらいたいなと思い、書き込ませて頂きました。ありがとうございます。
名前:すぽ投稿日：2016/07/14(木) 08:06:55 ID：589fc6ab0 返信

ハチジュウさん、yuiさん、トルネコさん
ありがとうございます。珍しく意見が揃いませんが、これ以上議論を進めるには「安く作れる理由・仕組み」というところに踏み込む必要があり、手に入れられる情報や今の私の実力では限界がありそうです。
トルネコさんが仰るとおり、私の見方は「不動産業界を知らない」外側から見たものです。内側から見るとグランディーズの凄さが見えるのかもしれません。
お二人のご意見をお聞きして不動産市場について勉強が必要だなと感じました。
・不動産のコストは何で決まるのか
　材料費、人件費、生産効率、営業効率など
・地場ビルダーはなぜ生き残れるのか
こういった疑問に答えられるように勉強していきたいと思います。
他に議論したい点はありますか？
名前:yui 投稿日：2016/07/14(木) 11:08:24 ID：4bc7f4e47 返信

すぽさんの銘柄分析力はすごいなと感じてますが、
今回の銘柄に関しては地価や材料費に作業工賃その他複数絡んでくるので、その都度調べながら勉強も必要で噛み合った議論が難しいですね。
昔から建築の不正ニュースは頻発してますが、建築業界では外注に出したその下請け業者の下請けさらにその下請けがある、未だに杜撰な管理が現実なのがこの業界の見えないところです。
私も今回の銘柄の結論をまとめることは少々難しく感じますので、コメントはここまでにしたいと思います。
知らないことを知れたり、必死にデータを調査して議論できたことは楽しかったです（笑）
すぽさん、ハチジュウさん、トルネコさんありがとうございございました。
名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/14(木) 16:21:08 ID：33a7e8ec8 返信

みなさん、大変勉強になっております。
・不動産のコストは何で決まるのか
　材料費、人件費、生産効率、営業効率など
・地場ビルダーはなぜ生き残れるのか
これを意識して、なぜ今生き残っているのか、これから生き残れるのか・成長できるのかを、これからも精査していきたいと思えるきっかけになりました。
もともとすぽさんは不動産銘柄は好みではないと言っておられた手前、グランディーズを出すのはどうかとも思いましたが、多くの学びを得ることができたので、非常に感謝しております。評価は評価で受け取りたいと思いますし、保守的な評価にならざるを得ないなと感じております。
それも含めて可能性を見出していきたいと思います。
ありがとうございました。
名前:すぽ投稿日：2016/07/16(土) 07:53:29 ID：589fc6ab0 返信

ハチジュウさん、yuiさん、トルネコさん、皆さん
評価を確定しました。意見が一致しない中でどのような表現をするか悩みましたが、私の捉え方をベースに独断で決めるというやり方にさせていただきました。
様々なご意見をいただきとても盛り上がりました。ありがとうございました！
名前:ハチジュウ投稿日：2016/07/16(土) 09:08:48 ID：0d55d20ab 返信

ありがとうございます。
意見がたくさん出たこと自体、とても私は有意義でした。
まとめる作業自体は私自身、時間をかけてしていきたいと思います。
その際、すぽさんたちとのこの議論を定期的に振り返らせてもらいたいなと思っております。
本当にありがとうございました！