企業分析：6037ファーストロジック(4.0)

名前:アイン投稿日：2016/10/24(月) 11:36:26 ID：2c4ca536c 返信

すぽさん様
こんにちは
株価が上昇しててもしやと思い、サイトを覗かせてもらったらすぽさんも購入されてたのですね。短期で売却する予定はありませんが、一時的にでも株価が上昇するのはうれしいですね。
議論よろしくお願いします。
①5年後の売上・利益のイメージはどれぐらいですか
売上は今期会社計画の25％上昇は5年先も続くと思います。今期は9月～11月まで掲載サポートキャンペーンをして、需要の掘起しを行ってますので先行投資費用が嵩みますが、来期以降は果実を搾取できる状態にあるかと推測します。よって利益も来期以降は30～40％の成長が期待できます。抽象的な表現ですいませんが、来期以降で楽待掲載料金の値上げ（1000円→2000円）を検討されているようで、それによって利益率は大きく変動するかと思います。
②この企業の高収益の理由をどう考えますか。
私も不動産を営んでますが、不動産を売るときは如何に買い手を探すかが一番苦労しますし、業者相手だと約3％の仲介費用がかかります。しかし楽待を使用すれば掲載するだけでお客さんから連絡がありますし、余分な仲介手数料が発生しません。ケースバイケースですが、買手・売手の双方にとってメリットが大きいです。すぽさんがおっしゃるように成約すると掲載は終わりますが、不動産売買は無限に需要と供給が発生します。底抜け型はいえ悲観するようなビジネスモデルではないと考えます。収益はゲーム会社と似たような性質もあり、ある一定の線を超えると高収益を生み出します。今は損益分岐点を超えて間もない状況ですが、今期の集客効果が来期以降に大きく表れると思います。

名前:アイン投稿日：2016/10/24(月) 11:37:01 ID：2c4ca536c 返信

続きです
③その他、聞きたいことがあればどうぞ
景気に左右される業種が大半だと思いますが、ファーストロジックの場合は不景気になればなるほど不動産を売却しなければならない方が現れ、掲載物件が増えると思います。おそらくオリンピック後には日本の景気もかなり減速するかと思いますが、不況の波をどのようにお考えでしょうか？
楽待・大家さんの味方で収益の一つである広告費ですが、値上げを繰り返し行ってるようで、どれほど収益をもたらしていくかがわかりません。広告費についてはどのようにお考えでしょうか？

名前:トルネコ投稿日：2016/10/24(月) 12:18:07 ID：eacf3f032 返信

すぽさん、アインさん、こんにちわ。私もファーストロジックはとても良い会社だなと思いました。
不動産仲介の仕組みについて、あまり一般的ではない（？）と思いますので、仕組みについて分かりやすいと思った動画を挙げておきます。
https://www.youtube.com/watch?v=h27_Q3d4dsE
アインさんに質問させて頂きたいことがいくつかあります。
①不動産の売主でレインズを利用を希望されない方はどれくらいの割合でいらっしゃるのでしょうか？
②不動産物件をレインズに登録するまでの間に楽街で買手を見つけることは可能なのでしょうか？
③日本の不動産仲介の仕組みでは、不動産会社が買手・売手の双方を見つければ、両方から手数料を貰える仕組みになっていますが、この仕組みは囲い込みなどの問題が発生してしまい、売手にとって不利な制度であると思います。ファーストロジックにとって、法改正により手数料の両取りを禁止されることが大きなリスクだと考えているのですが、業界関係者はこの制度についてどう考えられているのでしょうか？

名前:アイン投稿日：2016/10/24(月) 15:56:06 ID：2c4ca536c 返信

トルネコさん
はじめまして
①不動産の売主でレインズを利用を希望されない方はどれくらいの割合でいらっしゃるのでしょうか？
仲介は売主又は買主と媒介契約を結ぶのですが、専任媒介契約（これを結ぶとほかの業者へ依頼はできません）一般媒介契約（ほかの業者にも依頼可能）の2種類があり、専任の場合は物件をレインズへの登録が義務づけられてます。
一般媒介契約の場合はレインズへの登録は義務づけられてませんが、業者しか閲覧できないため、成約しても売り主と買主からもらえる手数料が少なくても半減してしまいます。仲介業者の思惑もあり、一概になんとも言えませんが急いで売る方はレインズに載せてほしいという人が多いと思います。
②不動産物件をレインズに登録するまでの間に楽街で買手を見つけることは可能なのでしょうか？
可能です。ただし、楽待は投資家向けなので単純な空き地や空き家の販売は少ないです。レインズは住んでる家を売りたい方や土地を有効利用や売却されたいかたへの物件登録が多いと思います。一言で不動産と言っても、属性により活用するサイトは異なります。
続きます

名前:アイン投稿日：2016/10/24(月) 16:12:06 ID：2c4ca536c 返信

続きです
③日本の不動産仲介の仕組みでは、不動産会社が買手・売手の双方を見つければ、両方から手数料を貰える仕組みになっていますが、この仕組みは囲い込みなどの問題が発生してしまい、売手にとって不利な制度であると思います。ファーストロジックにとって、法改正により手数料の両取りを禁止されることが大きなリスクだと考えているのですが、業界関係者はこの制度についてどう考えられているのでしょうか？
もし業者の手数料が片手しかもらえなくなるとしても不動産自体の流通量は変わりませんし、リスクとは思えません。会社をもう一つ作って片手の仲介をすれば何の問題もないので、法改正しても根本は変わらないと思います。逃げ道を探して新たなスキームを考える人が現れるし、その点についてはこれからも変わらず、法改正はされないでしょう。どちらにせよ買い手と売り手をマッチングさせるサイトの運営には悪影響がないような気がします。

名前:トルネコ投稿日：2016/10/24(月) 17:43:11 ID：eacf3f032 返信

アインさん、回答頂きありがとうございます。ファーストロジックに関して不安に感じて部分であったのでアインさんの解説を読んで少し安心しました。法改正に関して、抜け道はいくらでも考えられるという解説は特に目から鱗でした。ありがとうございます。
今後の成長見通しに関して、詳しく考えていきたいと思うのですが、売上は「①利用企業数×②ARPU（楽待掲載料金等）」に分解できると思います。（かなり大雑把ですが…）
①利用企業数に関して
平成26年経済センサス‐基礎調査によると、「不動産代理業・仲介業」を営む事業所は49,538件とありました。（平成21年の調査では、54,887件）
ファーストロジックの有価証券報告書や決算短信、会社説明資料などに利用企業数やARPUを掲載していないので「不動産代理業・仲介業」を営む事業所のうちどれくらいが利用しているのか具体的な数値では分かりませんでした。しかし、推測するに利用率はまだまだ低いと思っているのですが、皆さんはどう考えられますか？
②ARPU（楽待掲載料金等）
「物件掲載別　ご利用料金（https://www.rakumachi.jp/form/realtor/syuuekibukken/?lp_id01　の真ん中）」を見ますと、月額１万円で１０件の物件を掲載できるとのことです。1件あたり５００円～１０００円の掲載料で済みます。
不動産仲介業社にとって、例えば2000万円の物件の買手を見つけられれば仲介手数料約84万円が手に入るわけですから、この掲載量は安い気がします。
アインさんが楽待掲載料金の値上げについて触れられていますが、将来的には今よりもかなり高い価格に設定してもビジネスは成り立つように思います。皆さんは、値上げはどこまで可能だと思われますか？
成長見通しに関して、自分なりに考えてみたことを書かせて頂きました。文章作成が苦手で変なところも多いかもしれませんが、多めに見て頂ければありがたいです(^_^;)

名前:アイン投稿日：2016/10/24(月) 21:59:44 ID：bddfa16fb 返信

トルネコさん
売上に関しては数万円程度の初期費用が発生したと思います。
宅建業の免許取得者は12万ぐらいいたと思いますが、仲介や売買で楽待を利用する業者は3割の4万人ぐらいが対象かと考えます。
値上げについてですが、私なら1件1万円でも躊躇なく掲載します。それほどこのサイトを重宝します。
今はまだ収益の柱とは言えませんが、大家さんの味方も無視はできません。むしろ成長性はこちらのほうが高いかと思います。。

名前:すぽ投稿日：2016/10/25(火) 00:49:00 ID：589fc6ab0 返信

アインさん、トルネコさん、ありがとうございます。
お二人と意見の相違はありません。良い企業ですね。
高収益の理由についてはお二人の仰る通りです。不動産は仲介手数料は3%(売り手と買い手)が一般的のようですので、2000万円の物件が売れれば買い手仲介だけでも60万円の手数料が入ります。掲載料金は1件1000円/月程度ですから不動産業者からすると大きな負担になるような金額ではありませんが(安いぐらいです)、ファーストロジック側から見ると、4万件×1000円×12か月=4.8億円となり、この高収益を実現できるような十分な収入だということです。
また、このビジネスで一番重要なのは実は売り手ではなく顧客側だと捉えています。顧客がHOME’sやSUUMOではなく「楽待を選びたい」と思うからニッチ市場が生まれます。フィスコレポートの沿革にも「個人向け不動産投資市場が実質的に存在しておらず、創業した」という表現がありますが、顧客のニーズをうまく拾い上げて、ニッチ市場を創出している企業だと思います。
成長の見通しや不況リスクも不安を感じません。件数増加余地、単価上昇余地、多角化余地(大家さんの味方など)、2割成長ではとどまらないほどの成長余地を感じます。これだけ成長するなら不況など大した問題ではないと思います。
いかがでしょうか。

名前:アイン投稿日：2016/10/25(火) 09:50:58 ID：0493db598 返信

すぽさん
分析ありがとうございます。
顧客の立場からしても登録することによって希望する物件案内を不動産屋から直接入手できる方法（特許取得）などを行うことによって買い手を引き付ける事ができる素晴らしいシステムだと思います。
すぽさん、トルネコさん
良い評価をいただきましてありがとうございます。安心して長期保有したいと思います。

名前:トルネコ投稿日：2016/10/25(火) 10:03:41 ID：d8e42fc5c 返信

すぽさん、アインさん、ありがとうございます。
＞値上げについてですが、私なら1件1万円でも躊躇なく掲載します。
この言葉を聞けて安心しました。ファーストロジックの利用料金は現在安めに設定されているので、料金改定だけでも売上に結構な影響を与えるのでしょうね。
＞このビジネスで一番重要なのは実は売り手ではなく顧客側だと捉えています。
私自身、サイトを利用したことがないのでユーザー目線での楽待の魅力や改善点など分からないことが多くあります。これから勉強していこうと思っているのですが、過去に使われていた方や現在使われている方の生の声が聞ければ嬉しいなと思ってますm(__)m
私自身、すぽさんとアインさんの意見と相違ありません。いろいろ教えて頂けて勉強になりました。

名前:oo_ffee 投稿日：2016/10/25(火) 13:06:30 ID：9671c7ccd 返信

すぽさん、アインさん　トルネコさん
oo_ffeeと申します。
いつもすぽさんのブログで勉強させていただいております。
普段、不動産関連は避けており（食わず嫌い）、調べていませんでした。
今回、このブログを見て、不動産関連というより、ニッチのプラットフォーマーと理解できました。
直感として、お金を取るのが非常に上手な企業だなと感じました。
ご記載の②この企業の高収益の理由も以下の２点から説明できるのでは？と思いました。
１．収益構造
今まで議論されてたのは、楽待の「物件掲載サービス」でしょうか。
この他にも、「提案サービス」と「広告掲載サービス」があります。
各サービスの単価は、フィスコレポート等に記載がありました。
①物件掲載サービス：～1,000円／件月　（10件単位）
②提案サービス：　2,000円/人　（50人単位）　
③広告掲載サービス：80,000円～800,000万円 /（月？）
提案と広告のサービスの方が単価が高く、こちらのシェアを知りたいところですが、
公表数字から推測するに、売上の約85%を占める集客支援ビジネスの
約半分はあるのではという推測ができます。※推測根拠は後述します。
イメージとして、２階建ての収益構造（ふたこぶらくだ型）かなと感じられました。
１階部分は仲介業者から広く薄く徴収するストック収入的な①
２階部分（その１）は高単価の従量課金収入の②
２階部分（その２）は広告掲載料としてストック収入的な③
（続けさせていただきます。）

名前:oo_ffee 投稿日：2016/10/25(火) 13:15:27 ID：9671c7ccd 返信

２．課金の単位
物件掲載サービスについてですが、
物件数単位で課金できるのが秀逸と感じてます。
これにより、売り物不動産がひとつ出たら、
仲介したい仲介会社の数×千円　の売上があがります。
これは、投資用不動産というニッチマーケットの中で、
安定的に売上を上げるのに貢献しているように感じられます。
以上、急いで調べたので、間違え等あれば申し訳ありませんが、
高収益の理由について、もう少し掘り下げさせていただければと思います。
（※②提案サービスと③広告掲載サービスの売上の推測根拠）
前期4Q売上高　376百万円、うち集客支援ビジネス323百万円
掲載物件数　前期3Q末時点：42,879件　前期末時点：67,711件
期中平均（推定）：55,295件
物件掲載サービス売上高：期中平均（推定）件×1,000円×3か月≒168百万円

名前:トルネコ投稿日：2016/10/25(火) 22:52:48 ID：d8e42fc5c 返信

oo_ffeeさん、こんばんわ。ツイッターの方ではお世話になっております。
oo_ffeeさんのモデルによる物件掲載サービスの売上（４Q単独）は168百万円ですので、売上全体に占める「①物件掲載サービス」の割合は45%になりますね。
各種サービスの売上割合はIRに聞くのが一番早いかもしれませんが、「③広告掲載サービス」に関しては、サイトPV数から推測できるかもしれません。
「③広告掲載サービス」は、主に「サイトのバナー広告」と「メールマガジン広告」を直接販売しているとあります。個人のブログのPV単価と比較して、ファーストロジックのPV単価は2円強ほどの価値がありそうな気がします。
４QでのサイトPV数は、2539万PVなので１PVあたり2.0円～２．５円くらいだとすれば、51百万円～64百万円の売上となり、売上全体に占める「③広告掲載サービス（サイトのバナー広告のみ）」は14%～17%程度と推測できるかもしれません。（単価が想定より低ければ、売上の割合も下がると思います。）
①②に関しては、不動産の売買手数料よりも非常に安価な価格でサービスを提供しているので値上げは容易。③に関しても、PV数に比例して売上が拡大していく性質があるように思います。直感的に、サービスの大部分で価格上昇が見込めるように思います。

名前:oo_ffee 投稿日：2016/10/26(水) 20:59:42 ID：072bdf12c 返信

トルネコさん、こちらでもよろしくお願いします。
トルネコさんの広告掲載サービスの推定と総合すると、売上の約20%をしめるのが提案サービスとなりますが、これにより優位性を生み出せているのではないでしょうか。
アインさん仰る特許とは以下のことと思います。（検索したら1件だけ出てきました。）
https://www7.j-platpat.inpit.go.jp/tkk/tokujitsu/tkkt/TKKT_GM301_Detailed.action
課題の解決手段で、ユーザー側の登録情報に応じて業者側が提案できる取引情報の仲介システムとの趣旨の記載があります。
この特許に守られている提案サービス（記載のシステムを活用したサービス）を独占的に提供できるという点で、楽待は仲介業者・顧客それぞれに他にはないメリットを提供できるサービスになっていると思います。
考えられる顧客側のメリットとして、①探す手間が省ける（仲介業者からシステム上で提案がある）②掲載できない（またはしない）物件が出る可能性があるを考えています。
業者側のメリットとして、①お金を払えば潜在顧客にリーチできる、②それも情報を公表せずに両手仲介も狙える、というものかなと。

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/26(水) 22:25:05 ID：46f54a42f 返信

不動産投資家の視点からいくつか。
楽待掲載物件を購入する投資家は一棟目を購入する人だけだと思います。
楽待掲載イコール公開物件ですから、現在のマーケットで言いますと売れ残りか、もしく最初から売れそうも無い物件です。不動産屋も、良い物件は公開する前に馴染みの投資家に紹介します。それでも買付が入らないか、そもそも馴染みの投資家に勧められない物件が楽待に掲載されます。
現在、不動産投資は異常加熱状態ですから、公開物件を買って投資リターンを得られるのは、よっぽどキャッシュを持っている人(つまり銀行ローンが少なくて済む人)、もしくはよっぽど給与収入が高い人(つまり木造や築古物件で減価償却による節税メリットを受けられる人)か、よっぽど真面目に不動産経営をする人(土日は自己リフォームをしたりや駅前不動産屋をマイソクを持って回る人)だけです。
上記に該当する人でも、わざわざ利回りの低い物件を買う必要はありませんから、不動産屋との付き合いが確立されたら、 2棟目以降は楽待で購入することは無いと思います。

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/26(水) 22:26:39 ID：46f54a42f 返信

続き
楽待の現在の経営は、大量のサラリーマン初心者不動産投資家に支えられていて、その人たちも2棟目は公開物件を買う事は無いでしょうし、あるいは、公開物件を買って逆にキャッシュアウトが続き耐え切れずに不動産を売却し、不動産投資から撤退するでしょうから、いずれにしても楽待のリピーターにはならないと思います。
確かに、「提案」は公開物件と比べるとマシですけど、それでも提案された物件を買うことは無いですね。それよりも提案力がありそうな営業マンとの出合い系サイトという位置付けですね。年収や金融資産の証明書をアップしておくと、大量の提案が来ますから、その中から気の利いた提案をする営業マンとコンタクトすると外れが少ないとは思います。
大家の味方は、物件購入に比べるとマシですが、これも経験を積むとそんなにバリューはないですね。
あと2年くらいじゃないですかね、このビジネスモデルが続くのは。

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/26(水) 22:42:18 ID：46f54a42f 返信

悪いことばかり書きましたが、私も友人から「不動産投資始めたいんだけど」と相談されると「まず、楽待にユーザ登録して物件を大量に見て見ると良いよ」とアドバイスします。コーラが自動販売機で130円で売っていたら高いとわかるのは、通常の価格が分かっているからです。物件を大量に見ると価格感が出来てきますが、それには楽待がベストだと思います。
次に証明書類をアップして提案を受けることを勧めます。そして10人程度の営業マンと会うように言います。その中から信頼出来そうな営業マンを選んで付き合うことを勧めると同時に、自分が信頼している営業マンを紹介します。
不動産取引は、株と違ってBuy/Sellの公開された板がありませんから(現時点では)、取引はある意味、インサイダー取引なのです。

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/26(水) 22:46:34 ID：46f54a42f 返信

Wall Streetという映画を見た人は多いと思いますが、その中でマイケル・ダグラスがチャーリー・シーンに
If you are noti inside, you are ouside.
と言ってチャーリー・シーンをインサイダー取引に誘い、そしてインサイダー取引で逮捕されるのですが、不動産投資は、今でもインサイダー取引なので、Insideにならないと儲からないのです。

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/26(水) 22:51:49 ID：46f54a42f 返信

長くなりましてすみません。これが最後です(笑)
という訳で私は不動産投資よりも株式投資が好きです。

名前:すぽ投稿日：2016/10/27(木) 08:12:41 ID：589fc6ab0 返信

ゴルキチさん、ありがとうごさいます。
こういった意見を頂けると議論が多角的になります。嬉しいですね。
oo_ffeeさんからの物件紹介の比率の話もありますが先にこの件を議論しましょう。
不動産屋さんとしては、早く売りたいので
①お得意様に紹介
②ダメなら楽待で紹介
というステップで進むため、結果として楽待に良い物件が集まらず、お客さんからの人気が限定的になる、というのがゴルキチさんのご意見ですね。
私はもう少し楽観的に捉えてもいいのではと思っています。
アインさんも不動産業を営まれていて「掲載しておくだけで勝手に注文が入るというのは有難い」ことと仰っています。
お得意様重視から掲載活用に舵を切る不動産屋さんが増え、結果的に掲載数が増えれば、良い物件が増えたり、値下げしても売り切ろうと考える業者が現れることも期待できます。
クローズドな状況から、オープンな世界に移行していくように思っています。
いかがでしょうか。

名前:アイン投稿日：2016/10/27(木) 09:16:20 ID：1103e8806 返信

ゴルキチさん
はじめまして
確かに楽待には売れ残った物件も多く、一つの物件に対して10社ぐらいが掲載したりもしてます。弊社にはネット不可や業者間限定といった内容の案内も来ますし、銀行や投資家、業者から直接情報を集めても楽待と大差が無いのが現状です。不動産は場所、株は企業、どちらにせよ選ぶのが肝心かと思います。
私は株も不動産も買いますが、長期で安定するのが不動産、長期でキャピタルを狙うのが株と考えてます。

名前:トルネコ投稿日：2016/10/27(木) 09:26:23 ID：6a3b93ab7 返信

ゴルキチさん、貴重なご意見ありがとうございます。自分には見えていなかった視点だったので非常に参考になりました。
＞不動産屋との付き合いが確立されたら、 2棟目以降は楽待で購入することは無いと思います。
とても説得力があります。なるほどと思いました。私自身、ファースロロジックの成長性について少し楽観視し過ぎていたかもしれません。
そういえば、不動産仲介会社は良い物件があった時、個人に販売する前に自社で購入したり、他の不動産業者に販売するという話を聞いたことがあります。（ここらへんはアインさんがお詳しいかもしれません。）
不動産を売りたい人が現れた時
①自社で購入を検討する
②不動産会社に紹介
③自社のお得意様に紹介
④楽待で紹介
⑤不動産流通機構（レインズ）に載せる
のような流れになるのでしょうか？下にいけばいくほど搾りカスとなっていくイメージです。美味しい物件は業者間で取引されてしまうので楽街ユーザーまで美味しい物件が流れてくるか分からない部分がありますね…。

名前:レント投稿日：2016/10/27(木) 10:31:35 ID：9921d8291 返信

はじめてコメントします。
私は滋賀県で専業家主をしております。
3年ほど前から楽待ちにも登録してますが、検討できる物件の案内が来たことは一度もありません。
物件を探すより大家仲間のコラムで利用するのが主となってます。
そのコラムも健美家の方が上質で有名なコラムニストがたくさんいます。
今は不動産投資の過熱感が強く売り時だとよく聞きますし、実際に売れた、儲かったとも聞きます。
なので、不景気になったら掲載数が増えるかどうかも疑問です。
最近すぽさんの出てる記事を読んで株式投資を始めたばかりで、会社分析も全くの素人ですが、ファーストロジックに全く魅力を感じません。
ホルダーの方で気を悪くされたらごめんなさい。ど素人の率直な感想でした。

名前:トルネコ投稿日：2016/10/27(木) 10:50:33 ID：6a3b93ab7 返信

レントさん、貴重なご意見ありがとうございます。いろいろな見方を教えて頂けて非常に助かります^^

名前:legendkiller 投稿日：2016/10/27(木) 12:39:27 ID：1855c3c8e 返信

はじめまして。
株式投資メインですが、大家業もやっております。
すでにご指摘が入っておりますが、既に楽町に掲載されている物件に投資妙味はなく、投資用物件のマッチングプラットフォームとしての成長性は限界があるかと思います。現状は、不動産投資家向けコンテンツが他サイト（建美家や不動産投資連合隊など）より充実しており、不動産投資初心者が勉強したり、投資用物件を扱っている不動産屋や営業マンと知り合うための、情報サイトとしての側面が強いかと思います。
会社もそのあたりの認識は持っているはずで、最近は「大家の味方」という投資用物件を取得した後に必要となる管理会社やリフォーム業者の紹介サイトに注力して、
リフォーム会社や管理会社からの手数料を新たな収益の柱にしようとしているようにみえます。
余談ですが、私は楽街の取材を受けるため、丸ビルの本社に行ったことがあります。必要以上に豪華な本社であり、また社員も美人も多く、内心『もっと本業に投資するべきだろ』と思いながら取材を受けました。

名前:oo_ffee 投稿日：2016/10/27(木) 14:52:08 ID：0523572b8 返信

やはり実際に不動産投資をやられている方の認識は参考になりますね。
すぽさんご提起の
>お得意様重視から掲載活用に舵を切る不動産屋さんが増え、結果的に掲載数が増えれば、良い物件が増えたり、値下げしても売り切ろうと考える業者が現れることも期待できます。クローズドな状況から、オープンな世界に移行していくように思っています。
ですが、私も既にこの銘柄を保有しており、将来的な見通しがポジティブな点は一緒です。
ただ楽待の見方としては、legendkillerさんの情報サイトとしての見方の方がしっくり来ました。不動産の売買サイトというよりは、不動産会社にとっては営業支援ツールであり、顧客側にとっては売物件情報のポータルというイメージです。
ゴルキチさん、レントさん、legengkillerさんご指摘の楽待掲載物件には売れ残りしかないとのご指摘ももっともだと思います。しかし売れ残りの物件とは、売主の売却希望価格>買い手が買ってお得と思う価格の物件、要は割高の物件です。
今後、過熱感が引いて来ると、買い手の購入希望価格が下がり、売れ残り物件が増え、逆に楽待に掲載される物件が増えるのではないしょうか。また、投資物件の売買取引数が減るほど苦しむのは不動産仲介会社だと思います。過熱感がおさまると、営業支援ツールとしての楽待はとても重宝されるのではないかと思います。（最近、昔情報照会した不動産仲介会社から、営業電話が増えて来た感じがします。）

名前:田舎の司法書士投稿日：2016/10/27(木) 15:54:56 ID：cb4c8b22c 返信

おひさしぶりです。
他の方も仰っていますが、私も今後の不動産投資が順調に伸びるかに関しては疑問があります。
最近は不動産投資を進めるCMが非常に多く、CM内容も土地も持ってないサラリーマンでも大家になれる的なCMが増えています。
正直、世界恐慌と靴磨きの少年の話を思い起こします。
また、３０年一括借上げなどで建設されたマンションは２年ごとに強制的に建物の修繕を行わないと行けない、家賃が２年ごとに改訂される、入居率が低下した場合に管理会社は一方的に契約を解除できるという等々、大家に非常に不利な条項が多いです。
今後、高い管理費が払えなくなったり、借り上げ契約を打ち切られたマンションが大量に売りされる可能性もあると考えています。
３０年一括借り上げの問題は不動産投資の一種ですが、こうした問題がテレビで放送された場合、個人の不動産投資熱が全体が一気に冷めないか危惧しています。
仕事柄、一括借り上げの契約内容を危惧している為、不動産投資全体に悪いイメージが多いかもしれません、ネガティブなことばかり書いて申し訳ありません。

名前:アイン投稿日：2016/10/27(木) 17:22:17 ID：e8e146d5c 返信

大家をされてる方からの貴重な意見をありがとうございます。
3年前は利回り8％で買えてた物件が今は利回り6％でないと買えない時代となってます。昔から大家業を営まれてる方からするといい物件が掲載されてないと認識されてる方がいるのもわかります。
低金利によって需給バランスが崩れてるだけであって、購入のニーズは増えてます。
田舎の司法書士さんが書いてるサブリースについては土地所有者を半分騙して建物を建ててサブリースを打ち切る残念な業者がいるのも確かです。
不動産屋の悪いイメージや噂を払拭する気はありませんが、サイトを運営するファーストロジックの成長性については私は否定的ではありません。

名前:トルネコ投稿日：2016/10/27(木) 18:49:23 ID：6a3b93ab7 返信

legendkiller さん、田舎の司法書士さん、貴重なご意見ありがとうございます。それぞれ大家さん、司法書士さんからの専門的な視点での不動産業界への見方はとても参考になります。
今後の不動産業界の動向や個人の不動産投資家の動向、日本や世界の情勢、金利動向などによって、ファーストロジックの業績にどのような影響を与えるか、また、その影響力の大きさなど意見が分かれそうですね。
財務資料や統計データを用いた定量的な分析の場合、意見が分かれることは多くないですが、定性的な分析の場合はそれぞれの経験や知識、性格や能力によって意見の幅が大きいように感じます。定性的な部分については、議論によって１つの結論を導き出すのはあまり良くないように思います。いろいろな方の意見を聞きながら、それぞれの意見を尊重しつつ、幅を持たせた結論に導いていくのが良いのではないかと思いました。
なんか勝手なこと言ってすいません(^_^;)

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/27(木) 19:59:22 ID：206b4f7e6 返信

すぽさん、アインさん、トルネコさん、oo_ffeeさん、legendkillerさん、皆様
いやー、株式投資家の皆様と不動産投資の議論をすると盛り上がりますし勉強になりますし楽しいですねー。身近にこういうレベルで議論できる友人がいないのですが、皆様は如何でしょうか？
さて、掲載物件数が増えるというご意見には私も賛成です。
まず以下のように物件数そのものが増えています。
http://tate-maga.tateru.co/real-estate-investment/20160229/
次に、イールドギャップ5％以下といった物件を買ってしまった投資家がキャッシュアウトに耐えきれず売りに出し始めると思われるからです。
アインさんの仰る通り、現在は6％前後の利回りの物件が多いのですが、これって１％前後の金利でローンが組めて（つまり千葉銀行以上の銀行が相手をしてくれる属性の人。サラリーマンで言うと上位１％）、築浅（つまり修繕費がかからない）で、さらに稼働率９５％以上（つまり立地が良い）とかじゃないと、投資妙味はありません。
以上の理由により市場に出回る物件数は増加するでしょうが、サラリーマン大家による不動産投資市場は一気に冷えると見ており、それが楽待の経営にどの程度影響するかですね。
あるいは東京圏は人口も増加していますし、それ以上に世帯数が増加（つまり単身者がさらに増加中）していますから、単身者物件は当分良い状況が続きますかね？
今朝の日経にもありましたが、単身の高齢女性が増えていますから、老人ホームの方がニーズがありそうな気もします。

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/27(木) 21:41:46 ID：a90a5dde8 返信

確かに、oo_ffee さんの仰る通り、市場が冷えた方が営業ツールとしての価値が上がる、というのもあり得ますね。
ただここ数年のこの会社の業績の伸びを見ると、やはり投資不動産の過熱にあやかっている経営状況だと見た方が正しいと私は思います。

名前:レスペクト投稿日：2016/10/27(木) 21:48:20 ID：7317e64e9 返信

すぽさん、いつも為になる情報をありがとうございます。そして常連さんの方々、参考になるご意見を聞かせて頂き有難うございます。
ヤフーあたりに意見をするとご自分を否定されたように思われるのか、批判や批難がものすごくて中々意見できないのですが、ここではいろいろな意見を尊重されているので私の勉強という意味でも意見させて頂きたいと思います。
私も概ね、ゴルキチさんと似た見方で
特に気になっているのが良い物件が出てきそうにないということです。
それと不動産バブルが弾ければ売り物が増えるかもしれないという意見もありましたが、私も最初はその可能性はありそうだと思いましたが
売れない物件が多いということがわかっている方が果たしてここに売りに出しにくるでしょうか。そこが懐疑的なんです。
そして環境的にもバブルの時に総量規制で一気に不動産バブルが弾けたましたが、その時とは違って安易に金利を上げられる状況ではないのが救いですが、来年には不動産市況も都心を除けば悪化しているのではないでしょうか。
内外要因からちょっと厳しそうかなという感じがしています。
ちなみに私は不動産関係者でも大屋でもない、関係があるとすれば宅建士の資格を在学時に取得したものです。
余談ですが、丸の内の本社には伺ったことはありませんが、おそらくここ最近できたようなビルなんでしょう。ファイナンスで得た資金をそんなところに使うなよってことも一因かもしれません。もしかすると人材獲得の策なのかもしれませんね。
12期では営業減益で広告投資及び人材投資を行ない、今後の成長に努めるようでその後業績にすごく自信があるようなのも定量的な観点からではないのですが、私は気になっています。
私が正しいとは思っていませんのでご指摘があれば仰って頂ければ勉強になって嬉しいです。どうぞ宜しくお願い致します！

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/27(木) 22:42:02 ID：a90a5dde8 返信

年収1000万円、金融資産1000万円のサラリーマンが1億円で利回り6%の物件をがフルローンで静岡銀行から金利3%(これって普通の条件ですよ)で取得したとします。
仲介手数料やらローン手数料やら取得税やらで6%が出て行きますから、金融資産残高400万円になります。
稼働率95%だとキャッシュインが年間570万円、ローン返済が525万円。自主管理するサラリーマンは少ないでしょうから管理会社に5%管理費のを払うと26万円。掃除は自分でし、空室が出た時も駅前不動産屋巡りを自分でするから広告費も払わず、原状回復も自分でするとしても固定資産税は逃れません。
これだけ非現実的な好前提を付けてもキャッシュアウトします。最早不動産価値の値上がりを見込まないとペイしないのです。つまりバブっています。仮に不動産価格がこの先上昇していくとしても、400万円の金融資産を不動産投資によるキャッシュアウトが食いつぶして行きます。
耐えられないと思います、普通は。

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/27(木) 22:50:58 ID：a90a5dde8 返信

何故そんなものに投資してしまうかと言うと、多くの日本人が金融リテラシーが低すぎるのです。そのくせに金儲けには興味があるのですよ。ここで議論されているような話を飲み会の席で楽しそうにしようものなら、さーっと皆が引いて行きます(笑)。ああ、またやっちまったー(笑)。
「俺は投資は全くわからないんだけど、投資のプロに良いブログがあるって聞いてさ、すぽさんって人のブログらしいんだけど」
とか言って、このブログに誘導するのが良いかもしれません(笑)

名前:oo_ffee 投稿日：2016/10/27(木) 23:06:20 ID：0523572b8 返信

ゴルキチさん、レスペクトさんご指摘の件ですが、トルネコさんご指摘の通り、意見が定性面で意見が分かれてきているので、意見を定量的な面で補足したいと思います。
公益財団法人不動産流通推進センター　2016 不動産業統計集　３不動産流通
http://www.retpc.jp/wp-content/uploads/toukei/201609_3ryutsu.pdf
3-不動産流通13から14に、レインズに売り物件として新規登録された件数と成約報告件数の記載があります。
暦年　登録　成約　※単位：千件
H19　 1,051　113
H20　 1,239　115
H21　 1,161　122
H22　 1,184　129
H23　 1,333　133
H24　 1,405　146
H25　 1,400　162
H26　 1,542　157
H27　 1,657　169
リーマンショックH20年以降は、H21年～22年に登録件数が一時的に減少してますが、以降はアベノミクスが始まる前のH23年～24年でもリーマン前を超えています。（H20年は実はリーマンショックの影響で売り登録が大量にあったのではとさえ考えてしまいます。）
一方、成約ですが、年を追うごとに増加しております。
上記は投資物件に限らない統計なので、一概には適用できないかもしれませんが、売り物件は不動産市況がクールダウンしても増えると考えられませんでしょうか。
また、楽待に登録される物件はレインズに登録される物件に近いことから、今後も登録物件が増加していくものと、考えることができると思います。

名前:oo_ffee 投稿日：2016/10/27(木) 23:17:27 ID：0523572b8 返信

推敲前にコメントしてしまいました。。。
読みにくい点あり、大変失礼いたします。（意見、意見、意見）
ゴルキチさん
＞いやー、株式投資家の皆様と不動産投資の議論をすると盛り上がりますし勉強になりますし楽しいですねー。
同感でございます！

名前:すぽ投稿日：2016/10/28(金) 11:08:54 ID：589fc6ab0 返信

皆さんありがとうございます。盛り上がってきましたね。
レントさん、legendkillerさん、田舎の司法書士さん、レスペクトさん、議論への参加ありがとうございます。
情報も増えてきましたので、ここまでの議論や論点をまとめていきますね。
①売り手としての楽待、買い手としての楽待
・楽待は「売り手」と「買い手」で捉え方が異なるサイト
・売り手にとっては月1,000円で載せておけば勝手に声がかかるし、1件5,000円で個人へアプローチもできる便利な広告サイト
・買い手にとっては良い物件が見つかりづらくその意味での活用は限定的。情報収集や不動産会社との最初のコネ作りなどで役立つ。
②「ファーストロジックの成長」と「不動産投資市場の成長」との関係
ここは論点だと思います。
私はこの「二つの成長のつながりは弱い」と考えています。
クラウドは私の投資対象のメインフィールドですが、どの成長企業も「全体の市場が伸びている」から伸びているのではなく「クラウドによる市場のシフトもしくは新市場創出」によって成長しています。
今の日本市場にはもともと成長市場なんかほとんどないのです(あ、高齢化がありますね)。
ファーストロジックの成長のポイントは「売り手」にターゲットを絞っていることで、売り手にとってお値打ちだから成長しているというの基本構造だと捉えています。
ですので、不動産市場全体が横ばいだろうと下落だろうとあまり関係ないのではないでしょうか。
ただ、買い手が寄り付かないサイトが広告サイトとして機能するわけがないのは自明ですので、その視点は持っているべきです。
ファーストロジックの３つのミッションのひとつに「投資用不動産価格の透明性向上」を掲げていますが、まだ道半ばだと思います。
物件数が増え、買い手にとっても納得出来る物件が増えるかが、長期的(5年以上)な成長には重要なポイントになる思います。
いかがでしょうか。

名前:oo_ffee 投稿日：2016/10/29(土) 12:10:31 ID：d9508e507 返信

すぽさん、クリアにまとめていただきありがとうございます。頭の中がスッキリしました。
①は同様の認識です。②についても、今は同様の見方になりました。不動産の市況（過熱感）とファーストロジックの成長の相関は低いと思います。事業環境として関係がありそうなのは、すぽさんご指摘の「クローズドな状況からオープンに移行」の度合と、売りに出される物件数ではないでしょうか。レインズの売り物件登録数だすが、もっと遡ったデータがありましたので掲載しますが、これを見る限り上記のうちとちらか（あるいはその両方）が起きているのではないでしょうか。
年度　登録　成約　※単位：千件
H10　 607　　80
H11　 614　　84
H12　 610　　89
H13　 624　　88
H14　 639　　94
H15　 686　　101
H16　 759　　103
H17　 855　　109
H18　 898　　115
H19　 1,112　114
暦年　登録　成約　※単位：千件
H19　 1,051　113
H20　 1,239　115
H21　 1,161　122
H22　 1,184　129
H23　 1,333　133
H24　 1,405　146
H25　 1,400　162
H26　 1,542　157
H27　 1,657　169

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/29(土) 12:15:23 ID：d13e84fbd 返信

すぽさん
②に関してですが、確かに繋がりは弱いと思います。
部件数が増えていますから、市況が加熱しようが冷えようが物件を売り買いするニーズは増えるでしょう。
私の場合、減価償却による節税狙いですから、6〜7年で入れ替えます。加熱していればキャピタルゲインを取って売って終わりですし、そうでなければ売って買います。
一つ言い忘れましたが、投資不動産業界はやたらと転職が激しいので、2〜3年に一回の取引といったインターバルだと、その間に多くの営業は会社が変わり音信不通になります。勿論、管理会社(これも不動産屋ですが)との付き合いがありますから、不動産業界とは継続的に付き合いがあるものの、売り買いの相談はそっちのプロに依頼したいので、出来る投資不動産営業マンを探すのに、楽待などを使いますしね。

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/29(土) 12:22:58 ID：d13e84fbd 返信

あとは、楽待の競合他社に対する競争力ですね。
lengendkillerさんが仰る通り、他のサイトに対する競争上の優位性は買い手の観点からは何もありませんから、私としては、楽待が無くなっても何も困りません。

名前:oo_ffee 投稿日：2016/10/29(土) 12:49:44 ID：d9508e507 返信

>物件数が増え、買い手にとっても納得出来る物件が増えるかが、長期的(5年以上)な成長には重要なポイントになる思います。
こちらについても、近年では登録物件に対して10%程度の成約があるので、売り手と買い手の思惑の狭間で価格調整が機能しているようにも考えられます。
そのような環境下で、レインズではなく、企業が運営するポータルはシェア争いをしているのですが、提案機能を持つ楽待が買い手に取ってより有益なサイトとしてのポジションを取れると思い、長期的成長を期待します、

名前:すぽ投稿日：2016/10/29(土) 23:19:17 ID：892216464 返信

oo_ffeeさん、ゴルキチさん、みなさん
ありがとうございます。概ね意見は揃ってきたように思います。そろそろ結論をまとめていっても良いかと思いますが、他に確認したい点などはありますか。

名前:oo_ffee 投稿日：2016/10/30(日) 09:29:06 ID：d7181d4ca 返信

すぽさん、みなさま
ありがとうございます。改めての論点は思い浮かびません。みなさまとの議論の中で理解を深めることが出来ました。ありがとうございます。

名前:トルネコ投稿日：2016/10/30(日) 09:34:59 ID：9ed985a4d 返信

いろいろなご意見、考え方を教えて頂いて勉強になりました。有意義で楽しい議論の時間になりました。ありがとうございます。
＞すぽさん
自分にはこれ以上深堀するのは難しそうなので、特に確認したい点はありません。

名前:ゴルキチ投稿日：2016/10/30(日) 10:58:02 ID：d3295c273 返信

すぽさん、皆様
ありがとうございました。
今回も良い気付きがありました。
不動産業界を多少知っているために逆に見落としておりました。

名前:すぽ投稿日：2016/10/31(月) 12:40:48 ID：589fc6ab0 返信

みなさん
それでは結論を書いてみました。問題無いようなら確定します。よろしくお願いします。

名前:oo_ffee 投稿日：2016/10/31(月) 21:15:08 ID：074dcbfeb 返信

すぽさん
議論の取りまとめ及び結論ありがとうございます。
異論ございません。
一緒に議論させていただいた皆様もありがとうございました。
大変有意義な議論に参加でき、とても楽しかったです。

名前:レント投稿日：2016/11/01(火) 10:29:07 ID：17e6007ae 返信

すぽさん、みなさま、
感想しかコメントできませんでしたが、参加できたことを光栄に思います。
みなさんと討論できるぐらい知識と分析力と文章力を磨いていきたいです。
評価に異議はございません。
投資家から見たら可能性を秘めた素晴らしい会社ですね。
ありがとうございました。

名前:すぽ投稿日：2016/11/01(火) 18:37:36 ID：589fc6ab0 返信

評価を確定しました。
みなさん、楽しい議論をありがとうございました。
ゴルキチさんや不動産投資に携わられいる皆さんからご意見をいただき、多面的な結論を出すことができました。(前半だけの議論ならもう一つぐらい上の評価をつけるところでした。)
またよろしくお願いします！

名前:なかたけ投稿日：2016/11/02(水) 01:09:26 ID：f8282c643 返信

タイトルの評価が、4.0ではなく、4.8になっています。
誤植と思います。

名前:すぽ投稿日：2016/11/02(水) 08:42:09 ID：589fc6ab0 返信

なかたけさん、ありがとうございます。
早速修正しました。

名前:アイン投稿日：2016/11/02(水) 09:08:29 ID：1f4dd800e 返信

すぽさん、議論に参加していただいた皆様、ありがとうございました。
会社の成長性についてだけではなく、買い手目線での意見も聞けてありがたかったです。
またよろしくお願いします。

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