企業分析：1345インベスターズクラウド(3.5)

名前:春にさくらはさく投稿日：2017/03/16(木) 16:16:17 ID：0436d1d79 返信

9417スマートバリュー議論お願いします。

名前:すぽ投稿日：2017/03/16(木) 18:30:43 ID：589fc6ab0 返信

春にさくらはさくさん、ありがとうございます。
初めての依頼かと思いますので、念のため確認させて下さい。
このブログでは私が結論を書くのではなく、春にさくらはさくさんに色々と伺いながら進めることになります。
よろしいでしょうか。再度お返事下さい。

名前:人参投稿日：2017/03/16(木) 20:01:35 ID：e753fe2cb 返信

①5年後の2021年12月期の売上と利益を、以下のように予想します。
　　　売上　　　　営業利益
アパート建築；643億円、　　115億円（営業利益率18％）
アパート管理；482億円、　　10億円（営業利益率２％）
　　　合計　　1125億円、　　125億円
2016年比で売上・営業利益ともに約３倍と予測します。５年で２倍というすぽさんの基準を満たしますが、以下のように保守的な2017年会社予想をベースにし、2018年以降も保守的に外挿した予想です。
前期末受注残高／全社売上（百万円）
2016年；11253／37915＝30％
2017年；18869／50540＝37％（売上は会社予想）
2017年は期首の時点で前年比で７ポイント上回っているので、リスクの項で挙げるような不況にならなければ2017年の会社予想より上振れするのは確実と考えています。
アパート管理の営業利益率が極端に低いですが、これはアパート入居者からの家賃全額を売上として計上しているためです。（そのうち95％はアパートオーナーに渡り、当社の収入はそのうちの５％）
ここまではアパート関連部門の予想です。上記予想の算出過程は、別の投稿にします。
他に＋αとして、「民泊」とスマリノが上乗せされますが、これらは定量的には予想できませんでした。

名前:人参投稿日：2017/03/16(木) 20:59:53 ID：e753fe2cb 返信

ここから複数回の投稿を使わせてもらって、2021年予想に至った過程を書きます。
しかし、文章だけでは非常に分かりづらいので、投降後に、私のツイッターアカウントに計算シートと文章の画像をアップします。
●当社はアパート建築部門とアパート管理部門が同一セグメントに記載されています。しかし後者は営業利益率が全社平均の半分以下なので、両部門を分けて推測していきます。
以下の順番でいくつかの仮定を立てて算出していきます。
ア．2015・16年のアパート建築部門の売上
イ．2016年のアパート管理部門の売上
ウ．2016年のアパート管理営業利益
エ．2016年のアパート建築部門の営業利益
オ．５年後の予想
まず会社資料から、2014-16年の売上・営業益・受注高・期末受注残・成約数・管理戸数を抜き書きしました。
ア．2015・16年のアパート建築売上
A.受注高と受注残から受注高を経由した売上高を計算します。
売上高＝当期受注高＋前期末の受注残－当期末の受注残
A.がアパート建築の売上になります。（以後アパート建築売上と表記）
2016年の売上は21251百万円になります。
全社売上高との差額の大半は、アパート入居者が払う家賃全額および当社が一時的に取得してアパートオーナーに転売した一部のアパート土地代です。（IRに確認した。）
B.成約１件あたりの受注高を計算
2016年は１成約当たり42百万円の受注高です。
ここまでが、
ア．2015・16年のアパート建築売上です。
同内容を計算シートの画像付きでツイートします。

名前:人参投稿日：2017/03/16(木) 21:13:21 ID：e753fe2cb 返信

以下URLは、前の投稿の計算シート画像です。
https://twitter.com/RedCarrot4/status/842346328935997440
ここから、
イ．2016年アパート管理部門の売上の推測です。
C．2016年と2015年の(期末)管理戸数から、2016年の増加戸数を算出。
D．全社売上とアパート建築売上の差額が、アパート管理売上と土地の転売売上になります。
アパート入居者からの家賃その他の支払いと当社への支払いについてまとめます。
・家賃収入は全額売上に計上。
以下はアパート投資家向け資料からわかる事です。
・家賃と同時に共益費も徴収する。
・家賃・共益費の総額のうち５％を当社が報酬として受け取る。
・新規入居者が発生するごとに、広告費として家賃一か月分を当社が受け取る。
アパート管理の収入と営業利益について、いくつかの仮定を立てて推測していきます。
E．家賃は月8万円、共益費は5000円と想定。
F．2016年の家賃・共益費収入＝
（前期末と今期末の管理戸数の平均）×（家賃＋共益費）×12ヶ月＝11619百万
G．新規入居者が発生時の広告費報酬は、各戸につき平均３年に１回発生すると仮定すると
管理戸数／３×想定家賃＝３５２（百万円）
H．アパート管理の売上＝家賃・共益費＋新入居広告費＝11971（百万円）
I.（全社売上-アパート建築売上）とアパート管理売上との差額は、アパート用地の転売額と仮定。
家賃や新規入居者の発生間隔についての想定根拠も画像をツイートします。

名前:人参投稿日：2017/03/16(木) 21:23:14 ID：e753fe2cb 返信

以下URLは前の投稿の計算シート画像です。
https://twitter.com/RedCarrot4/status/842349100381102080
https://twitter.com/RedCarrot4/status/842349588237365248
ここから、
ウ．2016年アパート管理部門の利益の推測です。
アパート管理部門は、入居者から徴収した家賃・共益費から５％を報酬として差し引くので、売上高総利益率は５％。そこから経費を引いて営業利益率になる。
同業種の東建コーポと大東建託は、アパート建築と物件管理を別のセグメントとし売上と営業利益を開示している。両社の物件管理セグメントの営業利益率は２～３％。
それにならって、
J．当社のアパート管理部門の営業利益率を２％と仮定して、営業利益239百万円を算出した。

名前:人参投稿日：2017/03/16(木) 21:34:46 ID：e753fe2cb 返信

以下URLは、前の投稿の計算シート画像です。
https://twitter.com/RedCarrot4/status/842352356415090689
ここから、
エ．2016年アパート建築部門の利益の算出です。
K．アパート建築部門の営業利益を以下の式で算出
（アパート建築部門の営業利益）＝（全社営業利益）―（アパート管理部門の営業利益）＝3567百万円
L．アパート建築部門の売上を以下の式で算出
成約数×（受注高／成約）
ただし、アパートオーナー勧誘資料を見ると、契約から引き渡しまで最大８ヶ月と読み取ることができ、半分以上の契約は期をまたぐことになる。
よって、2016年の売上は2015年の成約の6割および2016年の成約の4割で構成されるとした。（受注データから計算したアパート建築売上とほぼ一致するので、この配分で問題ないと判断しました。）
M．アパート建築部門の売上と営業利益から営業利益率16.１％を算出

名前:人参投稿日：2017/03/16(木) 21:52:49 ID：e753fe2cb 返信

以下URLは、前の投稿の計算シート画像です。
https://twitter.com/RedCarrot4/status/842352356415090689
長い間おつきあいありがとうございました。
オ．５年後の予測です。
N．１成約当たりの戸数を以下の式で算出
管理戸数の前年差／成約数＝６．６８
（成約数は、前年６割、当年４割の寄与とした。）
O．Nおよびアパート建築の営業利益率は５年先まで不変と想定。
P．１成約あたりの受注高も５年先まで不変と想定。
Q．今期会社予想として、建築棟数を前期の４割増としているので、管理戸数の今期積み上げが４割増となるような成約数８５０を求めました。
これも前期成約数の６割と今期成約数の４割が寄与すると想定。
R．今期末の管理戸数は前期末とQ．を足して算出。
S．今期のアパート管理部門の売上・営業利益は、R．と想定家賃・共益費から算出。
T．2018年以降の成約数は前年成約数に２００づつ積み上げると想定。
U．アパート建築の売上は成約数×（受注高／成約）で計算。（前年６割・当年４割の寄与で）
V．アパート建築の営業利益は売上に営業利益率をかけて算出。
W．各年の成約数から管理戸数の積み上げ分を求め、アパート管理部門の売上と営業利益を算出。
X．アパート建築部門の売上は５年間で約三倍になるので、スケールメリット等によって営業利益率が１６．１％から１８．０％に上昇すると想定して、アパート建築の営業利益を再計算して１１５７２百万と算出。

名前:人参投稿日：2017/03/16(木) 22:06:06 ID：e753fe2cb 返信

以下URLは、前の投稿の計算シート画像です。
https://twitter.com/RedCarrot4/status/842359272113549312
以上は、単純に2017年会社予想の供給戸数の増加幅を未来に外挿しただけなのですが、以下の理由から上振れすると予想しています。
●　15年決算と16年決算を比較して；成約率；3.9→4.3％に向上し、販管費比率；11.8→9.3％に低下。このトレンド2016年で止まるとは考えにくい。
● 全国１３都市にしか進出しておらず、未開拓のエリアが十分ある。
● 想定通り2021年まで想定通り成長しても同年の建築戸数は１万戸。国土交通省の建築着工統計を見ると、ここ数年の貸家の着工戸数35－40万戸に対して0.3％程度。
http://www.mlit.go.jp/common/001173827.xls
● アパート用地の供給用に12000社から情報を得ているが、不動産取引情報（レインズ？）の会員数が１３万なので、こちらも飽和には程遠い。
ここまでの投稿で、５年後の売上・利益の推測を終わります。

名前:人参投稿日：2017/03/16(木) 22:31:18 ID：e753fe2cb 返信

②この会社はなぜ成長しているのだと思いますか？
社会全体に以下の理由から潜在顧客が多く存在する。
老後不安・年金不安を持つ人が多い。
同業他社のサブリースによる家賃保証に潜む罠が、世間に周知されてきた。
当社特有の理由として、TATERUアプリの存在だと思います。潜在顧客を顕在化させ、
数千万円の買い物を成約率4.3％で買わせてしまうのは驚きです。
③強みやリスクについてはどう考えますか？
強み；以下のような模倣困難なストーリーがある。（表現かえると堀が深い。）
１．ネットで効率的に集客し、建築の進捗管理もネット上で実施し効率的。
２．土地の売り主＆仲介不動産屋は、当社に土地情報を流すことで、広告費や営業マンのコストをかけずに買い手を探すことができる。
３．入居者用のスマホアプリ、ネット回線で入居者の満足度を高めてるのも高入居率の維持に貢献。
17年末時点で当社には61人のITエンジニアが在籍している。彼らは上記３項目の維持と改良し続けているはずなので、他社は模倣が相当困難。
IT設備も市販品ではなく、TATERU KIT/TATERU PHONEなどのカスタム品を自社ユーザー専用品として発注できるレベル。これも模倣困難。
４．３．.で達成した高入居率を集客の宣伝材料として使う。
５．土地オーナーに対するアパート経営の提案は、現状では積極的では無いが、土地も同時取得するスキームのアパート経営でコスト競争力・ブランド・高入居率の実績を築けば、今後土地オーナーへのアパート経営商法も可能。

名前:人参投稿日：2017/03/16(木) 22:52:46 ID：e753fe2cb 返信

リスク；
貸家着工戸数は、以下のように大不況の影響を受けます。現状の当社の成長速度なら前年比マイナスにはならないと予測しています。
例；
1997年；アジア経済危機の年；前年比-16％、翌年は-14％
2008年；リーマンショックの年；前年比+３％、（2007年は-20％、2009年は-30％）
ただし、金利が高騰すると、アパート投資家がローンを組めなくなるので、大幅に業績悪化すると思います。
④聞きたい事
すぽさんのほか、この場の読者の方にもご存知の方がいましたら、以下の疑問の、どれか一つでも教えて頂けたらありがたいです。
１．「民泊」事業が１月から始まり、株主として将来を期待しています。
同事業の売上は、サイト上の宿泊料金と稼働率から推測でき、宿泊料金のうち30％が当社に、残りはオーナーに入るのですが、利益率を推測するデータを見つける事ができません。
AIRBNB以外の多くの予約サイトは手数料１０％程度、民泊オペレート完全代行業者は手数料２０％程度を抜くようなので、それら業者の利益率がわかれば当社民泊事業の利益を推測できるのでは、と考えています。それら業者の利益率が記載されているような書籍やHPがありましたら、教えていただけないでしょうか？
２．アパート投資家の方、アパート入居者の方がいましたら、当社物件の評価・感想など聞かせてもらえないでしょうか？
３．スマリノや「民泊」なども含め、当社のビジネスモデルや経営陣に大きく期待しており、その割に割安と判断し、保有株式もPF一位となっています。バランスを取る為に、当社のマイナス点を挙げていただけるとありがたいです。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/17(金) 14:01:21 ID：8412b5f97 返信

すぽさん、人参さん、こんにちわ。以前、日本コンセプトの議論でご一緒させて頂きましたね^^お久しぶりです。
インベスターズクラウドの会員数106,592人(2016.12月末)ということなのですが、どれくらいの規模なのか気になってファーストロジックの楽待の会員数80,245人(2016.11月)と比較してみたのですが、かなりの規模なんですね。
参考程度ですが、経済センサス基礎調査で平成24年の貸家業の事業所は128,767、従業員数は272,661人でした。貸家業以外の方も会員になられるでしょうからあまり参考にはならないかもしれません。
人参さんの売上予想を現在の3倍を想定されていますが、会員も3倍ということになれば、会員数32万人くらいとなるのでしょうか？
当社は新しいことをいろいろやっているので私自身、ビジネスモデルをきちんと把握できていない部分があります。今後、同業他社が出現してきて売上が減少したり、広告合戦やサービス品質の引き上げ、コンテンツの拡充等で利益率の悪化したりなど懸念しています。参入障壁や先行優位などあるのでしょうか？

名前:パラッツォ投稿日：2017/03/17(金) 15:36:58 ID：be895c508 返信

こんにちは。
当社の強みについて、補足させてください。
当社の説明資料に記載の通りですが、アパート経営に投資しようとする人にとって、土地を、業者利益を取られず購入できることは、かなり大きいメリットであり、そのプラットフォームの提供は、当社の大きな強み感じています。
例えば、同じくアパート経営に投資しようとする人を対象顧客とするシノケングループは、優良な土地をまずは自社で自前で購入し、アパートを建ててこれを投資家に売ります。その際、シノケングループは、マージンを上乗せして投資家に売るわけで、それだけ、投資家にとっては土地の代金が高くなります。
このようなマージンを介さず土地を購入できることは、アパート経営の投資家にとって大きな魅力だと思います。
以上、人参さんは当然前提にされていると思いますが、人参さんの書き込み上あまり明確に読み取れなかったので、補足した次第です。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/17(金) 17:02:55 ID：cfc6cbf71 返信

パラッツォさん、こんにちわ！
インベスターズクラウドは業者を挟まない分、利用者が安くで土地を購入できるのは魅力ですよね。ここ（http://venturetimes.jp/interview/attention/3341.html）にもそのようなことが書いてありました。
あと、不動産の個人間取引は消費税の対象にならない（http://atarimae.biz/archives/3254）ことも利用者にとってのメリットがあるのだろうと思います。
ただ、不動産の個人間取引はメリットばかりでなく、デメリットもあるようです。重要書類契約書を作成しなければならなかったり、場合によっては瑕疵担保責任を負ったりしなければならないようです。（https://ietoikiru.jp/sell/kojin/）
インベスターズクラウドは個人間取引にどの程度まで関与しているのか？は気になっています。
土地売買のプラットフォームというものがどういう仕組みなのかいまいち分かっていないのですが、この仕組みによっては強力な参入障壁になるのでは？と思ったりしています。

名前:パラッツォ投稿日：2017/03/17(金) 17:26:24 ID：be895c508 返信

トルネコさん
ありがとうございます。
このベンチャータイムスの記事の具体例は、投資家のメリットが非常にわかりやすいですね。大変参考になります。
同社のメインは、宅建業の資格を持った業者→ アパート投資家を直接結ぶビジネスだと思うので(業者から土地を買って投資家に売るデベロッパーが不在であることが強み)、重要事項説明などは同社はタッチせず、業者任せではないかと思います。
しかし、トルネコさんが例にあげられた個人間取引のケースはどうなんでしょうかね。
個人間取引がどのくらいあるのかも含めて、気になります(よくわかっていません)

名前:パラッツォ投稿日：2017/03/17(金) 17:34:55 ID：be895c508 返信

すみません。表現不正確だったので訂正です。
当社の場合
土地を売りたい人 → 宅建業者に買い主を探してもらう → 宅建業者は、土地情報をTATERUに登録 → アパート投資家がこれを購入。(土地の売買の仲介手数料はほぼ全部宅建業者が持っていき、土地の売買のプラットフォーム自体ではほとんど同社の売上は立たず、その後のアパート売上が同社の売上の主力)
デベロッパーが入ると、
土地を売りたい人→ 宅建業者に買い主を探してもらう → デベロッパーがその土地を購入
→ デベロッパーが、建物を建てて、土地代金にデベロッパーの利益を上乗せして、アパート投資家に売却
ということなんだと思います。
「先ほどの投稿のうち、業者から買う」とかはやや不正確な表現でした。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/17(金) 17:46:46 ID：cfc6cbf71 返信

＞パラッツォさん
なるほど！こういう仕組みだったんですね！これなら宅建業者はＴＡＴＥＲＵに購入者探しを丸投げできて便利そうですね。インベスターズクラウドにとっても土地情報がどんどん集まるのでＴＡＴＥＲＵの利便性が上がりそうですね。
ユーザーはＴＡＴＥＲＵの土地情報が多いのでわざわざ土地情報の少ない同業他社を利用する必要がありませんね…。こういう仕組みであれば、先手にとってメリットが大きいビジネスモデルと言えそうですね。

名前:すぽ投稿日：2017/03/17(金) 17:55:03 ID：589fc6ab0 返信

人参さん、ありがとうございます。
トルネコさん、パラッツォさん、参戦ありがとうございます。
この企業の分析で厄介だと思っていたのが、単一セグメント扱いの割に収入がバラエティに富んでいるため内訳が見えないことだったのですが、人参さんの情報で大枠を抑えられました。ありがとうございます。
・土地購入のマッチングでは手数料を取らない
・アパート建築以外の売上は、ほぼ賃貸管理業務の売上
・賃貸管理業務での売上計上は、手数料ではなく賃料(手数料は賃料の5%)
ということですので、人参さんが行われた計算に違和感はありません。
人参さんが書かれた2016年度を例にとると以下のような構造になるということですね。
1. 土地購入のマッチング→ほぼ売上なし
2. アパート建築→約220億、営業利益率16%程度
3. 賃貸委託管理→約120億、営業利益率2%程度
ここまでで議論のベースができました。ありがとうございます。
(続きます)

名前:すぽ投稿日：2017/03/17(金) 17:56:00 ID：589fc6ab0 返信

(続きです)
■今後の成長の見通しについて
人参さんは毎年+200戸の成長を前提に計算されたということですよね。
数字の仮置きの前に「なぜ成長しているのか」についてもう少し考えたいと思っています。
私がインベスターズクラウドのビジネスを眺めての一番の印象は「至れり尽くせりだなぁ」です。
サイトを登録をすると、土地購入〜デザイン建築〜入居募集〜管理まで全て会社が面倒をみてくれます。投資家はまるで住居を買うような気分でアパート経営ができるわけです。ターゲットは主にアマチュアで、上場時の「成長に関する説明資料」では約9割がサラリーマンでほぼ兼業投資家が利用しています。（おそらく投資効率の点ではプロレベルに達しないということだと思います。）
つまり、インベスターズクラウドは「サラリーマンの不動産投資ニーズ」にうまく乗って成長しているということなのではないでしょうか。
この辺りの捉え方が一致すると、今後の成長の見通しやリスクなども考えやすいように思います。いかがでしょうか。
もう少し議論を続けましょう。

名前:パラッツォ投稿日：2017/03/17(金) 17:56:33 ID：be895c508 返信

再度トルネコさんの紹介してくださった記事読むと、同社も仲介手数料100万取ると書いていますね。。
私がIRに聞いたところでは、同社は土地の仲介ではほとんど売上ない(せいぜい10万とか)と言っていたのですが。。
先ほどの私の理解は不正確かも知れませんので、誤り等あればご教示くださいませ。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/17(金) 17:56:58 ID：cfc6cbf71 返信

＞パラッツォさん
有価証券報告書や決算説明資料を読んでも売上の中身があまり分からなかったのです（読み飛ばしてしまったかもしれませんが…）が、ＩＲに直接聞かれたのでしょうか？
「アパート売上が同社の売上の主力」と書かれていますが、売上に占める割合や他の事業の売上の構成比などご存じでしたら教えて頂けないでしょうか？

名前:パラッツォ投稿日：2017/03/17(金) 18:10:25 ID：be895c508 返信

トルネコさん
売上の構成ですが、私がIRの方から聞いたところでは、「時期によってバラツキはあるものの」という前置きを置いた上で、「アパート売上が95%、管理収入が5%」、という言い方でした。
また、土地のマッチングでの売上は、一件あたり10万円とか、微々たるものだということでした。
(しかし、以上は人参さんの情報と乖離しており、IRの説明がおかしいか、売上と利益とを勘違いそてIRが回答したか、私の聞き間違えかがあるのかも知れません。。。)
すぽさんも指摘されていますが、売上の内訳が一見して分からず、ここは改善して欲しいところですね。。。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/17(金) 18:31:24 ID：cfc6cbf71 返信

パラッツォさん、ありがとうございます＾＾
皆さん感じることは一緒みたいですね。安心しました(￣▽￣)
＞「アパート売上が95%、管理収入が5%」、という言い方でした。
例えば、５０００万円（土地２０００万円、建物３０００万円）で８部屋のアパートを建てて、１部屋５万円の家賃を集めたとしましょう。
月収４０万円×１２か月＝年収４８０万円。
インベスターズクラウドの売上構成比を建物3000万円：管理収入480万円とすると少しおかしいです。建物は一度建つと来年以降も家賃が入ってきますので建物の金額を少なくして調整する必要がでてきます。
そう考えると、人参さんの想定した比率の方が自然のようにも思います。どういうことなのでしょうね・・・(;^ω^)

名前:パラッツォ投稿日：2017/03/17(金) 18:56:49 ID：be895c508 返信

トルネコさんすぽさん
せっかく議論整理して頂いたのに、ゴチャゴチャにさせてしまいすみません。
恐らく私の情報が不正確であろうと思います。
(私が質問したIRの方は、ちょっと頼りなく感じたので(シノケングループとの違い、御社の強みは？と私が聞くと、「投資する層の年収がシノケングループと当社では違います。当社の方が高収入です」などと回答していて、「この人大丈夫かなー？」という感じでした(^^;;)
こんな感じの情報源でしたので、こちらが間違っているのだと感じています。
ご放念くださいませ。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/17(金) 19:07:04 ID：8412b5f97 返信

>パラッツォさん
IRに確認しないとちょっと分からなそうですね。土地のプラットフォームの仕組みなど非常に有益な情報を教えて頂き助かってます^^
仕組みの面白さに興奮しました( =＾ω＾)

名前:もりやま投稿日：2017/03/17(金) 20:05:20 ID：c3ff76d29 返信

ウェッジで議論させていただいたものです。よろしくお願いします。
インベスターズクラウドのホルダーでもあります。
すぽさんの疑問、「なぜ成長しているのか」ですが、
私は、下のリンクにある文章が端的に表していると考えています。
「同社のサイトには、月間1000件の問い合わせがあるという。顧客からすると、対応が遅いことは大きな不安や不満になる。そこで徹底的な効率化を進めた。たとえば、住宅施工にかかる136項目のフローのどこで、誰が、どのくらいの間、そのフローを停滞させているかが一目で分かる社内システムを導入した。また、いつ誰が何をいつまでにしなければならないのかという業務タスクがパソコン上に表示される。停滞ポイントはマネジャーが指摘するだけでなく、停滞の原因が個人に起因するものでなければ、仕組みを改善する。「これではまったくサボれないですね？」と水を向けると、「サボれないので残業がないのですよ」と明快な答えが返ってきた。従業員は約180人。「この先、営業社員は増やすつもりがありません。ITで解決します。」
（参考）
https://thepage.jp/detail/20140824-00000001-wordleaf
このIT原理主義者的な社長の考え方が、古い不動産業界にはまった、と。
私は、在庫を持たないビジネスモデルも優秀性も大いに評価しますが、購入のポイントになったのはこの記事です。
※ちなみに私の妻がリホーム業界で働いていたこともあり、
　肌感覚で、このような感覚の会社であれば、他社を圧倒できるのではと感じた次第です。

名前:人参投稿日：2017/03/17(金) 21:54:12 ID：84b47ce04 返信

トルネコさん、パラッツォさん、もりやまさん、発言ありがとうございます。
投稿No９．に計算の誤りがありました。５年後の建設戸数１万戸は、貸家着工戸数35-40万戸に占める割合は、0.3％ではなく、3％の間違いでした。申し訳ありません。
●全社売上の内訳について
　私がIRに尋ねた時の状況です。担当の方が後ほど折り返し電話をくださるとの事で、以下の質問内容を電話に出た方に伝えました。
　「決算短信について、受注高・残高から計算する売上と、短信１ページ目の全社売上に大きな差がありますが、受注高に計上されない売上は、どのような項目ですか？」
　その後、担当の方から電話があり、
「アパートの家賃収入と、一部の物件については土地を当社が転売する事があるのでその土地代金です。」と教えてもらいました。
相手方に考える時間があった事、短信記載内容への質問についての返答なので、信ぴょう性は高いと判断しました。

名前:人参投稿日：2017/03/17(金) 21:58:35 ID：84b47ce04 返信

●仲介手数料１００万円を当社が受け取っているか？
　2016年は687件の成約がありました。１成約ごとに土地の仲介手数料１００万を売上としていると、この売上には殆ど追加コストがかからないので、687百万円の売上増および営業利益増になります。
　これらは受注高には計上されないはずなので、私の計算では、アパート管理部門の売上と営業利益に含まれることになります。しかし、それでは土地仲介手数料と合算する前のアパート管理部門の利益はマイナスでないと、辻褄あわなくなります。
一方トルネコさんが紹介してくださった2015.6月の記事では仲介手数料を当社がとる事が明記されています。思うにこの記事以降のどこかで、当社は仲介手数料を取ることを放棄したのかもしれません。
放棄した場合の利点は、宅建主任者を雇用しておく必要性が無くなること、売り手側の仲介不動産業者の取り分が増えるようなので、優良な土地を不動産業者は優先的に回してくれる事が考えられます。
http://www.takken-success.info/e-30.html
　うーん、でも自分で書いてても確信が持てません。

名前:パラッツォ投稿日：2017/03/17(金) 22:43:52 ID：93b5e5cca 返信

＞すぽさん　
　ご挨拶遅れましたが、ウェッジの議論でも、脇から一言だけ本論と関係ないコメントをしたものです。このブログの存在に非常に感謝しています。どうぞよろしくお願い致します。
＞人参さん
　トルネコさんの記事以降で、仲介手数料を取ることを放棄した、という人参さんの仮説もなるうほど、と思いました。
　仲介手数料を放棄すれば、売り手側からすれば、「ＴＡＴＥＲＵに登録しても利益は減らない。売れれば儲けもの。登録しない理由がない」という状況になるのではないでしょうか。
　そうなれば、ＴＡＴＥＲＵの登録物件数は飛躍的に伸び、登録数が多い状況は、買い手側の投資家たちにとって非常に魅力的になります。
　要するに、同社のプラットフォーマーとしての地位を固めるという戦略上、仲介手数料の放棄はあり得ると思いました（今後、地位を固めた後で、手数料を取り始めるようにすることも十分可能だと思います）。
　いずれにしても、ＩＲに確認したいなぁとは感じますね

名前:人参投稿日：2017/03/17(金) 22:48:17 ID：84b47ce04 返信

●すぽさんへ、
「つまり、インベスターズクラウドは「サラリーマンの不動産投資ニーズ」にうまく乗って成長しているということなのではないでしょうか。」
これには完全に同意します。引き続き分析＆議論をお願いします。
●トルネコさんから非常に良い質問をもらいました。
「今後、同業他社が出現してきて売上が減少したり、広告合戦やサービス品質の引き上げ、コンテンツの拡充等で利益率の悪化したりなど懸念しています。参入障壁や先行優位などあるのでしょうか？」
新規参入者が当社を模倣しようとすると、10番目の投稿に書いた強み全てを同時に立ち上げる必要があります。例えば、土地情報を流してくれる不動産屋のネットワークを先行させて立ち上げても、土地を購入するアパート投資家を確保しておかないと意味が無いです。
同業他社の、例えばパラッツォさんが挙げてくれたシノケンさんが、当社のビジネスモデルを模倣しようとすると、ITエンジニア１０人？の新規雇用が必要になり、従来商法での土地売買からの利益が消失し、それに関わっていた人員の配置転換が必要になります。それでも模倣したビジネスモデルが軌道にのるかは不確実。（売り手と買い手のマッチングサービスのプラットホーム同士の戦いになりますが、先行して規模の大きい当社のほうが圧倒的に有利。）
従来商法を続けたまま、模倣ビジネスモデルを立ち上げると、従来商法で買い控えが発生する懸念があります。
同業他社が模倣するにしても他にも様々なケースがあると思いますが、現状それなりに利益を出してる同業他社が不確実性のある模倣をしてくる可能性は低いと思います。当社にしてもリーマンショックで苦労したのを機に今のビジネスモデルを確立したのですが、それも先行がいない状態だったのですから。

名前:oo_ffee 投稿日：2017/03/17(金) 23:33:07 ID：23e06518e 返信

ファーストロジックの議論に参加させていただきましたoo_ffeeです。
インベスターズクラウドは保有しておりませんが、参加させてくだい。
すぽさん、人参さん、トルネコさん、パラッツォさん、もりやまさん、よろしくお願いします。
（twitterで交流させていただいてる方が多いですね）
■１．売上構成について
人参さんとパラッツォさんの見立てが違うので、資料を探ってみたところ、上場時の開示書類に内訳の記載がありました。P2の業績予想の前提条件に、以下の記述があります。
・売上高199億75百万円
・内、新築アパート関連183億44百万円
・内、その他16億31百万円
「新築アパート関連については、土地の販売取引と建物の請負取引に区分」との記載もあるので、アパート管理に係る売上はその他に該当すると思います。また、この売上規模から、アパート管理による受取家賃は売上計上されていないのでしょうね。
ですので、現状の売上構成としては、パラッツォさんがIRに聞かれた「アパート売上が95%、管理収入が5%」というのがざっくりとしたつかみかと思います。
数字引用元：東京証券取引所マザーズへの上場に伴う当社決算情報等のお知らせ
http://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS02693/0388f66f/4007/4544/a17a/e8829c59aa5d/140120151203460599.pdf
ちなみにですが、売上等業績に係る詳細は新規上場時の開示資料に記載があるというのが個人的な経験則です。
（続けさせて頂きます）

名前:oo_ffee 投稿日：2017/03/17(金) 23:36:06 ID：23e06518e 返信

■２．土地取引への関わり方について
１．にあるように、新築アパート関連については「土地の販売取引」と「建物の請負取引」の２種類あるとのことがわかります。これは同社が建て売り事業の売主として関与するパターン（仕入れた土地＋建物が売上）と、施工業者として関与するパターン（土地マッチング代＋建物が売上）があるとのことと思います。
2015年12月期の有報のP37に、売上原価明細が出ており、内訳は以下となっています。
材料費：8,305
労務費：　150
外注費：7,655
その他：　968
合　計：17,078
2015年12月期の有報：http://contents.xj-storage.jp/xcontents/AS02693/34352e72/2ac0/43ee/9e07/65386c1444ca/S10077VU.pdf
建物の請負事業では、原価のうちその大半は外注費らしい（建物を作る際に直接調達する材料は材料費に計上されるとのことですが、）ので、ここに記載のある材料費というのは、おそらく土地ではないかと推測します。
上記から、売上に占める土地取引の割合が、人参さんの推定よりももっと多いと考えられます。
これを踏まえてインベスターズクラウド社のビジネスモデルをどう捉えるかを語りたいところですが、拙速にならないようここまでとします。

名前:人参投稿日：2017/03/17(金) 23:45:39 ID：84b47ce04 返信

とある方のツイートで、当社の賃貸物件情報のサイトが見つかりました。
http://www.homes.co.jp/realtor/mid-131182hH9-LhfGn3G4/bukken/
家賃が私の想定よりかなり安いです。
数的に空き物件だけのような気もしますが、サイト内を隅々まで見ていません。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/18(土) 08:10:12 ID：5655c6b20 返信

読者の中には不動産仲介の仕組みをよく知らない方もいらっしゃると思うので私の知る限りのことですが、補足説明を書いておきます。
土地・建物の売買に関する仲介手数料なのですが、仲介業者を通す場合、仲介手数料には上限があります。その上限は売買代金が大きくなるにつれ5％4％3％と下がっていき、その上限を越えて仲介手数料を請求することは法律で禁止されています。
仲介業者は土地・建物の「売り手」「買い手」のそれぞれから仲介手数料の上限まで仲介手数料を請求することができます。
ですがら、仲介業者は必死になって売り手と買い手の両方を見つけて仲介手数料の両方を手に入れたがります。
仲介業者の立場に考えてみます。もし、インベスターズクラウドの土地情報のプラットフォームが「売り手」からの仲介手数料だけしか貰えないのであれば、情報提供する必要はありません。なぜなら、別にレインズと言われる情報の巨大なネットワークがあるのでそちらを使えばいいからです。
仲介業者にインベスターズクラウドの土地情報のプラットフォームを使ってもらうには「売り手」からの仲介手数料と「プラスα」が必要と考えられます。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/18(土) 08:25:15 ID：5655c6b20 返信

土地の売買に関して、インベスターズクラウドの仲介手数料(ひょっとしたらこの言葉は適切ではないかもしれない)は「パラッツォさんがirから聞かれた10万程度という話」と「3000万に対して100万程度という話」で真相がどうなのか議論が混乱している部分があります。
もし、インベスターズクラウドが3000万円の土地に対して、100万円の仲介手数料を取っていれば、これは買い手から仲介手数料の上限まで仲介手数料を貰っていることになります。１つ前の投稿で書いたように、これでは仲介業者がインベスターズクラウドの土地情報のプラットフォームに情報を提供するメリットはありません。ですから、この話は一般人に分かりやすく説明をするために厳密に書かれたものではないと推測します。
おそらく、パラッツォさんがirで聞かれたことが正しいのではないかと思います。仲介業者が手数料の両手取りをして、インベスターズクラウドはシステム利用料として仲介業者から10万円貰っているといった感じかもしれません。
推論なのでirに確認を取った方が確実ですが。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/18(土) 08:37:17 ID：5655c6b20 返信

>人参さん
今、外に出ていてすぐに計算ができないのですが、ここまでの議論の内容とそのサイトの家賃などの情報を使えば当社を利用して不動産経営されている方の利回りや将来どのような結果になるかシミュレーションができるかもしれませんね。不動産経営を実際にされている方のシミュレーションが聞ければ最高なのですね(　＾ω＾)

名前:ほのか投稿日：2017/03/18(土) 13:30:22 ID：b3b45f9bc 返信

んにちは。初めてコメントさせていただきます。
私は皆様のように高度な議論はできませんので、情報提供だけさせてください。
実際にインベスターズクラウドでアパート経営をしています。
土地価格が3,000万円強、建物価格が4,000万円強で計8,000万円弱でした。
土地価格に対して仲介手数料3％＋6万円がかかります。
インベスターズクラウドに仲介手数料として100万円強を支払いましたので、仲介手数料を放棄しているという解釈は誤りです。
インベスターズクラウドが土地を転売する場合ですが、購入の際にかかった手数料等を土地価格に上乗せして投資家に転売するので、多少は価格が上がると営業担当者が仰っていました。
また、家賃については55,000円から60,000円くらいです。
アパートに関しては、今の時代はどこにでもありそうなデザイナーズアパートですので、それだけで競争力があるとは思えませんでした。

名前:ほのか投稿日：2017/03/18(土) 13:30:53 ID：b3b45f9bc 返信

もう一つ、インベスターズクラウドについて議論する際に忘れてはいけないのが銀行融資についてです。
私のような会社員がアパート経営をする際、多くの場合、銀行からの融資を受けると思います。私がアパートを購入したときは銀行がアパート経営への融資に積極的だったため運良く融資を受けることができましたが、営業担当者によると、現在はアパート経営への融資が増えすぎていると金融庁からのお達しがあり、年収700万円以上や1,000万円以上など融資基準を厳しくしたり、アパート経営への融資をしないという銀行も出てきているとのことです。
また、景気が悪くなってくれば、当然銀行は貸し渋りますので、融資を受けてアパート経営ができるサラリーマンは少なくなります。
そうすると、インベスターズクラウドの業績にも影響が出てくると思います。

名前:人参投稿日：2017/03/18(土) 13:31:34 ID：1d389b4f9 返信

oo_ffeeさんへ、
売上構成についての上場時資料ありがとうございます。売上規模的に、家賃全額は計上されていないのに同意します。私がIRから電話で聞いたやりとりのどこかが間違えていると思われます。
●５年後の予測に関して、
　受注高（＋残高推移）から計算する売上と短信１ページ目の売上との差額は、ほぼ全額が家賃売上と想定して５年後を予測していたのですが、その前提が間違えていたので、５年後の予測は白紙とさせてください。

名前:人参投稿日：2017/03/18(土) 13:41:33 ID：1d389b4f9 返信

ほのかさんへ、
　仲介手数料・家賃の実際など貴重な情報ありがとうございます。銀行の融資姿勢についても大変ありがたい情報です。
　株か不動産か手段の違いはあるかと思いますが、ほのかさんもご自身やご家族のために財産形成に励まれているのですね。お互いがんばりましょう。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/18(土) 13:52:40 ID：5655c6b20 返信

ほのかさん、貴重な情報ありがとうございます。誤りをご指摘して頂いて大変嬉しいです。間違えた解釈のままになってしまうところでした。
お時間ありましたらいくつか質問させていただいていいですか？面倒でしたらスルーして頂いても構いません。
①満室時の表面利回り、実質利回りはどれくらいになりますか？
②空室時の家賃は補償されますか？
③家賃はどのようにしてほのかさんに支払われますか？また、インベスターズクラウドへの管理料の支払いはどのようにして行うのですか？
④インベスターズクラウドの管理を断り、自分で物件を管理することはできますか？
⑤退去された後のリフォームなどは強制されますか？
⑥入居者募集のための費用など管理費とは別に費用を請求されることはありますか？
気が向いた時に一部だけでも教えて頂ければ嬉しいです。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/18(土) 14:25:41 ID：5655c6b20 返信

ほのかさんの銀行融資のお話とても勉強になります。そこまで全く考えていませんでした。バブル崩壊後やリーマンショック後の銀行の対応などを思い返してみれば、インベスターズクラウドの業績にも大きく影響を与えることもありそうですね。

名前:人参投稿日：2017/03/18(土) 17:15:27 ID：1d389b4f9 返信

みなさんへ、
①の５年後の予測ですが、現時点では貸家供給戸数の予測のみとさせてください。
前年比137％の今期会社予想を保守的に外挿し、2021年は前年比114％の１万
戸と予測します。
　　　年ごとの
　　　管理戸数
　　　の増加
2015 2142 (実績値）
2016 3591 (実績値）
2017 4904 (会社予想）
2018 6218　（以降は、人参が会社予想を外挿）
2019 7533
2020 8810
2021 10087
以下PDFを見ると、民間の共同賃貸住宅は全国で1600万戸存在します。
https://www.chintai.or.jp/pdf/h25kenbetsuakisitsu.pdf
　平均40年で建て替えるとして、年40万戸の竣工が定常状態です。よって、ここ数年の30万戸台の供給は定常状態のレベルだと思います。
　当社売上・利益の構成はよく解らないというレベルに後退してしまったのですが、ビジネスモデルは同業他社と比べて深い堀があるという判断は変わらず、今期会社予想の延長で５年後まで供給戸数を積み上げるという予測です。
明日１９日は所用でほぼ１日留守にします。ご迷惑おかけします。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/18(土) 17:45:07 ID：230651002 返信

＞インベスターズクラウドが土地を転売する場合ですが、購入の際にかかった手数料等を土地価格に上乗せして投資家に転売するので、多少は価格が上がると営業担当者が仰っていました。
ほのかさんの発言を引用させて頂きます。これを読んだ時、最初よく分からなかったのですが、当社の口コミをいろいろ探していく中で分かってきたかもしれません。
このサイト（http://happy-go-lucky.me/blog/?p=7569）やこのサイト（http://freedom-life.net/fudousantoushi_source06/）を読んでいると、インベスターズクラウドは「木造アパートを新築し、数年たっては売却」という手法をＤＶＤ等で紹介しているようです。
インベスターズクラウドで不動産経営される大家さんは、転売ありきでアパートを購入している。そして、投資家（誰？）に転売することができる？のかもしれません。

名前:oo_ffee 投稿日：2017/03/19(日) 00:20:43 ID：87303f749 返信

人参さん
27でコメントのIR確認の件、
アパートの家賃収入：
想定①同社で保有しているアパートの家賃収入（たとえば工事代金未納で引き渡さず、同社が自ら運用する場合など…）
想定②家賃収入→入居が決まったときの報酬（会員から受け取る広告宣伝費）の言葉選びの間違え
とも考えられますね。
土地を当社が転売する事があるのでその土地代金：
とありますが、インベスターズクラウド社が公開してる土地物件って全て同社が売主になっています。（全部目視確認したわけではありません）
参照：http://www.tateru.co/real_estate/
⇒これが、同社がいう「転売」なのではないでしょうか。
事業系統が分かりづらかったので、図にしてみました。
人参さんの真似して、アップしたtwitterへのリンクを張らせていただきます。
https://twitter.com/oo_ffee/status/843114604163096576

名前:oo_ffee 投稿日：2017/03/19(日) 00:54:43 ID：87303f749 返信

上記コメントでアップした事業系統の補足です。
Ａ新築アパート関連（インベスターズクラウドがTATERU会員に対して売主）の場合
同社の粗利益は、土地の転売差益＋工事利益になりますし、
Ｂ新築アパート関連（インベスターズクラウドが仲介）の場合
粗利益は、仲介手数料＋工事利益になります。
どちらかと言えば、仲介手数料はトルネコさんがコメントのように、基準もあるので、Ａの方が利益が出やすいように感じます。
ほのかさんが営業担当者から聞いた、「手数料等を上乗せ」という中には、当然会社経費（利益含む）も上乗せされてるのではと思います。
＞ほのかさん
情報提供ありがとうございます。
やはり実際に不動産投資をされている方の生情報は説得力があります。
大変参考になります。もしよろしければ、今後もご参加いただけると助かります。
＞トルネコさん
片手仲介の場合（さきほどの事業系統で言うところのＢの仲介会社がある場合）にも、
登録メリットはあるかと思います。TATERUに登録しとけば、インベスターズクラウドが勝手に営業してくれる可能性があります。登録会員数10万人はやはりインパクトありますし、レインズを活用できる個人も限られます。囲い込んでる物件でもない限り、登録メリットがあるように思いました。

名前:oo_ffee 投稿日：2017/03/19(日) 01:08:13 ID：87303f749 返信

ここまでインベスターズクラウド社の資料を見て来て、ひとつ疑問に思う事があります。
同社のホームページや、TATERUのウェブサイトを見ても、土地情報を提供してくれる不動産会社の募集が見られません。
同社のビジネスモデルから行けば、土地情報の豊富さは生命線だと思うのですが、なぜ土地情報の募集を行わないのでしょうか。
（ただ単に見落としてる可能性も考えられますが、それにしても目立ちません）
土地情報に限らず、提携不動産会社や提携工務店の募集も発見できておりません。
工務店は、確かに同社の商品の品質等に大きく影響する部分なので、軽々募集するものではないのかもしれませんが、不動産会社は提携先を募集してても不思議はないのですが。。

名前:もりやま投稿日：2017/03/19(日) 01:29:46 ID：139694e9e 返信

oo_ffeeさん
土地情報についてですが、
https://thepage.jp/detail/20140824-00000001-wordleaf?page=2
上記の記事（少々古いですが）には、
「福岡本社、東京本部、名古屋支店など全国の5拠点から地元の不動産業者に営業をかけ、物件情報をデータベースに登録する。」
とあります。地道に営業をかけているのかもしれませんね。

名前:もりやま投稿日：2017/03/19(日) 01:43:19 ID：139694e9e 返信

ビジネスモデルで多少不明な点はありますが、ここまでの議論でわかったことは
・サラリーマンの不動産投資ニーズをうまく取り込んで、成長している。
・サラリーマン投資家としてはワンストップで土地探しから、日々の運用、確定申告まで整備されており利便性が高い。
・ビジネスモデルとしては、在庫を持たない点財務面で優れている。
・マイナス金利下、金融機関の積極的な融資姿勢もあって２０１６年１２月期までは好業績だったものの、金融庁からのお達しがあり、アパート経営への融資をしない金融機関もでていており、足元は不安もある。
　
くらいかなと思います。
これらの点を踏まえて、以下のことが気になります。
①ライバルに勝てるか
　不動産投資ということだと、大東建託などビックプレーヤーがありますが、大東建託は、土地持ちがターゲットということではずすとして、シノケンがガチンコでぶつかる感じがします。
　
同時期（２０１６年１２月期）のシノケンの業績も経常53%増ということで、かなり立派。
https://kabutan.jp/stock/news?code=8909&b=n201610030027
上記の記事に、シノケンとインベスターズクラウドとの対比がわかりやすく説明してあるので、少々長いですが引用します。

名前:もりやま投稿日：2017/03/19(日) 01:45:17 ID：139694e9e 返信

「b)約26年のトラックレコードを背景に競争優位性を維持している
土地から購入して果たしてアパート経営が成立するのかという疑念が持たれるところだが、創業来約26年にわたり、同社グループが供給してきた3,000棟以上のアパートで経営破綻を起こしたことは一例もない。高い入居率を維持してきたこと、アパートローンは変動金利だが、創業来、総じて低金利が続いてきたことなどによる。高い入居率を維持できてきたのは、1)大都市圏の市街地で駅から10分圏内で賃貸需要が確実に見込めるエリアに限って物件供給をしてきたこと（売上高拡大のために立地条件を緩めることをしなかった）、2)若年層に訴求するデザイン性に優れた物件を供給してきたこと、3)狭小地や変形地などを生かすプラニング力に優れ（木造はプレハブに比べ土地の形状に合わせて設計しやすい）、比較的用地を安く取得してきたこと、4)大手ハウスメーカーに比べ建築費が格段に安いこと（戸当たり建築費は400万円程度）、5)大手ハウスメーカーに比べ建築費が安いことから競争力の高い家賃設定が可能なこと、などによる。
居住用の住宅ローンと異なり、アパートローンについては、借り手の信用力だけでなく販売会社の実績を金融機関は重視する傾向がある。こうした約25年のトラックレコードを背景に、2014年から年収が500万円程度あれば、頭金ゼロ（全額ローン）、融資期間35年、金利2%程度という破格の好条件でのアパートローンの利用が可能になっている。金利などの融資条件はアパート経営の上で非常に重要である。

名前:もりやま投稿日：2017/03/19(日) 01:45:25 ID：139694e9e 返信

土地付きアパート販売の競合会社としては、2015年12月に東証マザーズに上場したインベスターズクラウド<1435>や、比較的大きな未上場企業、シノケングループからスピンアウトした社員が起業した小規模な会社などかなり増えてきているが、フロントランナーとしての実績を背景にしたアパートローンの融資条件の優位性、狭小地や変形地におけるプラニング力などで競争優位性は高いと言える。
また、同社では一旦、用地を自ら取得するのに対し、インベスターズクラウドは自らのB/Sを通さず仲介の形で投資家に土地を紹介している。B/Sを通すビジネスモデルの方が、当然資金負担は重くなるが、1)迅速な用地仕入れができる、2)用地を分筆して複数棟開発するなど柔軟な企画が可能、3)顧客投資家がアパートローンの審査を否認されたような場合、その後の対応が容易、などの利点がある。」

名前:もりやま投稿日：2017/03/19(日) 01:46:12 ID：139694e9e 返信

ここで指摘されている点について、皆さんの意見を聞いてみたいです。
個人的には、以下の感想を持っています。
・融資　　　　インベC：☓　シノケン：○　
　販売会社の実績のため
・物件の価格　インベC：○　シノケン：☓　
　土地代は利益を載せないインベCが有利？？？ここは正直微妙？
・立地　　　　インベC：☓　シノケン：○　
　良い土地があったら投資家を見つける前に買ってしまえるためシノケンが有利？
・日々の管理　インベC：○　シノケン：☓　
　インベCのアプリの優秀さ
・営業、マーケティング　インベC：○　シノケン：☓　
　ともにセミナー、CM等によるプル型営業であるが、アドテクやクラウドファンディング（アパート経営の入口になる商品）などにより、インベCが若干優勢か？

名前:匿名投稿日：2017/03/19(日) 13:11:38 ID：ff9a7ea05 返信

皆さん相変わらず上辺の議論ごっこに終始されてますね。
私は過去にすぽさんに酷評された株で大儲けしたことがありますが
基本的に分析のレベルが低すぎると思います。
今回の話にしても、まず日本の人口動態、現状のアパート空室率などを考えた時に
サラリーマンに借金させてアパートを建てさせるビジネスの細部なんて議論する気にもなりません。
同業他社のPERがなぜ5倍6倍に放置されているか考えたことはありますか？
大幅に割負けているならともかく、既に時価総額700億円もある状態から何を狙って投資するのか不思議です。
しかも今はアベノミクスの初動ではなく、世界中で金融政策の正常化、出口が議論され金利が上がり始めている環境下です。
個人のブログのコメント欄でどんな議論が展開されようと私は勝手にしていただければいいと思っていますが
ここに限ってはマネー雑誌で連載記事をお持ちになっているし、そのお陰か読者数も多くなり
ツイッターなどでも初心者と思しき人たちが参考になると手放しで褒めている状況にあります。
つい先日もウェッジで失敗されていたばかりですが、これ以上底の浅い分析を撒き散らして被害者を増やすのはやめてください。
良心ある投資家として心が痛みます。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/19(日) 13:50:48 ID：201f10b73 返信

＞匿名さん
レベルの低い議論ですいません。一生懸命調べてはいるのですが、これは自分の限界なので仕方ありません。
ここでの議論の目的を振り返ってみます。すぽさんの「銘柄分析依頼での考え方（ルール）について」から引用させて頂きます。
（引用開始）
2015年より、「中長期投資を、自分で考えて実行する人を増やしたい」というこのサイトの目的に沿って、銘柄分析依頼での考え方(ルール)を設定します。
作りたい場のイメージはビジネススクールなどで行う「ケーススタディ」のような感じです。私の結論だけお伝えするのではなく、お互いの意見をぶつけるようなそんな場にしたいと思っています。
（引用終了）
私の認識では、ここでの議論は「中長期投資を、自分で考えて実行する人を増やしたい」という目的のもとに意見をぶつけ合う場所だと思っています。すぽさんは議論のテーマとなる企業の提案者に投資家としての高いレベルを要求していません。要求しているのは、「議論したい、勉強したい」という情熱だけだと思います。
投資は自己責任ですからどうなれば「被害者」となるのか自分には理解できません。また、投資を推奨しているわけでもありません。
日本の人口動態、現状のアパート空室率は統計で確認していますし、サブリースの会社の実態もある程度知っていると思います。しかし、どんなに魅力が無いと思われる分野の企業でも調べていれば、周辺ビジネスで魅力のある企業と出会うこともありますし、オールドビジネスの新たな脅威（リスク）なども知るきっかけになることもあります。
私は企業を調べること、議論することは無駄なことだなんて思いません。レベルは低いと思われるかもしれませんが、皆さん真剣に調べられていると思います。匿名さんのような発言は非常に悲しく思います・・・。

名前:人参投稿日：2017/03/19(日) 23:52:31 ID：0705c96b0 返信

匿名さんへ
私の銘柄分析が根本の部分から間違えているのを、ここまでの議論で知ることができ、議論への参加者の皆さんには感謝しかありません。
（命の次に大事なお金が増えるか減るかに直結するので）
そういう意味から匿名さんのインベスターズクラウドに対するコメントもありがたいですし、そのコメントをもらうことができた、すぽさんのブログもありがたい場所だと思います。

名前:レイフォン投稿日：2017/03/20(月) 00:33:55 ID：04d09475e 返信

皆さんこんばんは。
おかしなことを言う人は、自分がおかしいという自覚がないことも多いので、
もしかしたらこの人は本当の本当に「これ以上被害者を出すわけにはいかない！自分がこいつを止めなければ！」と思って、正義感で動いているのかもしれません。
まあ私は大方ウェッジでも脳死でパクって損して悔しくなった人じゃないかと思いますが。
「ここの議論はレベルが低い」だけならまだ本当に凄く頭の良くて上手な人かも、で終わりますが、「このブログを参考にして被害者になる」は本当に意味不明ですし。
せめてハンドルネームで書くならまだしも・・・。
すぽさんも名が知られた分、こういうのに絡まれやすくなって大変ですが、
自分の一番楽（良い）と思う方法で対応して下さい。ここはすぽさんのブログですからね。
議論に参加していない身で失礼しました。
※なお、匿名氏のコメをもし削除する場合は、よければ私のこのコメも同時に消して下されば幸いです。

名前:すぽ投稿日：2017/03/20(月) 01:04:00 ID：589fc6ab0 返信

匿名さん
何を書こうか悩んでしまいましたが、
「人の課題に偉そうに首を突っ込む姿勢」がどうにも受け入れられません。
コミュニケーションの基本は相手の尊重なのですが匿名さんはそれが苦手(もしくは理解されていない)のようですね。
ほっといてください。貴方には関係ないことですので。
あと「良心」という言葉はもう少し大切に使ってください。他人を承服させるために使う言葉ではありませんよ。

名前:ほのか投稿日：2017/03/20(月) 14:17:39 ID：f74d64413 返信

＞トルネコさん
41のご質問への回答です。
＞①満室時の表面利回り、実質利回りはどれくらいになりますか？
表面利回りは約６％、実質利回りは約５％です。
＞②空室時の家賃は補償されますか？
竣工から40日以降、最初の入居が決まるまでは保証があります。ただし、竣工後40日間は免責期間で、入居があっても家賃はインベスターズクラウドのものとなります。
退去後の家賃の保証はありません。
＞③家賃はどのようにしてほのかさんに支払われますか？また、インベスターズクラウドへの管理料の支払いはどのようにして行うのですか？
家賃はインベスターズクラウドが入居者から口座振替で徴収し、管理料5％を天引きして私の口座に振り込まれます。
ちなみに、家賃は家賃保証会社による３ヶ月分の滞納保証があります。

名前:ほのか投稿日：2017/03/20(月) 14:18:24 ID：f74d64413 返信

＞④インベスターズクラウドの管理を断り、自分で物件を管理することはできますか？
自分で管理することはできません。インベスターズクラウドに管理を委託することが条件となります。
また、インベスターズクラウドから紹介された銀行で融資を受ける際、「返済期間中は管理会社を変更しない」という誓約書を書きました。それが融資の条件のようです。
35年ローンで融資を受けましたので、途中で売却や繰上返済をしなければ、35年は５％の管理費をインベスターズクラウドに支払う必要があります。
＞⑤退去された後のリフォームなどは強制されますか？
まだアパート経営を始めて間もないのでまだ退去がないのでわかりませんが、契約では費用の見積もりや発注はインベスターズクラウドが行い、10万円を超えない場合はオーナーの承諾を要しないとなっています。
＞⑥入居者募集のための費用など管理費とは別に費用を請求されることはありますか？
こちらもまだ退去がないためわかりませんが、竣工後最初の入居者募集は無償で、その後は賃貸借契約成立時に家賃１ヶ月分を支払う契約になっています。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/20(月) 14:47:38 ID：dceba8dfc 返信

>ほのかさん
貴重なご意見ありがとうございます!とても勉強になります。そのような仕組みになっていたのですね。経験者のお話は本当に助かります(^_^)
ほのかさんの購入された物件は、インベスターズクラウドを通じて転売などもできるのでしょうか？インベスターズクラウドのDVD には「新築を買って数年で売って儲ける手法」が紹介されていると聞きます。転売できるとすれば、どのような仕組みで行うのか興味があります!ほのかさんの物件を一度インベスターズクラウドに買い取って貰えるのでしょうか？

名前:oo_ffee 投稿日：2017/03/20(月) 15:05:05 ID：658bc00cd 返信

今までの議論を踏まえて、同社の売上内訳を下記の通り、推定しました。
　　　　　工事土地　管理
FY2014　9,587　2,808　2,216
FY2015 13,135　6,621　1,757
FY2016 21,251 14,317　2,347
計算根拠については、twitterに添付いたしました。
https://twitter.com/oo_ffee/status/843698298099716098
＞人参さん
43でコメントの供給戸数（≒管理戸数増加分）ですが、
こちらの予測の前提や算定の考え方をもう少し詳細に教えてもらってもよろしいでしょうか。
供給戸数が出せれば、工事売上高のつかみは過去の実績から予測できると思います。
＞もりやまさん
参考になる情報ありがとうございます。
両社のＢＳを見てみると、棚卸不動産の金額の違いに戦略の違いが現れてますね。
※インベスターズクラウドにも棚卸不動産が計上されていますが、在庫ではなく、建設中の建物の原価とのことです。
以下感想ですが、不況時の耐性は、シノケンは大幅な評価損を計上する可能性は否めませんが、インベスターズクラウドはその点は心配ないようです。
一方、不況時に現状と同じように投資アパートが売れるかという観点では、IT活用のインベスターズクラウドの戦略だろうが、シノケンの戦略だろうがどちらもあまり変わらないように思います。
減収やマージン率の悪化に伴う減益というのはどちらも起こりそうな気がします。

名前:oo_ffee 投稿日：2017/03/20(月) 15:09:18 ID：658bc00cd 返信

ほのかさん、貴重な情報ありがとうございます。
人参さんがIRの方から聞いた売上にあがる受取家賃とは、ほのかさんが仰る、竣工後40日間以内に入居者から受け取った家賃かもしれませんね。

名前:人参投稿日：2017/03/20(月) 19:12:22 ID：fc3f96c67 返信

oo_ffeeさん
売上の内訳分析ありがとうございます。まだしっかり拝見してないのですが、先に供給戸数の件を投稿します。
供給戸数については、当社の勧誘資料から抜き書きしました。以下ツイッターにその箇所をアップしました。
https://twitter.com/RedCarrot4/status/843764996450398208
オーナー数と竣工数の年次推移もアップしました。
https://twitter.com/RedCarrot4/status/843765400902942720
（アパート経営に興味が無くても株主が資料請求してよい事は確認ずみです。）

名前:人参投稿日：2017/03/20(月) 20:39:05 ID：fc3f96c67 返信

oo_ffeeさんへ、
2017年の会社予想の管理戸数増に4904と書きましたが、間違いでした。
前年の3591に、「前年比約４割増」をかけた5027が会社予想でした。
読者の方へ、
　会社予想は棟数ベースですので、１棟あたりの戸数は不変という前提です。
４割増は、2016年12月期短信の、表紙から数えて４ページ目の次期見通し
に記載されてます。

名前:ど素人投資家投稿日：2017/03/21(火) 15:45:40 ID：207d01e4e 返信

初めてコメントさせていただきます。投資を始めたばかりの初心者なので、そのあたりは差っ引いてください…。
【金利動向に関して】
現状、日銀のゼロ金利政策が行われておりますが、FRBがFF金利を引き上げ、またECBも事実上のテーパリングに舵を切りつつあります。日本でも今後の物価上昇の状況によっては当然テーパリングが議論されることになり、長期金利にも上昇圧力がかかってくるかと思います。そうした際にインベスターズクラウドのような不動産市況は一気に冷え込むことが考えられるのですが、仮に金利が現状の0％付近から1ポイント上昇した際にどの程度需要が落ち込むと想定されますか？
【投資物件の魅力について】
ほのかさんも上記されていますが、実質利回りで5％程度しかない投資物件に対して数千万円の借入れを起こしてレバレッジをかけるという投資行動が果たして魅力的なのでしょうか？例えば現在、スターアジア不動産投資法人では分配金利回りが8.6％あります。こちらの方がよほど魅力的に見えるのですが…それとも通常の物件ではもうすこし利回りが高いのでしょうか？
また、みなさんのように経験のある投資家の方はこのような利回りの投資物件を今からでも買うべきだと思われますでしょうか？
以上、まだ上がっていないと思われる点について質問させていただきます。というか質問ばっかりですいません…よろしくお願いいたします。

名前:すぽ投稿日：2017/03/21(火) 18:30:40 ID：589fc6ab0 返信

みなさん、ありがとうございます。
もりやまさん、oo_ffeeさん、ほのかさん、レイフォンさん、ど素人投資家さん、参加ありがとうございます。
さて、ここまで現状認識(セグメント内の分解)のフェーズだったと思います。
oo_ffeeさんがまとめられた数値が妥当かなと思っていますがよろしいでしょうか。
今後の予測は、ビジネスモデルとニーズを分けて考えましょうか。私の捉え方を書きます。
▪️ビジネスモデル
①土地購入を入口にして、②アパート建築、③土地管理が自動的に紐づくようになっている。このため②③に関してはほぼ営業コストがかからず、①もPull型のため全体的に営業コストが低い点が優秀。
①は一応プラットフォーム型だが、レインズやシノケン(の物件数)と比較される環境が続きそう。
▪️ニーズ
「サラリーマン投資家ニーズの広がり」は必ずしも楽観視できない。
現在は借入1%、利回り5%程度だが、不動産投資加熱による利回り低下や空室増加懸念、金利上昇などのマイナス要因を吸収できるバッファーは小さい。
フロー/ストックでいうフロー収入も多く、影響を受けやすい。
こんな感じで考えています。いかがでしょうか。

名前:hiro 投稿日：2017/03/21(火) 22:20:56 ID：f43a23843 返信

皆さんの議論が素晴らしく発言は恐縮ですが、インベスの資料をみていて他にも、事業を四つ行っておりそれぞれ魅力的な事業で面白いと思って私はインベスを購入しました。タテル事業以外の部分は今後どのように成長して行くと皆さん考えられますか？まだまだ先行投資の段階とは思いますが５年後に他の事業を合わせてタテルと同じぐらい成長する可能性も十分考えられるのかなーと私は楽しみに思っていますが。

名前:もりやま投稿日：2017/03/21(火) 23:14:39 ID：a8e5424ef 返信

ど素人投資家さん
>実質利回りで5％程度しかない投資物件に対して数千万円の借入れを起こしてレバレッジをかけるという投資行動が果たして魅力的なのでしょうか？
とのことですが、私は不動産投資をしているわけではないですが、以下のように考えると魅力的に映る人もいるのではないでしょうかね。
・（うまくいっている間は）家賃からローンを支払うのでローンの負担を感じにくく、毎月キャッシュが入ってくるかたちとなり、年収がアップする。
・ずっとうまくいきつづけてローンを払い終えれば、稼ぎながら資産を手に入れたことになる。
・また、株式の配当などとは違って通常レバレッジをかけるので、入ってくる金額は大きい。（しかも毎月）

名前:人参投稿日：2017/03/21(火) 23:31:45 ID：dcd984f01 返信

すぽさんへ、
ビジネスモデル、ニーズともに同意します。
Hiroさんへ、
アパート以外の事業について、私なりの考えを書きます。
○マンションリフォーム
中古マンション選びとリフォームがワンストップでできるのがユーザーには魅力。当社にとっては他のリフォーム業者と相見積もりをとられないで済むため、価格競争に陥らないような気がします。ただ、マンションリフォームの市場規模がそれほど大きくないようです。
以下URLの表3-2（2020年の基本想定）では持ち家マンションリフォームの市場規模が4700億円です。
http://www.j-reform.com/publish/pdf/nenpou24_section2_53-88.pdf
○「民泊」関連
これは予約サイトTATERUBNBをWatchしてれば民泊オペレート部門の売上推測は容易です。利益率が知りたいところです。民泊用の建物は順調にいけば今年の末くらいから竣工していくので、その竣工ペースで化けるかどうか予測がつくと思います。
○クラウドファインディング
アパート部門の業績を上げるとは思いますが現状では募集ペースが遅いので殆ど業績に寄与していないのでは。

名前:もりやま投稿日：2017/03/21(火) 23:39:22 ID：a8e5424ef 返信

hiroさん
他の４つについてですが、私は以下のように考えています。
１．TATERU kit
　これは、入居者の利便性を高めることで、直接の顧客である不動産投資家を支援する目的と捉えました。これ自体が収益を生むというより、不動産投資家へのサービスを向上させることによって投資家が満足し、結果として投資家が２棟目につながればよいか、といった施策だと思います。
２．TATERU　FUNDING
これは、いきなりアパート経営をするのに抵抗がある人向けのサービスで、不動産投資のいわば、お試しサービスのようなものかと思います。この商品とても良くできていて、利回りに上限があり、大きく儲けられるわけではないですが、上記のようなひとが小さく成功するには良い商品だと思います。私自身もちょっとよいなと思いました。不動産投資家の間口を広げるには効果的な施策だと思います。
３．スマリノ
これは、インベス得意のマッチングを、リノベーションの分野に広げようという試み。但し、物件はこれまでの延長線上として考えられますが、顧客は不動産投資家とは明らかに違うのでどこまでうまくいくかは未知数。しかし、顧客がとれれば、やることはアポート経営のアプリと一緒なのでうまく回ると思います。
４．TATERU bnb
民泊というのは莫大な需要が見込まれるため、とても注目度が高いですね。で、問題は民泊のどこの部分をとりにいくかですが、インベスCとしては、マッチングから民泊物件の開発まで手がけるような感じですが、私が有望だと考えているのは、TATERU phoneをもちいた運営の部分です。TATERU phoneを用いて、ホテルのフロント業務のオペレーションの部分を請け負うことができたら、ストックビジネスとしておもしろくなるかもしれません。

名前:oo_ffee 投稿日：2017/03/21(火) 23:54:18 ID：56a8d9943 返信

人参さん
数字根拠ありがとうございます。
大まかな売上構成は整理できたので、あまり詳細な数字は追わずに、
すぽさんに整理いただいたように、今後の予測を議論させていただければと思います。
すぽさん
整理いただきありがとうございます。
以下、これまで業績等を整理してきた中での感想です。
■ビジネスモデルについて
・ご指摘のように強みがあるビジネスだと思います。
・しかし、高い成長が続いているのは、シノケンなどの競合他社も同様でした。
・IT活用によりアパート経営のハードルや手間を取り除いていくという同社の戦略では、サラリーマンのアパート経営という潜在ニーズの掘り起こしは行えるものの、現状ではそれ以上ではないように感じます。
・従って、不動産景況や金利等外部環境に大きく左右されるビジネスだと思います。
・売上構成としてもほとんどがフロー収益で、かつ利益率が高まった段階です。
・外部環境によっては、もう少し売上・利益の成長が続く可能性はありますが、その逆も然りという印象です。
以上は、売上のほとんどを占めるTATERUについて感想を述べました。
hiroさんが仰るように、新規事業にも期待は持てますが、現状では実績が見えなく不確実なので、株価を見る上では参考にしない方がよいかなという感覚を持ちました。

名前:ど素人投資家投稿日：2017/03/22(水) 11:08:05 ID：414f7747e 返信

もりやまさん
私のような素人ですら全く魅力的に感じないのでこれが魅力に映ってしまう層って金融リテラシーにかなり乏しいと思ってしまうのですが…特にレバレッジをかけたら（利回りが低くても）入って来る金額がでかくなるところとか、素人目に見ても臭いと思ってしまいます。
「うまくいっている間は」「ずっとうまく行き続ければ…」というような楽観的な見地から今後5年を考えてもいいんでしょうか？そういうもんなんでしょうか？
また金利についてはいかがでしょうか？

名前:hiro 投稿日：2017/03/22(水) 18:45:32 ID：7203d1f0e 返信

人参さん、もりやまさん
各事業についての分析ありがとうございます。現状は、タテル以外の事業は先行投資のような感じでプラスアルファのような感じとして捉えていたほうがよさそうですね。民泊、IOTは話題のテーマですので今後業績に貢献してくれることを祈ります。

名前:もりやま投稿日：2017/03/22(水) 21:55:19 ID：cc1529fcc 返信

ど素人投資家さん
私は、不動産投資をやる人がリテラシーが低いとは思っていません。良い物件にあたれば、上にあげたようなことが事実であり、現に成功している人もいるのでしょう。人にはリスクの感じ方はそれぞれですし、投資法もそれぞれなのではないか思います。
金利については、日銀の影響も大きく正直わかりませんが、急激に上昇するようなことは考えにくいかな、程度の認識です。

名前:ど素人投資家投稿日：2017/03/24(金) 09:50:24 ID：263021f1a 返信

もりやまさん
それはカウンターアーギュメントの前提がずれているかと思います。不動産投資をやる人がリテラシーが低いと言っているのではなく、「うまくっている間は…」「ずっとうまく行き続ければ…」という認識のもとに「レバレッジをかけてBSを拡大させればたとえ利回りが低くても入って来るキャッシュフローが大きくなる」といって不動産投資に走る人がリテラシーが低いのではないかと言っています。
また、金利に関しては上がるかどうかを聞いているのではなく、上がった場合（ファンダメンタルに大きな影響が出ることが容易に想像できる局面）に同社を取り巻く収益環境がどうなるかというのを聞いているわけでして…（もりやまさんのみに聞いているわけではありません）
その業績の伸びをシクリカルの部分と同社の競争優位性による部分とに分けて論じないといけないと思うのですが…。シクリカルのピークでこれが競争優位性によるものだ！という投資がうまくいかないことは過去の不動産相場が示していると思っているのですが…
過去の相場と今の相場が違うのでしょうか。

名前:トルネコ投稿日：2017/03/24(金) 12:02:04 ID：6caf90bcc 返信

不動産投資での主な収入は「家賃収入」と「不動産売却時の収入」の２つになると思います。一方、支出に関しては「修繕費」「税金」「支払い金利」などあると思います。
金利に関して、今後上がるか下がるか、どの程度か、いつ変化が起こるかなど予測することは非常に難しいことだと思います。また、すでにローンの組まれた方にとっては固定金利か変動金利かにもよって変わってくると思います。一般的には、金利の上昇は支出を増加させることに繋がりますし、収益性を悪化させ、不動産への投資の魅力を減らす作用が働くと思います。
ただ、この業界の見通しは金利だけで決まるものではなく、家賃や地価の動向、法制度、税金、修繕費の価格など様々な要素があり、ここで議論するにはかなりの投稿数を割かなければならないことになると思います。（金利の上昇分を家賃の価格に転嫁する可能性もあるかもしれませんし、可能でないかもしれません）
私自身、それほど詳しいわけでもないのですが、この業界の見通しはネガティブに見ています。

名前:すぽ投稿日：2017/03/24(金) 21:06:00 ID：589fc6ab0 返信

ど素人投資家さん、ありがとうございます。
>また、金利に関しては上がるかどうかを聞いているのではなく、上がった場合（ファンダメンタルに大きな影響が出ることが容易に想像できる局面）に同社を取り巻く収益環境がどうなるかというのを聞いているわけでして…
>業績の伸びをシクリカルの部分と同社の競争優位性による部分とに分けて論じないといけないと思うのですが…。
仰る通りで、景気の影響と会社本来の力の両面を考える必要がある銘柄ですね。
私は細かい数字で考えるタイプではありませんが、粗利2割、SGA1割で営業利益1割という会社でほぼ無借金ですので、不景気になった際は「売上が半減しても赤字にならない」ビジネスです。破綻の可能性はほとんどありません。
ただこの企業の主力顧客である「サラリーマン投資家」からの売上が、不景気時にどう変化するのかは正直読みきれません。
[不景気時の変化]
・金利上昇：マイナス要因
・地価下落：プラス要因
→サラリーマン不動産投資の行方：ブームで終わるか一定の市場を形成するかは、不景気時の雰囲気次第
また、現在の不動産投資加熱は当然マイナス要因です。
また、インベスターズクラウドの強みや今のポジションに対する私の認識はoo_ffeeさんが書かれたものと同じです。
「IT活用によりアパート経営のハードルや手間を取り除いていくという同社の戦略では、サラリーマンのアパート経営という潜在ニーズの掘り起こしは行えるものの、現状ではそれ以上ではないように感じます」
ど素人投資家さんは以下のような質問をされていましたが、私には当てられませんし、株式投資はそんな難しい球を当てに行くゲームではないと思っていますよ。
「仮に金利が現状の0％付近から1ポイント上昇した際にどの程度需要が落ち込むと想定されますか？」
いかがでしょうか。

名前:田舎の司法書士投稿日：2017/03/25(土) 12:44:59 ID：9a96679ff 返信

興味のある分野ですが、遅い参加になり申し訳ありません
長い議論のため、まだ全て読めていないため、議論には参加できませんが、参考資料になると思われる不動産の売買による所有権移転件数を10年間分を取り急ぎまとめましたのでご利用ください。
全ての不動産売買による登記申請件数であるため、個人が自宅に利用するために不動産を購入した場合も、投資用に購入した場合も含まれる点はご了承ください。
２００６　１８２９４８１件
２００７　１７２０３６２件
２００８　１５６０６７８件
２００９　１４５７０７０件
２０１０　１４６２０３６件
２０１１　１４３０２３５件
２０１２　１５１０５２２件
２０１３　１６０４１７９件
２０１４　１５７３３４６件
２０１５　１６２０５３３件

名前:ど素人投資家投稿日：2017/03/25(土) 14:51:17 ID：18a05c0de 返信

すぽさん
金利上昇局面では明らかに業績面にマイナスであるにも関わらずそれをほとんどと言っていいほどに無視し、楽観的な見通しで同社の成長を（しかもシクリカルと切り離さずに）議論されてたので疑念を持っただけです。少し意地悪な書き方であったかも知れません。

名前:もりやま投稿日：2017/03/25(土) 16:04:59 ID：0336b0702 返信

　すぽさんの指摘。
　
　>シクリカルの部分と同社の競争優位性による部分とに分けて論じないといけないと思うのですが…。
　
　この点同意します。
　
　まず、議論の出発点になる数字として。
　
　■２０１６年１２期の同業者との増益率比較
　シノケン経常増益率
　　+53.4%
　インベ経常増益率
　 +101.8%
　
　■２０１７年１２期の同業者との増益率予想比較
　シノケン経常増益率
　　+11.2%
　インベ経常増益率
　 +38.8%
　　
２０１６年１２月期は、マイナス金利下の追い風を受けての追い風参考記録でしょう。
一方、２０１７年１２月期は、金融庁の注意喚起が出て以降の会社発表です。これを保守的と観るか楽観的に観るかは意見の別れるところでしょうが、一旦ニュートラルに見るとして、ここが追い風のおさまった定常状態としましょう。
そう仮定すると、インベとシノケンの増益率＋３０％の差がインベの競争力。2017年１２月期のシノケンの増益率＋１０％がアパート経営による不動産投資業界の成長力と仮置きできると考えています。
これをベースに、この仮置きした１０％、３０％を不動産投資の加熱感や、ビジネスモデル評価、テレビCMの影響、民泊ビジネス等を勘案して、いじっていくと大凡の予測ができるかと思います。
私個人としては、インベの競争力分が＋２０％、業界の成長見通し０％で、正味２０％程度の増益が、ここ数年の見通しとなるかと見ています。

名前:もりやま投稿日：2017/03/25(土) 16:13:24 ID：0336b0702 返信

なお、アポート経営の不動産投資に関して、ネガティブな見通しをもっている人も多いとは思いますが、次のような見解もあります。（シノケンに関する記事）
https://kabutan.jp/stock/news?code=8909&b=n201703210563
「不動産調査会社(株)タスの調べによると、首都圏では2015年夏以降、アパートの空室率が上昇し直近では30%を超える水準に達し、「空き家」問題の深刻化がメディア等でも取り上げられている。要因としては、2015年の税制改正により相続税の課税対象が広がったことで、相続税対策目的のアパート新築が増えたことが挙げられる。実際、2016年の国内の貸家着工件数は前年比10.5%増の41.8万戸と8年ぶりに40万戸台に回復しており、また、個人への貸家業を目的とした新規貸出額も前年比で21%増と高い伸びとなっている。
このためアパート販売の先行きは業界全体では厳しいとの見方が一般的だが、同社については例外で高成長が続くものと考えられる。前述したように同社の場合、販売物件を人気の高いエリアで、対象入居者についても増加傾向が続いている単身者世帯やDINKS世帯用のアパートに絞っていることで、空室率は直近でも約3%と極めて低い水準が続いていることが要因だ。投資家から見れば、こうした物件は安定した利回りが期待できるため、安心して購入することができるわけで、同社のここ数年の高成長もこうした販売戦略が奏効した結果と言える。」
シノケンのことがどれだけインベにも当てはまるかわかりませんが、インベも土地なしサラリーマンを対象としてることもあり、ある程度当てはまる部分もあるかと思います。

名前:すぽ投稿日：2017/03/28(火) 08:34:59 ID：589fc6ab0 返信

もりやまさん、ありがとうございます。
市場成長0、インベスターズCが+20%という見方は現在の業績からみればある程度合理性はあると思います。ただ私はもう少しリスク寄りで捉えています。
不動産賃貸は「借り手」があってこそ成り立つものですが、あとどれぐらい拡大余地が残っているのでしょうか。
仮に既に100%満たしているとすると、今後は値下げ合戦のフェーズに移り、これはなかなか危険です。
例えば半導体など初期投資が大きい産業は、「売上ゼロよりマシ」という値付けで赤字になりますが不動産賃貸も似た面があります。
既に駅から20分といった物件では値下げ合戦がスタートしており、今後物件が増え続ければ駅近物件も影響がでてきます。
伸び盛りの企業なので、ここ2〜3年は+20%を超える成長は十分想定できますが、値下げ合戦が本格化すると新規建築が激減する可能性もあり、5年後の見通しは楽観できないと思っています。
いかがでしょうか。

名前:人参投稿日：2017/03/28(火) 21:23:04 ID：c7c1170d9 返信

すぽさん、もりやまさんへ
東京都のデータなのですが、ここ２０年くらいは人口の社会増減は＋５万人／年です。
①以下PDFの４ページ目。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2013/ju13qf0001.pdf
②平成27年の人口増減は＋82,479人
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KONDAN/2016/01/40q1s100.htm
データは見つけられなかったのですが、東京都に関しては基本単身者が社会増減の大半を占めると思うので、社会増減がプラス≒アパート需要の増加とみなして良いと思います。
意外なのは①の社会変動推移のグラフを見ても景気変動の影響があまりみられないように感じました。（＋79,973人の2007年にピークがあり、そこから数年かけて漸減して＋39,334人の2011年が底でした。）
ですので、東京都の借り手需要に関しては、景気変動とは別の要因で底堅く推移するように思います。（地方に働き口が無い、サービス業の発達など）
ただ議論の最初のほうで、まだ未進出の都府県がある事を拡大余地の理由として私は挙げていましたが、東京都に地方から人口が移動するわけですから地方への開拓余地は小さいと思い直しました。
インベスターの業績に、東京都内がどのくらいの比重を占めるのかもわからないですが。

名前:すぽ投稿日：2017/03/29(水) 09:31:53 ID：589fc6ab0 返信

人参さん、ありがとうございます。
不動産市場は成熟市場という認識なので、しっかり分析したことはないのですが、国の調査が充実していて情報が取りやすいですね。以下の国土省のサイトは便利そうです。
http://tochi.mlit.go.jp/toushi/shijyo-monthlyreport
http://tochi.mlit.go.jp/wp-content/uploads/2017/03/c2cf0bd33082bcb85425b4ae88e6c745.pdf
PDFの資料を見ると、東京都は約15万件の新規住宅が建築されているようです。内訳だと賃貸と持家・分譲が半々ぐらいで、2015、2016は賃貸が伸びています。
毎年5万人増えている分は、これらの建築で吸い込まれていると見てもよいのではないでしょうか。
どこで行き詰まるのかは推測できませんが、不動産市場は成熟市場という認識でよいかと思っています。
「インベスターズCはサラリーマン投資家を創造しているが、借り手を創造しているわけではない」という捉え方をすると今後の見通しが何となく見えてくる気がします。
いかがでしょうか。

名前:人参投稿日：2017/03/29(水) 22:52:13 ID：31ef4e706 返信

すぽさんへ、
国土交通省サイトの紹介ありがとうございます。
「インベスターズCはサラリーマン投資家を創造しているが、借り手を創造しているわけではない」
これはその通りですね。すぽさんのPFの上位銘柄が市場を創造しているのと対照的です。（ウエッジ、マークライン、シュッピン、ファーストロジックなど）

名前:もりやま投稿日：2017/03/30(木) 00:54:54 ID：8058a27e0 返信

だいぶ論点が絞られてきた感じですね。
論点としては、
①借り手が十分にいるのか。もしいないとなると値下げ競争になって利益が出ないのではないかと
　
②インベは借り手を創造しているわけではない
　
このあたりではないかと思います。
順に答えてきますね。
確かに、不動産投資市場というのは、過熱感があるということは言われており、それが価格競争に陥るのではないかということは理解できます。
しかし、十分に市場が大きく、奪うべきパイがおおきければどうでしょうか。相対的に競争力をもっているなら、成長していけるのではないかとうストーリーは考えられるのではないでしょうか。
また、インベとしては、在庫を持たないビジネスモデルの優位性の一つである価格優位性でもって、今のところ価格競争を挑んでいる立場なのではないでしょうか。むしろ、好立地の獲得競争の土俵で戦われる方がインベとてはまずい状況と考えられます。
さて、先程置き去りにした十分に市場が大きいかどうか、ですが、結論としては大きいと見て良さそうです。
賃貸全体の新築物件は、おおよそ３５万戸くらいはあるようです。
（参考）
http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html
（１）新設住宅着工戸数の推移（総戸数、持家系・借家系別）
　　※上記URLのページの「（１）新設住宅着工戸数の推移（総戸数、持家系・借家系別）」のエクセル
このうちマンションもあるとおもうので、アパートの割合がどのくらいあるか。あまり、数字をもっていないのですが、ざっくり７割くらいと仮定すると、２４万5000戸となります。
棟数だと、だいたい2.45万棟くらいになりますでしょうか。
インベの成約数が687なので、成約数＝インベでの新築棟数と仮定すると、新築アポートのインベのシェアは、現状では687/2.45万=0.14%となり、まだまだ、他社のパイを奪っていけそうです。

名前:もりやま投稿日：2017/03/30(木) 00:57:21 ID：8058a27e0 返信

「②インベは借り手を創造しているわけではない」に関しては、全くそのとおりであると思います。
ところが、前述の通り十分大きなパイであれば、そのパイが多少縮小しようが、人の分を横取りしてしまえば、自分の取り分はそんなに減らない。むしろ競争力によっては、増やすことができるとも考えられます。
また、こんな観点もあります。
インベ自身が需要は創造することはできませんが、降って・湧いてくる場合はありえます。
それが民泊です。
これから述べることは、相当荒い議論で、あまり正確な推測ではないので、話半分できいてくださいね。
現在、訪日外国人の数は年間２０００万人くらいですが、これを２０２０には４０００万人に引き上げる計画のようです。
この２０００万をホテルのみで埋めようとすると、オリンピック後に稼働率が下がってしまうリスクがあるので、かなりの割合で民泊ということになるでしょう。
仮に、半分民泊で埋めるとすると、１０００万人分。
この内、空き家等既存の施設をつかうと仮定して、新築物件の割合を保守的に見積もって１割だとすると、およそ１００万人分の需要が生まれることになります。訪日外国人は、大体一人平均１２泊くらいするので、泊数では、１２００万泊となります。
ホテルと違って、民泊は一年中泊めることはできないようなので、およそ１年１００日稼働するとすると、１２万室。この１２万室がこれから必要となる計算できます。
仮にアパートの棟数に直せば、棟数として１２０００くらいになるか、と。

名前:もりやま投稿日：2017/03/30(木) 00:58:07 ID：8058a27e0 返信

さらに、民泊で熱いのは、その収益性。
月極の駐車場より、コインパーキングのほうが収益性が高いのと同じ原理で、サービスが小口化されるため、物件あたりの収益性が増す効果が期待できます。その収益性の優秀さによって、アポートでは実現できなかった利回りが実現できたり、アポートではおりなかったローンがおりたりすることになってくるかもしれません。
要は、とても儲かりそうな需要が降ってくることが確実視されているというわけです。
もちろん、インベがこの市場をどこまで抑えられるかは未知数ながら、インベの抱える投資家の投資物件としてアパートにかわる新たな選択肢を提供することにはなりそうです。
最初にもどると、
確かに借り手は創造できませんが、訪日外国人という新たな需要が降ってくる
ということはありえるのではないかと思います。

名前:田舎の司法書士投稿日：2017/03/30(木) 18:22:33 ID：57b4f3d52 返信

もりやま様
住宅宿泊事業法はまだ可決していないので変わるかもしれませんが、現在までの国会等での議論の流れを見る限り、民泊に使える建物としては新築の建物は許可が降りず、既存の建物を利用する事が要件になると考えています。
そのため、民泊用のマンションを新築しようとする事は難しいかと思われます。
ただ、今回調べていて知ったのですが、フランスで民泊が解禁された後に次のようなことが起こったそうです。
・都心部などの地域では賃貸契約の更改を断られる
・家賃相場の急激な上昇
・都心部にいた住民が、都心部から追い出されて郊外へ住み始める。
日本では借地借家法等の関係でフランスのように大家さんといえども無理矢理マンションの更改をさせなかったり、家賃を急に上げることは難しいです。
ただ、日本でも既存の建物が民泊用に流れた結果、次のような事が起こりそうです。
・都市部、観光地周辺での賃貸マンションが減り、賃貸向け住宅の需要が増す。また、家賃も急激に上昇する。
・上記地域に住めなくなった人が郊外へ向かい、今まで日の目を見なかった地域でも賃貸向け住宅の需要が発生する。
・既に住んでいる人は影響が少ないが、新しくマンションを借りにくくなるため影響は数年後に徐々に顕在化してくる。
上記のように投資用マンションの需要が増すことは確実だと思われます。

名前:田舎の司法書士投稿日：2017/03/30(木) 18:24:27 ID：57b4f3d52 返信

以下、その影響力ですが
最近の投資用マンションの年間供給量が首都圏では大体6000戸前後で推移しています。
全国での投資用マンションの数を調べられなかったので、以下のように推計
・全国のマンション販売数の５０～５５％が首都圏に集中
・投資用マンションは多少多めの全国の６割だとすると、全国の投資用マンションは1万戸ほど
全国のマンションの着工数が年間12万戸ほどですので、おおよそ1割程度の12000戸が投資用でしょうか
平成25年の首都圏マンション着工数が67000戸、投資用の供給数が5700戸とのデータから、着工から供給までの時間的ラグを考えるとそれほど外れてない数だと思われます。
民泊の需要ですが、民泊専門メディアAirstairが１月に公表した記事では昨年アクティブ民泊物件数が2016年末で全国で4万戸で、2017年10月に6万戸の見通しらしいです。
単純に年間の投資用マンション供給数の倍近い数ですね。
投資用マンション以外も民泊に流れるでしょうが、このペースで民泊の物件が増えていけば、投資用マンション市場も５年は伸びる余地はあるかと思われます。
私も正直不動産投資は現在がピークだと思っていましたが、このデータを見て逆に買いと思い直しました。
参考データ　参照　公益財団法人不動産流通推進センター
長文失礼しました。

名前:田舎の司法書士投稿日：2017/03/30(木) 18:29:53 ID：57b4f3d52 返信

最後の方、疲れてきたのか色々と雑になってますね。
申し訳ないです。

名前:もりやま投稿日：2017/03/31(金) 01:39:00 ID：f16589be9 返信

田舎の司法書士さん
情報ありがとうございます。
>現在までの国会等での議論の流れを見る限り、民泊に使える建物としては
>新築の建物は許可が降りず、既存の建物を利用する事が要件になると考えて
>います。
>そのため、民泊用のマンションを新築しようとする事は難しいかと思われます。
民泊において、新築は許可がおりないかも知れないとの情報は知りませんでした。
すこし調べてみましたが、以下の記事にはシノケンやインベは民泊用物件を新築しているようにも思われます。
http://min-paku.biz/news/ivacation-kyoto-minpaku.html
https://www.shinoken.co.jp/press/media/view/207
このあたり、どちらなのでしょうかね？
いずれにしても、政府の目標の訪日外国人４０００万の目標を達成するには、民泊の拡大は必須であり、あまり保守的な法規制になりすぎると達成できない事になりそうです。
政府としては、どちらにしたいのでしょうかね？

名前:すぽ投稿日：2017/04/01(土) 10:49:56 ID：589fc6ab0 返信

もりやまさん、田舎の司法書士さん、ありがとうございます。
論点が絞れてきましたね。もう少しお付き合いください。
①成熟市場での成長の可能性
大きな市場なのでシェアをとる形での成長があり得るとのことですが、難しいのではないかと見ています。
そもそも現時点でもはシェアを取るのではなく、サラリーマン投資家を創造している（つまり新たな投資家を増やしている）状況です。TATERUはサラリーマンに限定して作られたシステムではないはずですがプロが流れ込むという様子は見られません。
シェアを奪うということは様々なプレイヤーがいる中で「優位性がある仕組み」である必要があります。営業効率は良いビジネスでですが、インベスターズもしっかり利益をとっており、コスト優位性が高い投資商品を提供できているわけではないと見ています。
②民泊について
民泊の成長の前提となるのはインバウンド需要ですが、これは伸びる前提で考えるべきものではないと思っています。インバウンド需要は為替に左右されるものだと思っていますし、2020年に4000万人も今のところ絵空事だと見ています。
確かに、ここ数年のインバウンドのレベルでも、アパホテルの営業利益率を30%まで引き上げましたし、4000万人になれば儲かる可能性があるのはその通りですが取らぬ狸の皮算用の印象は否めません。
「鉱脈があるかもしれない」と「鉱脈を掘り当てた」は分けて考えたいところです。
いかがでしょうか。

名前:もりやま投稿日：2017/04/01(土) 15:45:32 ID：19ef3e9d1 返信

すぽさん、真っ向からの反論、違う視点を取り入れることができて大変ありがたいです。
インベの成長性を考える上で、サラリーマン投資家のパイの中で考えなくてはいけないと言うのは確かだと思います。
しかし、インベがサラリーマン投資家を創造しているので他社のパイを奪っているとはいえないというのは、多少理解しづらい印象を受けました。
これまで他社が創造していたサラリーマン投資家をインベが創造すれば、それは、他社のパイを奪ったことになるのではないかと思います。
さて、先のサラリーマン投資家のパイの部分ですが、不動産投資家の数で言うとおよそ４割がサラリーマン投資家が占めるそうです。
したがって、先日わたしが概算したシェア0.14%というのは、多少過大だったかもしれませんが、プロ（サラリーマン以外の意味？）は入ってきていなかったからと言って、ストーリーが覆るほどの大きさでもないと感じています。

名前:もりやま投稿日：2017/04/01(土) 15:45:50 ID：19ef3e9d1 返信

次に、「コスト優位性が高い投資商品を提供できているわけではない」の部分ですが、わたし自身も実際に物件価格を確認したわけではわかりませんが、ビジネスモデルの特性上「コスト優位性の高い投資商品」を供給できる仕組みであるとは言えるかと思います。
http://venturetimes.jp/interview/attention/3341.html
上記にそのコスト優位性が説明されているので、引用します。
「今12月期には売上高190億円を見込むが、これだけ成約が拡大しているのはオーナーのメリットが大きいからである。デベロッパーによる土地購入が介在すると、例えば3000万円の土地に対して概算で仲介手数料（100万円）、取得税（50万円）、登記費用（50万円）、利息（50万円）、業者利益（300万円）が加算され、オーナーには3550万円で売却される。
これに対して同社のビジネスモデルでは、同社の仲介手数料が加算されるだけで、売却価格は3100万円。オーナーは450万円を削減できる場合もある。」
※上記の記述は、若干のトリックがあるので、実際は業者利益３００万分が削減額かな？

名前:もりやま投稿日：2017/04/01(土) 15:46:05 ID：19ef3e9d1 返信

最後に、民泊の部分ですが、２０２０年に４０００万の実現性に疑問符がつくという見方は多くあるようです。
しかし、その原因の多くの部分を占めるのが宿泊施設の問題であるとも見られていますので、需要そのものが無いというわけではなく、供給が需要を制約しているとみるのが正しいのではないかと思います。
そもそも民泊を取り巻く背景として、旅行需要の世界的な拡大が想定されているというのもあります。バフェットが航空会社への投資を始めたことも象徴的ですよね。
なお、訪日外国人の需要をいわゆる純粋な民泊で埋めるのは１８０日の制限もあってペイしなさそうですので、旅館業の許認可取得や民泊＋マンスリー賃貸といった形の二毛作で対応しようとしているようです。
（参考）http://min-paku.biz/news/minpakushinpou-jutakusyukuhakujigyohou-point-tettei-kaisetsu.html
旅館業の許認可取得にしても、民泊＋マンスリー賃貸にしても、営業を始めるには相当面倒くさい手続きが必要なので、そこを逆に請け負うような事ができれば、それはビジネスになるかと思います。（投資家にはターンキー‐ソリューションのような形で提供するわけですね。）
いずれにしても皮算用の域を出ておらず、すぽさんや皆さんと同様「鉱脈があるかもしれない」という認識です。

名前:すぽ投稿日：2017/04/02(日) 00:54:46 ID：589fc6ab0 返信

もりやまさん、ありがとうございます。
コスト面のメリットを説明したその記事ですが疑問が残っていました。
土地取得に関しては確かに仲介手数料しか取りませんが、建設や賃貸管理はインベスターズCしか選べずそこでしっかり収益を上げています。
つまりインベスターズの儲けのポイントが違うだけで、投資物件全体としては大差ないだろうと捉えています。例えば直接の競合になるシノケンとの比較で優位性を伝える情報も見つかりません。
インベスターズCの強みは価格ではなく便利さであるようにみていて、そのためシェアを奪う成長のイメージを持てていません。
また、民泊の捉え方については大きな差はなさそうですね。
インバウンドが順調に伸びれば、収益機会が増えるであろうといった意味ではもちろん同意していますよ。

名前:Ganan 投稿日：2017/04/02(日) 16:25:57 ID：eb93f87ff 返信

皆さんこんにちは、Rizapの依頼をしたGananです。
私はシノケンをメインポートフォリオに入れているので、競合のインベスターズCの議論に非常に興味がありましたが、色々あって参加が遅くなりました。
少し論点がずれているかもしれませんが（シノケン保有者なので、そのバイアスもかかっています）、シノケンと比較してインベスターズCはかなり割高だと思うのですが、皆さんはどう思いますか？
当社はTATERUを運営しているので、ネクストやファーストロジックに近い予想PER20倍台ですが、売上比率で見たら比較すべきなのは不動産業(PER10倍), 建築業(11倍)で、成長率が大きいことを考慮してもシノケンの4倍台と比べたら割高ではないでしょうか。
今期予測の売上と純利益ではインベスターズCはシノケンの半分ですが、時価総額はシノケンの2倍です。私が顧客のふりしてシノケンに潜入した時、年収400万円程度でも地方の物件なら頭金0で銀行が融資してくれるようで、インベスターズCの年収1000万円以上限定だと、想定できる母数がシノケンの数十分の一で、成長余地を考慮しても、過大評価されているのではないかと私は考えています。

名前:もりやま投稿日：2017/04/02(日) 20:04:01 ID：d6859fe0e 返信

Gananさん
シノケンとの比較で、インベの株価水準が正当化できないのではないか、
はもっともなご指摘であると思います。
この点に付いては万人の同意を得るような見解は持っていません。
結局は、投資する際の嗜好の問題となるかと思いますが、
私は以下のように感じています。
・成長性や商品性では、ここまでの株価水準の差は説明できない
・しかし、不況耐性（不動産市況が落ち込んだときのダメージの大きさ）を考えると、いくら割安であるからといって、個人の好みの問題として手を出す気になれない。
こんな感覚でいます。
このような感覚の人が多くいれば、シノケンの株価水準も、分からないでもないような気もします。それにしても、シノケンは割安だとは思いますがね。
一方、インベは、不況耐性があるからといって、不動産市況の影響を受けるわけであり、更に、フローの収益部分が多いことは前半の分析でわかったわけであり、通常の株より株価は低い水準で評価するのが妥当だと思います。
具体的な銘柄で言うと、ファーストロジックと建設系の中間くらいの評価かと思っています。そこに成長性の違いを考慮すると、大凡の適正な株価水準が出せるのではないかと思います。

名前:Ganan 投稿日：2017/04/03(月) 00:41:30 ID：009f45e10 返信

もりやまさん
お返事ありがとうございます。インベスターCが不況耐性強いというのは、不動産の在庫を持たないからだと思うのですが、確かに在庫分の評価損による債務超過での倒産の危険性はないと思うのですが、アパート建設ブームに十二分乗っかってのこの驚異的な業績の伸びだと思うので、不況が来ると他の不動産業や建設業同様、減収減益の危険性はあるのではないでしょうか。
インベスターCが在庫を持たないビジネスモデルに転換を決めたのは会社規模が小さいときで、リーマンレベルの不況がもう一度来ると会社存続の危機になってしまうから、それを回避するためだったと思いますが、不動産業、建設業は大手が多いので、リーマンが来ても体力があるからインベスターCと同様存続危機にはならないと思うので、不況耐性だけで、業界2倍のPERは本当に妥当なのでしょうか。
シノケンは在庫を持っていますが、姉歯事件とリーマンと2つの危機を乗り越えていることから、在庫評価の半分の現金(130億)を保有しているので、1年以内で不動産価格が半分以下にならなければ、同じく債務超過の危険性はないと思っています(これ以上シノケンの宣伝場違いなのでやめておきます)

名前:Ganan 投稿日：2017/04/03(月) 00:46:11 ID：009f45e10 返信

すみません
http://karauri.net/8909/
書き忘れましたが、上記のようにシノケンがここまでPERが低いのはモルガン・スタンレーによる5ヶ月に及ぶ大量の空売りを仕掛けられたからだと思います。

名前:もりやま投稿日：2017/04/03(月) 01:43:14 ID：41da723b8 返信

Gananさん
ご説をお伺いするところ、事実認識としては同じように感じます。
インベも減益の可能性はあるとの認識です。
ご質問の「不況耐性だけで、業界の２倍の株価水準が正当化できるか」とのことですが、わたしの感覚ではその成長性、潜在的な競争力（ITを使った効率的な集客・運営）、民泊への思惑、などを加味するとなんとか正当化できる範囲かと思っています。

名前:Ganan 投稿日：2017/04/03(月) 19:52:03 ID：009f45e10 返信

もりやまさん
そうですね、この成長があと数年続くなら、今の水準は正当化できますね。

名前:すぽ投稿日：2017/04/04(火) 21:43:00 ID：589fc6ab0 返信

もりやまさん
そろそろまとめようと思っていますが、何か確認点はありますか。
成長の見通しについては多少ズレがあるように思いますが、一致させるのには限界がある内容だと思っています。
よろしいようでしたら、私の考え方をベースにまとめに入ろうと思いますがいかがでしょうか。

名前:もりやま投稿日：2017/04/05(水) 02:50:12 ID：1e026fa60 返信

まとめ、よろしくお願い致します。
些末な議論になってはいけないと、あまり言及しませんでしたが、最後にひとことだけ。
インベは、社長の有能さを感じます。昨年立ち上げた４事業についても着々と手をうっているところが見受けられ、数年後どのような成長をとげているのか読めない部分があります。
https://www.e-inv.co.jp/cp/news/press/
３月だけでも８件ものニュースをリリースしています。
上場したことによる知名度・信用を活かして提携を繰り返し、すこしずつ事業をかたちにしていっていることが感じ取れます。鉱脈は見つかるまでには至っていないけど、鉱脈を見つける努力はしているは感じはします。

名前:すぽ投稿日：2017/04/06(木) 00:08:25 ID：589fc6ab0 返信

人参さん、もりやまさん、みなさん
それでは結論を書いてみましたので、ご確認ください。問題なければ確定したいと思います。よろしくお願いします。

名前:もりやま投稿日：2017/04/06(木) 02:11:08 ID：299658991 返信

すぽさん
結論、違和感ありません。
議論を通じて、とても勉強になりました。
ありがとうございました。
インベはとても優秀な企業であることは間違いないが、
あくまで市況の影響をうける不動産投資の分野であって、
その優秀さは、その不動産市況の風の大きく捉えられるところにある。
それも、財務リスクをとらずに風をとらえているところも秀逸。
逆にそのストロングポイントが、弱点でもあり、風が吹かなくなると、減速するリスクがある。
例えると、転覆リスクの少ない帆船といったところか。
理想的に言うと、風をうけずともすすめる部分（ストック）
と風を大きくとらえる部分（フロー）が１：１くらいの割合になると良いかなと思う。
今後は、帆船の強みを活かしつつ、民泊等の事業でモータを積んだ船になることを目指していくのでしょう。
今後の展開に期待したいと思います。

名前:人参投稿日：2017/04/06(木) 22:00:02 ID：e420c3006 返信

すぽさんへ、
結論ありがとうございます。
議論を通じて多くの情報を得ることができました。発言された方々にも感謝です。
また、すぽさんブログに触発されたと思うのですが、ツイッターでのインベスターズクラウドに関する呟きがあり、有益でした。
繰り返しになりますが、ありがとうございました。

名前:すぽ投稿日：2017/04/07(金) 08:56:30 ID：589fc6ab0 返信

人参さん、もりやまさん、皆さん
評価を確定しました。議論にお付き合いいただきありがとうございました。
もりやまさんの仰るとおり、もう少しストック比率が上がってくると安定感が増してくる企業ですね。
またよろしくお願いしますね。

名前:oo_ffee 投稿日：2017/04/10(月) 18:42:26 ID：0f8209eb7 返信

すぽさん
議論のまとめ、ありがとうございました。
尻切れでの参加となってしまいましたが、参加できて有意義でした。
今後も気になる企業があったら参加させていただきますので、
その際もよろしくお願いします。

名前:すぽ投稿日：2017/04/10(月) 21:15:09 ID：589fc6ab0 返信

oo_ffeeさん
議論への参加ありがとうございました！
今後もよろしくお願いしますね。

『企業分析：1345インベスターズクラウド(3.5)』へのコメント