企業分析：3237イントランス(3.0)

2015/12/23（9年前） 3.0, 企業分析 7

梶野さん、お待たせしました。
3237イントランスです。一緒に議論をお願いします。
■結論

強みは「麻生社長」、成長は「案件次第」の企業。安心して保有できないが、企業規模もまだ小さく麻生社長の優秀さに夢を託したくなる面もある。3.0。

■基礎情報
GMOクリック証券の分析を使います。

■ポイント
Step1：業績の確認
・不安定な売上・利益だが2014、2015で急成長→何があったのだろう
・B/Sは2015で大きく縮む→大型の不動産資産売却(流動化)による

Step2：事業の確認、ビジネスモデルは？
・流動化(販売)やコンサルなどを中心とする不動産業。安く仕入れて付加価値をつけてかなり高く売るという手品のようなビジネスを行う。
・2014・2015は案件が順調で伸長。売上は70億程度で不動産業としては比較的小規模、数えるほどの案件数で構成される。

Step3：株価の確認
予想PER 12.1

■梶野さんへの質問
①この企業の「強み」は何だと思いますか？
②今後の成長についてどう考えますか？
③その他、聞きたいことがあればどうぞ

『企業分析：3237イントランス(3.0)』へのコメント

名前:梶野太郎投稿日：2015/12/25(金) 13:28:27 ID：09a06c0ef 返信

出張をしておりました。
返事が遅れて申し訳ございませんでした。
①この企業の「強み」は何だと思いますか？
（１）バリューアップ可能な物件か否かで仕入物件を選別する目利き力。
通常の不動産再生業者は、現保有者からディスカウントで仕入れることが多い。
これは、経済合理性からすれば自然な行為ではあるが、裏を返せば付加価値の低い単純なリニューアルを行う場合が多く、リニューアル後の不動産の価格、若しくは賃料が周辺相場同程度となってしまうため、利益を確保するには出来る限り仕入れ値を安くしなければビジネスが成り立ちにくいということである。また、安く仕入れようとすれば仕入の競争力は低いものとなる。
これに対しイントランス社の場合、もちろんディスカウントで仕入れることもあるが、バリューアップが可能であると見極めた物件であれば、中古時価よりも高く仕入れることもあり、仕入競争力が高い。
これは、同社が優れた企画・開発力、リーシング能力に加え、金融組成力などバリューアップのための様々な優れた能力により、バリューアップした物件を、周辺相場を上回る価格で売却する事が可能なためにできることである。
名前:梶野太郎投稿日：2015/12/25(金) 13:29:15 ID：09a06c0ef 返信

（２）不動産価値の最大化をもたらすプロデュース・開発力
「芝公園プロジェクト」と言うのが有ります。
東京タワー近くの築４８年オフィスビル　購入１０億円　→
レストランウエディング施設に再生　売却３５億円
この様に、他社では実現できなかったバリューアップを可能にするのは同社独自の企画力、開発力である。
また、投資ファンド、REITなど投資家（金融）とのパイプの太さも大きな強みである。
（３）金融スキームプロデュースによる更なるバリューアップも可能
自らの資金のみで物件を取得し、バリューアップ後売却するのみでなく、投資家と共にSPCを組成し、同社はGP（General Partner）の立場として案件発掘・企画・開発・リーシング・売却に関する成功報酬を受け取るというスキームも可能である。このスキームでは、より大規模なバリューアップ物件を手掛ける事が可能であると同時に、自らの投資に対する利益率も高くなる。
いずれも、こうした競争優位性の源泉は「目利き力」と「企画力」ということになろう。同社は入手可能な様々なデータを基に、バリューアップ可能な物件情報を入手し、保有者と直接交渉を行っている。その「情報力」、「行動力」、「交渉力」も同社の大きな強みと言えるだろう。
名前:梶野太郎投稿日：2015/12/25(金) 13:30:13 ID：09a06c0ef 返信

②今後の成長についてどう考えますか？
中期経営計画による連結営業利益
15/3 10億円
16/3 13億円
17/3 20億円
来期は上期中に都内1等地や横浜中華街などでの再開発プロジェクトの寄与が見込まれるほか、期末に向けて鎌倉・由比ガ浜でサーファー向け収益ビルの開発なども計画しており、複数の案件が順調に進捗している。
この会社について何よりもまず感じたのは
社長の強力なコネクションで仕事を引っ張っているいうな印象です。つまり良いも悪いも社長のカリスマが最大の特徴。
会社が小さい為業績に４半期ごとのばらつきが有りますが
『社長を信じてついて行き、結果うまく行く』
と言う希望的観測を個人的には持っています。
③その他、聞きたいことがあればどうぞ
お忙しい所どうもありがとうございました。
今後とも宜しくお願いいたします。
名前:すぽ投稿日：2015/12/26(土) 09:14:33 ID：243ea6a6b 返信

梶野さん、ありがとうございます。
この企業への見方について梶野さんと違いはありません。強みは「社長」、成長は「案件次第」という企業なのではないでしょうか。
麻生社長の動画を見ましたが物静かながら剛腕さを感じさせる方です。
「不動産のビジネスモデルとは要するに小分けにすること」
「儲からない建物を儲かる建物に変えることでレバレッジがかかって大きな収益が生まれる」
なかなか説得力があり引き込まれます。
ただ私の基準ではこういう企業は一番苦手です。業績が順調な時は良いですが、逆に下り坂になった時には保有できる根拠を持ち得ません。結局麻生社長に言われるがままになります。
そこまで覚悟して「信じる」のか、それが問われる株だと思います。
いかがでしょうか。
名前:梶野太郎投稿日：2015/12/26(土) 09:34:47 ID：2bfe08b7c 返信

おっしゃる通りだと思います。
その様な弱点/短所を持つ会社であることを
充分に承知した上で、冷静にかつ夢を持ちながら
お付きあいするつもりです。
名前:すぽ投稿日：2015/12/26(土) 11:16:47 ID：243ea6a6b 返信

梶野さん
結論を書いてみましたので確認をお願いします。問題なければ確定します。
PFの中で限定的に保有し、持ってたことを忘れるぐらいが良さそうな株だと思いました。
名前:梶野太郎投稿日：2015/12/26(土) 15:53:34 ID：7e0505735 返信

確認させて頂きました。
本当にありがとうございました。