企業分析：3457ハウスドゥ(4.0)

2019/6/7（5年前） 4.0, 企業分析 27

おばきゅさん、大変おまたせしました。
それでは議論よろしくおねがいします。

■結論
安定的なFC事業に加えて、ハウス・リースバックという高収益ビジネスを掘り当てて急成長中の企業。ハウス・リースバック事業は競合増により収益幅が今ほどはとれなくなる可能性があるが、広大な市場の中でNo.1のポジションにあるため、市場拡大に乗った成長が期待できる。
不動産業という印象の悪さもあり高PERまで株価が上がるかは不確定な部分があるが、割安圏内にあり保有に大きな懸念はない水準。3.5に近い4.0。

■基礎情報

GMOクリック証券の分析を使います。

・安藤社長インタビュー記事

・その他IR資料など

■ポイント

Step1：業績の確認

・基本的に順調な右肩上がり。2017だけは横ばい⇒何があった？
・営業利益率が向上しており2018は9.4%まで上昇。
・B/Sは自己資本比率が低めだが、2018に公募増資を行ったことで改善。
・C/Fは営業CFが少なめ。内訳を分析すると「営業貸付金」用途が大きい。リバースモーゲージ（不動産担保融資）事業によるものと推測され、銀行からの調達ができるため大きな問題ではなさそう。

Step2：事業の確認、ビジネスモデルは？

・様々な不動産事業を行っている（上図）

フランチャイズ事業：「ハウスドゥ」ブランドの不動産売買FC。加盟店は5月末で591店舗で年間80店舗程度のペースで拡大。フランチャイズ収入は1店舗あたり400～500万円程度と推定（売上/店舗数)
ハウス・リースバック事業：持ち家を住み続けながら売却できるサービスが大きくヒットしており成長を牽引。
不動産金融事業：ノンリコースローン（持ち家を担保にしたローン）が中心。まだ小さめ。
不動産売買・流通・リフォーム事業：これまでの本業だが基本横ばいにとどめて1～3に注力。

・1～3が高収益かつストック事業であり、戦略的に1～3に事業シフトを進めている。
・ハウス・リースバックは市場を掘り当てたフロンティアとして急成長中。競合が増える懸念はあるものの市場が広大でシェアトップなので今後も期待できそう。

Step3：株価の確認

予想PER13.4、PBR2.7。不動産業界であることを割り引いて考える必要があるが比較的安め。

■おばきゅさんへの質問
①今後5年の成長イメージについてどのように考えていますか
②会社の強み・弱みについてどう考えていますか
③その他聞きたいことがあればどうぞ

『企業分析：3457ハウスドゥ(4.0)』へのコメント

名前:おばきゅ投稿日：2019/06/07(金) 12:36:51 ID：53cf4eecd 返信

よろしくお願いします。
やはり、強みは、高齢化社会であることを踏まえた上での、ハウスリースバック事業のストックビジネスです。
弱味は、唯一無二のビジネスモデルではないので、他社との競合がある点です。
今後、ハウスリースバックが伸び続けることができるかどうかが、売買の基準だとおもっています。
会社が高配当を、うたっていることもあり、株主のことを考えている会社だと思います。
すぽさん！このハウスドゥ、会社の姿勢、事業内容、今後の事業の伸び等考えて、魅力がありますか？
名前:おばきゅ投稿日：2019/06/07(金) 12:42:39 ID：53cf4eecd 返信

後、会社がストックビジネス事業に大きく舵をきったということが、強みで、こんご、5年間は、よほどのことがないかぎり、成長していくものだとおもいます。
素人目線からすいませんでした。
名前:すぽ投稿日：2019/06/07(金) 12:46:29 ID：589fc6ab0 返信

おばきゅさん、ありがとうございます。
僕の考えはもちろんありますが、まずはおばきゅさんの捉え方を聞かせてください。
ハンドルネームでの場ですので気楽に考えを書いてみてください。
・数年後どれぐらいの規模になっていると思いますか？なぜそう思うのですか。
・会社の姿勢や社長についてはどんな印象を受けていますか？なぜそう思うのですか。
名前:おばきゅ投稿日：2019/06/07(金) 12:47:48 ID：53cf4eecd 返信

不動産のperは基本低いですが、他の会社とは違って、ハウスドゥはストックビジネスを全面におしだしています。
業績好調のわりには、株価はあまり、上がっていきません。
今後、per20.25とかになっていくこともきたいできるのでしょうか？
名前:おばきゅ投稿日：2019/06/07(金) 12:51:20 ID：53cf4eecd 返信

既出になりますが、他社とぱいの奪い合いになるやもしれませんが、先駆者として、今の倍以上の企業に成長すると思っています。
名前:おばきゅ投稿日：2019/06/07(金) 12:56:21 ID：53cf4eecd 返信

社長ことは、配当をあげていくことを考えていますし、海外進出のことも考えいますし、株主還元をしっかり考えていて、ひじょうに好印象です。
名前:すぽ投稿日：2019/06/07(金) 13:44:54 ID：589fc6ab0 返信

おばきゅさん、ありがとうございます。
ハウスドゥをみて一番印象的なのは「市場の発掘の上手さ」です。
・売買専門にターゲットしたフランチャイズ
・ハウス・リースバック
・リバースモーゲージ
・新たな市場発掘チャレンジ（タイムシェア/BANK構想/海外など）
戦略的なのかはわかりませんが、最初は「手間がかかる事業」から始めて、強みを作ったら次にその強みを活かした「儲かる事業」にステップアップしており、新たな市場を発掘しビジネスを変化させていくという経営力に驚きを感じました。
■ハウス・リースバックについて
ハウス・リースバックという考え方は世の中にはまだまだ広まっておらず今後も大きなニーズが見込めます。
競合は増えると思いますが、市場が広大ですし「ハウスドゥ」ブランドの店舗を多く抱えておりでNo.1の強みを生かせると思います。ただ現在は利幅が大きい競争環境のようなので、競合が増えると利幅はもう少し厳しくなると思います。
また購入在庫が増えると売却（オフバランス）が重要になってきますが、ファンド化なども順調にできており大きな心配は無さそうです。
この会社が数年で利益2倍は十分ありえると思います。
（続く）
名前:すぽ投稿日：2019/06/07(金) 13:45:20 ID：589fc6ab0 返信

■経営者/経営について
不動産業界のヤリ手社長ということで身構えて確認しました。
安藤社長は、どこが瓢々していてお金儲けよりもビジネスそのものを楽しんでいるアイディアマンという印象を受けました。不動産業界ですので海千山千なのは間違いないのでしょうが、株主の足元を掬うようなタイプには見えませんでした。仰るように配当性向も30%程度あり、株主への目線もあると思います。
この記事が安藤社長の雰囲気をよく捉えているように思います。リンクを記事にも追加しました。
https://listen-web.com/masahiro_ando/
■株価について
PER20〜25になり得るかと言われると正直良くわかりません。
ただハウス・リースバックを中心とした成長はしばらく期待できますので、PERが今のままでもまぁいいんじゃないでしょうか。不動産市況が大きく悪化するとつられて下がる可能性はあると思いますが、利回りで見れるところもあり大きく崩れる気もしません。面白い会社だと思います。
ここまでいかがでしょうか。
名前:おばきゅ投稿日：2019/06/07(金) 14:26:39 ID：53cf4eecd 返信

ありがたいですね。本当にありがとうございます。
こういった、議論というか、話をしたり、質問したりする機会がないので、本当に勉強になりますし、自信にもなったりします。
自分とは違う視点からの話。非常に勉強になりました。
名前:もぐり投稿日：2019/06/07(金) 14:53:44 ID：a9c31585c 返信

何だか終わっちゃいそうなので参加します。ハウスドゥ自体はそこまで詳しくないのですが、よろしくお願いします。
ここの主な成長エンジンは、ハウス・リースバック事業かと思うのですが、
リバースモーゲージ自体はあくまで仕組みでしかなくて、今後稼ぎ口の無くなってきた金融機関が参入してきてレッドオーシャンということは考えられるかなと思うのですが、その点ハウスドゥの強みは何になるのでしょうか。
フランチャイジーによる営業力となると、その他の金融機関でもぶつけてこれそうな気がします。
名前:おばきゅ投稿日：2019/06/07(金) 15:01:07 ID：53cf4eecd 返信

そうなんですよねぇ。
参入障壁が低いところが、ありますよね。
その辺りは、市場規模が拡大していくことおよび専門のノウハウでカバーしていってもらいたいと思います。
強みは、築いてきた基盤とノウハウです！
名前:おーさん投稿日：2019/06/07(金) 15:15:10 ID：48377306d 返信

横から失礼します。
ハウスドゥに関する銘柄分析をされてらっしゃるブログです。
自分もこちらのブログを見てハウスドゥを買いました。
参考までにどうぞ。
https://kabu-ojisan.com/archives/1169
名前:すぽ投稿日：2019/06/07(金) 15:15:58 ID：589fc6ab0 返信

もぐりさん、参戦ありがとうございます。
リバースモーゲージとハウス・リースバックはちょっと違うと見ています。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/108534
この記事にあるように「家はあるが、短期的にキャッシュに困窮している」という困窮度合いが高いときに便利なのがハウス・リースバックでこのニーズを引き出していると見ています。
リバースモーゲージは金融機関の商品だと思いますが、ハウス・リースバックは「家の売買」なのでやはり不動産売買業者の商品で、ここに来るとハウスドゥの強みが出るように思います。リバースモーゲージ事業の方は地銀と連携を強めていますが自前で戦うような商品では無いと捉えています。
名前:すぽ投稿日：2019/06/07(金) 15:26:32 ID：589fc6ab0 返信

>>12
おーさん、情報ありがとうございます。
IR照会の情報もあってありがたいです。ブログ主のかたとの見方は概ね同じですかねー。
名前:おーさん投稿日：2019/06/07(金) 15:45:22 ID：48377306d 返信

短期的な話ですが、４Qに予定されているハウスリースバックのファンドへの売却完了IRがまだ出ておりません。
もし無事に売却完了となれば、おそらく業績の通期見通しの上方修正も同時に発表されるものと思われます。
今の株価水準は業績の通期見通し達成を織り込んでいないと思われるので、
もしかしたら直近、大幅に株価を上げる局面があるかもです。
名前:もぐり投稿日：2019/06/09(日) 10:52:11 ID：c1efe5ff3 返信

>>13
ハウスドゥのは不動産会社が買い取って賃貸として住む形で、銀行のリバースモーゲージは家を担保としてお金を借りて死んだら返す形式なんすね。銀行のリバースモーゲージは借入なので、金利かかって資金使途は限定されるようで、この点被らないですね。
買取なので宅建免許必要ですし銀行の子会社でもできそうですが、親会社とバッティングしね。ただ、金融系でもSBIはやってて広がると強そうです。
不動産系が一切やってない市場を「掘り当てた」という表現が合点しました。
名前:すぽ投稿日：2019/06/09(日) 13:13:30 ID：589fc6ab0 返信

おーさん、ありがとうございます。
ファンド売却のIRはそのとおりですね。逆に売却しそびれるとマイナスの反動もありえますが。
名前:すぽ投稿日：2019/06/09(日) 13:25:00 ID：589fc6ab0 返信

もぐりさん、ありがとうございます。
少し説明を重ねると、2つの商品に求められる能力は違うと思っています。
・リバースモーゲージ：あくまで貸付なので過剰に貸さなければ問題ない（銀行的）
・ハウス・リースバック：シビアな査定力が必要。ただお客さんは早期現金化が目的なので有利な条件での買い取りができる。（今はここが高収益の源泉）
仰るようにSBIなどの競合がいる中での成長という捉え方のほうがよいと思います。ただ顧客目線に立つと、FCの不動産会社ハウスドゥは使い勝手もよく、強さは維持できそうに見えます。いかがでしょうか。
名前:もぐり投稿日：2019/06/10(月) 08:15:56 ID：fd8e55cb1 返信

>>18
すぽさん、ありがとうございます。金融系との差別化がわかりました。
対面でこそのビジネスですのでFCで強いポジションが、顧客的にはいいのでしょうね。
上場系不動産だとスター・マイカが2017年12月から参入してるみたいですが、中古マンション市場がメインかと思うのでそこまでの攻勢もない気がします。
私からは他に特にありません。
名前:かいとん投稿日：2019/06/10(月) 11:35:32 ID：930000333 返信

初参戦失礼します。
誰も触れないので、皆様の意見をお伺いしたく参戦します。
同社はFC事業も大きな収益源になっていると思います。
現時点で約600店舗。
目指すは国内1000店舗と思います。
さらに直近では従来とは違う賃貸ブランドとして[レントドゥ]も展開始めました。
従来のハウスドゥブランドと同規模のFCチェーンになれればこちらも大きな利益の源泉になる可能性もあります。
海外展開もし始めていますが、FC事業全体についての展望はどうお考えでしょうか？
個人的にはハウスドゥ、レントドゥのシナジーもあると思うので国内に限っては順調に店舗数拡大していき1000はいずれ到達していくのではと考えています。
海外については不動産に詳しくないので全然想像できません。
名前:すぽ投稿日：2019/06/11(火) 15:16:00 ID：589fc6ab0 返信

かいとんさん、参戦ありがとうございます。
FCの拡大については私はあまり心配していません。
出店余地もそれほど厳しい印象がありませんので、現在のペースぐらい（年間80店舗程度）で1000店舗近くまで行くのではと思っています。
レントドゥや海外進出については、私はあまりプラスには見ていません。
ハウスドゥが広がった理由は「不動産売買FCが無い」ことだったはずで、賃貸業であればアパマンショップをはじめとした様々な競合がいます。今更物件保有数などの優位性が作れるとは考えづらく、「もともと賃貸を営んでいる事業主」に対してFCとして入ってもらうための看板を用意したという程度の話だと見ています。
海外展開については「基本的に失敗する」という捉え方でまず見ておくのが私の基本スタイルです。
みなさんはいかがでしょうか。
名前:BB 投稿日：2019/06/12(水) 23:45:33 ID：1d3da9f9b 返信

リバースモーゲージに関しては、銀行と提携して銀行が貸し出す際の保証を行うビジネスですよね。
ハウスリースバックはあくまでB/Sを使うビジネスですので、成長スピードに限界がありますが（それを補うために最近はファンド組成したり、REIT化するなどオフバランスの速度も早めている印象です。）、保証ビジネスの場合そのような成長速度の制約が無いのが魅力的です。
関係としては、「査定」と「債権回収」のノウハウがある消費者金融会社が銀行カードローンの保証を行うのと似た構図かと思っています。
全国規模のＦＣネットワークを持っていることが、不動産の査定を容易にし、またその販路を活用して不動産の処分（債権の回収）を安価で確実に行うことを可能としているので、ここに新規に参入しようとする金融機関にとっては共存共栄の関係であり、同業他社と比べても保証料の面で価格競争力が発揮できるのではないかと思っております。（決算説明資料p.39の中間マージン無しの部分ですね。）
レントドゥに関しては正直よく分からないです。
既存のＦＣオーナーに対してクロスセルで売り込んでいく（近くにもう１店舗出しませんか？）という商材なのか、もしくは他社の賃貸ＦＣを経営しているオーナーをハウスドゥのネットワークに引き込むための呼び水なのか。この辺の戦略は一度会社に聞いてみた方が良いかな、と思いました。
名前:ふくろう投稿日：2019/06/13(木) 10:53:04 ID：3f2947c36 返信

去年はハウスドゥを主力ポジションの一角にしており、いろいろ調べたのでコメントさせていただきます。ポジティブな面と気になる面、両方コメントしたいと思います。
前にハウスドゥのIR説明会で社長が言っていたことですが、住宅の売買(特に持ち家の売却)では、信用力が大事で(小さい不動産業者は怪しいと思われがちでぼったくられないか心配ということですね)、これまでは大手財閥系が圧倒的に有利な状況だったとのことです。そこでハウスドゥでは古田氏を広告に起用して安心感を前面に打ち出してきたという経緯があります。ネットワークの規模が大きくなればなるほどブランド名が人の目に触れる機会も増えるので、店店舗増自体がポジティブに作用するのではないかと思います。国内店舗数は目標に向けてまだ順調に伸びそうに思います。
海外展開については、法制度や慣習、文化が全然違うでしょうから、日本でのやり方をそのままというわけにはいかないでしょうから一筋縄ではいかないだろうと思っていますが、もしうまくいきそうな兆候があるならば、大きな飛躍になる可能性もあるので、のりたいところです。
名前:おーさん投稿日：2019/06/14(金) 15:50:05 ID：90097fba7 返信

海外展開については今年の始めにタイで現地の銀行などと合弁会社をすでに立ち上げてたと思います。
とりあえずは中古物件をリフォームして売るリノベーション事業のようです。
手始めにタイ、シンガポールなどでの展開を目指してアジア圏に広げていくプランのようですね。
ハワイのホノルルには昨年一号店を出店してます。
名前:ピノキオ投稿日：2019/06/14(金) 21:10:16 ID：e817be712 返信

初投稿、失礼します。
ぜひ詳しい方、教えていただければと思います。
1.FC店舗の増加を見ていると、サテライト店、買取専門店は伸び悩んでいるのではないか？最近は伸び悩み（たまに減少）をレントドゥの店舗増加でカバーしている印象です。
2.リバースモーゲージは銀行にとってメリット（利幅）は少ないのか？昨年のフィスコレポートでは確か20程度の銀行と話を進めているとのことでしたが、提携銀行がそこまで増えてないと感じてます。リバースモーゲージで提携しなかったところがリースバック紹介の業務提携をしてるかな？と個人的に思っています。
この点、いかがでしょうか？
宜しくお願いします。
名前:すぽ投稿日：2019/06/17(月) 15:09:00 ID：589fc6ab0 返信

みなさん、ありがとうございます。
みなさんと捉え方が大きく違うという感じは無さそうですね。
■海外展開について
色んな会社の説明会に参加した中で感じているのですが、個人投資家は「海外」という言葉に過剰に反応する性質があるようです。
ハウスドゥにとって最大の鉱脈は「ハウス・リースバック」であり、海外についてはまだスタートしたばかりです。タイムシェアなどの新規事業と同程度の期待にとどめておくのが妥当だと考えています。
■ピノキオさんへ
ピノキオさんのご質問に対する情報は持ち合わせていません。FCは今でも成長が穏やかになってきていますので、仰るような懸念も踏まえてやや固めにとらえておくのが良いように思います。
リバースモーゲージとの銀行との連携に関する課題については、IRや株主総会で確認するのが良いのではないでしょうか。利幅が大きくないという可能性はもちろんあると思います。
他になにかありますか、無ければそろそろまとめに移っていきたいと思います。
名前:すぽ投稿日：2019/06/21(金) 17:50:24 ID：589fc6ab0 返信

おばきゅさん、みなさん
それでは評価を確定しました。3.5に近い4.0です。
やはりハウス・リースバックが優秀で、現在のバリュエーションであれば投資対象にできると判断しました。
みなさんありがとうございましたー。