企業分析：8892日本エスコン(3.0)

名前:kak 投稿日：2019/01/11(金) 22:48:11 ID：23dc29a6f 返信

まとめに時間がかかり遅くなってすみません。
コメント数制限に引っかかったため３回に分けて送信します。
①今後5年の成長イメージについてどのように考えていますか
②会社の強み・弱みについてどう考えていますか
③その他聞きたいことがあればどうぞ
①今後５年の成長イメージ
不動産分譲事業
２年前、１年前、現在にかけて用地取得が高水準で進んでいるため、今後３年間は、過去３年の水準以上の企業成長がもたらされる蓋然性があると思考。
昨今の金利上昇や、税率の上昇により、不動産にかかる購買意欲の減少懸念はあったものの、政策による住宅補助や減税措置等の拡充が図られたため、大きな問題にはならないと判断。
国全体としての世帯数減少による住宅需要の減少は進むと考えられるが、世帯数が今後増加すると考えられる地方都市圏（札幌、名古屋、福岡）に早くから事業進出していたことから今後５年程度の事業規模は拡大すると予想。
中部電力との提携－栄地区開発（リニア関連）
2027年のリニア新幹線開業に向け不動産市場が活発化する名古屋において、土地持ちであり、事業規模が強大で、圧倒的な顧客基盤を持つのある中部電力と提携した影響は甚大であると考えるもの。
名古屋の一等地、繁華街である栄地区におけるホテルと商業店舗の複合ビルの建設も発表され、名古屋支店の開設も決まったことから、中部電力を後ろ盾とした中部地区における企業規模の成長は飛躍的に進むことが見込めると推測。
以上のことから、今後５年は現在までの用地取得状況と中部電力との提携から考えて、現水準維持～飛躍的な成長を考えています。

名前:kak 投稿日：2019/01/11(金) 23:07:59 ID：23dc29a6f 返信

②強み・弱み
「強み」
・企業としての強みは、前述のとおり中部電力との提携。
都市（東京・大阪）には既に開発するに足る用地はなく、デベロッパーは地方都市における地盤の確立が重要になってきたところ、地方都市（名古屋）においてこれ以上ないブランド力、地盤、資金力を持つ中部電力という後盾を得られたことは大きな強みと考えるもの。
・デベロッパーとしての強みは「ライフ・デベロッパー」として活動している点。
①で記載した通り、世帯数の減少については５年程度の中期では問題とならないと考えるものの、長期的には他社と差別化を図れないデベロッパーは住宅需要減少と供給過多のにより、淘汰される運命にあると考える。
エスコンは、暮らしの幸せ、理想の実現をコンセプトとして建設を行っており、単純な高級路線でなく、住みやすさを構成するための街づくり、商業施設開発までを行っていることから差別化を図れると考えるもの。
また、中部電力と共同開発している次世代型スマートハウス・コネクティッドホームは独自路線であり開発が進めば確実な強みとなると思考。
・経営方針
会社の強みといえるかは不明であるが、経営者が株主を株主として認識した経営をしている点は、強みであると考える。
どんなに利益を生み出す企業でも、株主に情報を開示せず、還元しない会社に投資する意味はない。
日本エスコンは株主に対し、株主が必要とする情報をとりまとめ、適宜を発信していることから好感が持てる。
自社株買、増配、株主優待など、累進的配当政策など、株主目線の経営が十分に行えている点は株式会社としての強みと考える。
「弱み」
デベロッパーという事業自体に、将来的な需要減という弱みがあると考える。
また、不動産を取扱以上、突然の政策の変更や、金利上昇などのリスクには弱い。
なお、弱みではないが、個人的には中部電力以外の大株主の存在が最大の懸念材料であるもの。

名前:kak 投稿日：2019/01/11(金) 23:25:33 ID：23dc29a6f 返信

③聞きたいこと
「株価の下落、低水準の維持」
私は、中部電力との提携が発表された日の夜間取引で、チャートに現れない最高値で購入し、一貫してナンピンを続け４カ月。未だ数十万のマイナスをつけています。
中電と提携したのに下がり、上方修正したのに下がり、増配したのに下がり、チャートでは今は一気に上昇したように見えますが、低水準を維持しています。
なぜ株価は上がらないのでしょうか。
「大企業（中部電力）との提携」
大企業との提携により、株主への還元が今後どうなるか。
経営自体は先に述べた通り良くなると考えているものの、大きすぎる企業との提携によるデメリットや不利益があるのではないかと思っています。
しかし、大金をかけていることから不都合な情報が見えづらく、検証しづらくなっていると感じるため、大企業との提携によるデメリットを聞きたいです。
「リートの影響」
エスコンジャパンリートが来月、2019年２月13日に上場される。リートが経営にどのように影響するか。
リートの概括的な知識はあるものの、それが企業に与える影響、指向性についての理解が乏しいため、影響の方向性を聞きたいです。
質問①～③に対する私の回答は以上です。
株初心者であり、的外れな判断や、誤った知識があると思います。
変な思い込みや恣意が入っていたらすみません。
議論のほどよろしくお願いします。

名前:すぽ投稿日：2019/01/12(土) 14:48:00 ID：589fc6ab0 返信

kakさん、ありがとうございます。投資1年程度とは思えないほどしっかりと勉強されていますね。
この銘柄で一番最初に気になるのはなんといっても「マンションデベロッパー」というビジネスモデルの不安定さです。リーマンショック時もアーバンコーポレーションなど多くの会社が倒産しましたが、「不景気になるとイケイケ系デベロッパーが潰れる」というのは日常風景です。
デベロッパーのビジネスは単純に言えば以下のようなステップですが、
①お金を借りる
②土地を買う
③建物を作る
④建物を売る
⑤お金を返す
不景気になると④が悪化し、⑤が履行できずに潰れるのです。不景気は各社同時にくるため多くのデベロッパーが「利益度外視でキャッシュ確保」をせざるを得なくなり、たたき売りが始まるのです。
また、かろうじて生き残った企業も、信用度は下がってしまって次の借入が難しくなるという負のスパイラルに入ります。日本エスコンの2008～2011がそれにあたります。
kakさんが書かれている内容や考え方そのものには違和感を感じませんし、順調に行けば成長するという見方は否定しませんが、そもそもマンションデベロッパーだしなぁというのが率直な感想です。
（続きます）

名前:アイン投稿日：2019/01/12(土) 23:14:04 ID：e2beff5a8 返信

横から失礼します。
上場企業として前年度対比でプラスの決算予想を出さないと株価が下がるので、高い土地を無理して買い続けます。今まではホテル事業など一早く高く売却出来る出口をみつけて売却し、よい決算を出してましたが、今後はどうなるのか想像出来ません。社長がどのように舵をきろうが、景気に大きく左右される業種なので、5年後の予想をするのは不可能です。今から土地を仕込んでも販売は2年後です。その間に景気が下がればどうなるでしょう？

名前:kak 投稿日：2019/01/13(日) 17:37:58 ID：6935af12e 返信

　すぽさん、アインさん、議論ありがとうございます。
　まず、すぽさんのコメント、納得がいくものでした。
　目線が違う部分は６文字だけ、「不景気になると④が悪化し、⑤が履行できずにつぶれる。」
　この「不景気になる」だけです。
　私は「不景気になる」とではなく「経営の見通しが悪い」とだと考えています。
「好景気の際に　①（お金を借りる）を過剰にせず、②（土地を買う）を過剰・不要にせず、③（建物を作る）に他社との差別化が図れていれば、
　不景気になり　④（建物を売る）が悪化しても、⑤（お金を返す）に支障はない」と考えます。
　そして、結論として、「不景気に陥った際でも利益を確保できる経営が担保されると判断できるのであれば、マンションデベロッパーであれど投資対象となる」と考えています。
　もちろん、「不景気」になれば利益度外視でキャッシュ確保をせざる得なくなる。
　それは当然ですが「不景気に対処できなくなるほど常の経営の見通しが甘いこと」が自体が問題と思います。
　買ったものに付加価値を付け、買値よりも高く売る。それが「不景気」だからできなくなることはないと思います。それを不景気だからできないものといってしまうのであれば、全ての投資活動、例えば株式投資というもの自体が「不景気だからできなくなるもの」になってしまいます。
　買ったものを不景気により採算度外視でしか売れなくなるのは、
　不景気の到来を前提としないような「買い」を好景気に行っただけであり、
　利益を確保しえないような見通しの悪い、無責任経営が行われていただけであり、
　「目算の甘さ、経営の悪さ、経営者の無責任」に資する問題で、デベロッパー全体に帰結する問題ではないと考えます。
（続きます）

名前:kak 投稿日：2019/01/13(日) 17:47:09 ID：6935af12e 返信

「不景気に陥った際でも利益を確保できる経営が担保される」
　これには、資金調達方法に問題なく、調達額が適正で、固定収入が別にあり、投資先に誤りなく、見通しが良く、責任者に責任が及ぶ必要があると考えます。
①　資金調達方法（投資資金の調達方法は適正か）
有利子負債による。用地取得が過熱し、同業他社では新株発行・第三者割当増資による資金調達が広く行われる中、有利子負債による資金調達でやりくりしている。
個人的には、儲かるだろうという目算で強靭化計画と称して無理な新株発行により資金調達をしている会社等と比較し、確実に返せる額、自身が借りれる資金のみを使って経営している点は好感が持てるもの。
②　調達額（有利子負債額は適正か）
有利子負債の指標的なものについては、判断がつかないためすみません。
ただ、有利子負債（借金）は、お金を貸し出す方も回収可能性を考えて貸出していると考えているため、不適正な額が貸し与えられているとは考えない。
また、デベロッパーである以上、借りられるだけのお金は借り、企業運営に資するのは当然だと思うため、借入可能な額を借り切るのは適正なものであると考えるもの。
③　固定収入
ここに該当してくるのが「リート」と思いますが、詳しくなくてすみません。
（続きます）

名前:kak 投稿日：2019/01/13(日) 17:52:36 ID：6935af12e 返信

④　投資先
個別の用地取得を見て、それを評価する能力は私にはありません。しかし、会社発表を見る限り、採算可能性がなくなるような場所の用地取得はなく、少なくとも違和感を感じるような場所はなし。
⑤　見通し
将来の需要減少を見越し、分譲戸数増加を目標とせず安定供給を目標とし、外注していた販売経費を自社体制に戻すことで、費用減少・利益向上を図る点など、見通しとしては良く、方針も良いと思える。
しかし、分譲戸数は増加傾向、用地取得も増加傾向にあるように感じる。
方針が変わらず実行されるならばよいが、変化するようであれば問題。
⑥　責任（破綻した場合に経営者がダメージを受ける構造があるか）
社長である伊藤貴俊自体が大株主であり、破綻した場合には少なくとも数億の損失を受けるもの。
長くなってしまってすみません。
言葉にすれば「不景気になる」か「経営の見通しが悪い」かなので、たった数文字の違いです。言葉尻をとらえるつもりは全くないのですが、そのような形になってすみません。
ただ、この数文字により、私は、株式市場の株価とは異なった価値を日本エスコンに見出していると思います。
以上より、
私は、日本エスコンは
「不景気に陥った際でも利益を確保できる経営が担保されると」判断し、
「マンションデベロッパーであれど投資対象となる」と考えます。

名前:kak 投稿日：2019/01/13(日) 17:57:17 ID：6935af12e 返信

続いて、アインさんも議論ありがとうございます。
「高い土地を無理して買う」についての視点は異なります。
現状、新株発行などによる特別な資金の注入はしていないはずです。
また、採算が取れそうにない土地の購入という意味で言えば、先に述べた通り、違和感があるような用地取得はしていません。
更に、高いだけで採算がとれなくなってきた大都市圏での用地取得でなく、今から（再）発展する地方都市に投資していく方針をとっているため、採算は取れるよう無理なく経営していると思います。
「社長がどのように舵をきろうが、景気に大きく左右される業種なので、5年後の予想をするのは不可能です。今から土地を仕込んでも販売は2年後です。その間に景気が下がればどうなるでしょう？」
これに関しては、以下のように考えます。　
「景気に大きく左右される業種」だからこそ「社長の舵のきり方」による対処は不可欠であり、「５年後の予想をするのは不可能でも２年後の予想をすることは可能で、暫時的に経営を見直すことにより長期投資は可能」

名前:kak 投稿日：2019/01/13(日) 17:58:53 ID：6935af12e 返信

第１に、不景気に対して「社長の舵のきり方」は、非常に重要なものと考えています。
「①不要なリスクを抱えず　②必要なリスクに対しては回避策を策定・実践する」
舵取りをするのであれば、相対的に、その企業は不景気に強くなるはずです。
過大な資金調達はせず「①不要なリスクは抱えない」舵取りはできていると思います。
しかし、デベロッパーを本業とするため、不景気により不動産が売れなくなるなどの「②必要なリスク」はあります。しかし、ちゃんと回避策を策定・実践しています。
多面的な事業展開をすることでリスク回避をする。マンション分譲する上でも、売却戸数の増加を求めるのでなく、一つの契約に対する携われる業務を増やすことで需要の減少に対応するなどがリスク回避策です。
どんな事業でも事業をやる以上、リスクが生じるもの考えます。
そして、社長の舵のきり方で、不景気による影響はいくらでも過少化できるはずです。
不景気というリスクに対応できないのは、単なる経営の質の問題だと私は考えます。
第２に、「土地を仕込んで販売は２年後」にある通り、現在の用地取得状況から２年後の予想は可能です。２年後を見据えた予想を３年間継続することは可能であり、３年後には５年後の予想は可能となっていると思います。
暫時的判断は必要ですが、それはどの長期投資を行う上でも同様であるはずです。
３か月後が見えないのであれば問題ですが、２年後までが予想でき、保有する銘柄がある程度のリスク回避を行えていて随時の確認を必要としない。
そのような銘柄であれば、長期投資の対象として判断するに値すると考えます。

名前:kak 投稿日：2019/01/13(日) 18:19:42 ID：6935af12e 返信

すぽさんの３つの回答について
まず、質問に対する回答ありがとうございます。
■「株価の下落、低水準の維持」について
市場からはシクリカル銘柄の下り坂を意識されている。
■「大企業（中部電力）との提携」について
過剰な期待はまだ早く、期待できる部分としては
「中部電力は、中部電力グループの遊休地または低利用地の有効活用および開発の検討を行う際に、当社を共同開発の候補として取り扱う」
■「リートの影響」について
日本エスコンにとってはそれほど悪い話ではない。
これらの事項について理解できました。
さらに、３つを統合して、
シクリカル銘柄の下り坂で、大企業と提携したといっても過剰な期待を持つべきではなく、リートは悪い話ではないがその程度のもの。
こういった印象を一般的には持たれており、株価が自身の想定している額に行かない、株価の下落・低水準を維持されているのだろうと感じました。
株価の下落・低水準は長期投資で買い増しをする上ではメリットであり、
市場と自身の銘柄分析の乖離は普通でない利益を得るためには必要不可欠と分かっているものの差異の実態が見えず
自身でもよくわからなくなっていた点が多かったので見直しができてよかったです。
ありがとうございます。
また、リートの影響はただただわからなかったので、教えていただきありがとうございます。

名前:アイン投稿日：2019/01/14(月) 00:00:37 ID：055612b6f 返信

kakさん
今は都市圏の土地代はリーマンショック後から3倍ぐらいします。建築費も2割から3割上昇してます。都市圏で事業をするのは至難の業なので地方の土地を買うしかないのです。
日本エスコンは阪神淡路の震災特需より急成長し、リーマンショックをなんとか乗り越えて、マンション一本化から脱却して商業開発にも力を入れてるいい会社だと思います。しかし業種として私は投資対象には向かないと考えてます。

名前:FPかもめ投稿日：2019/01/14(月) 06:19:54 ID：486caa09a 返信

不動産の特にマンションに限らず不動産を販売するというカテゴリの話ですが、リーマン時などの推移はかなりの会社を見ていると思いますが、ある種のものはほぼリーマン時にひどい目というかだいたい大赤字になっているという認識です。（例外はあったかも？と思いますがぱっとは出てこないです）
それはすなわち営業CFが売上に対し大きくマイナスになっているものです。
リーマン前に大きく営業CFをマイナスとしてながらリーマン時に大過なくすごせなかったものは主に不動産販売を事業とする企業においてはまず非常に少ないとなりそうです。
ここで言う大過というのはそれこそBPSを大半ふっとばすような大赤字も相当の企業においてあったくらいの意味です。
逆に比較的安定的だったのは事前に営業CFプラスもしくはマイナスも規模が小さいものです。これは程度もありますが比較的影響軽微で黒字で通過したものも多いです。（赤字くらいなら結構ありそうですが）
例を挙げるなら三井不動産、日本ハウスHD、プレザンスコーポレーションなどです。
これは規模に対しどれだけリスクを取ってるか？という話でありそうでリスクを取ってる企業においては特に額が大きい上に環境により価格が大きく動く不動産の販売は悪環境に弱いということになろうと思います。
逆に成長している企業はリスクは営業CFマイナスが多く、その意味では悪環境に対する耐性と成長は両立し難いというのはあると考えてます。

名前:FPかもめ投稿日：2019/01/14(月) 06:49:00 ID：486caa09a 返信

で、日本エスコンに関しては・・
リーマン前に大きくリスクを取り（営業CFの大きなマイナス）
リーマン前に大きく赤字を出し（ピークからBPSの9割以上を飛ばしている）
現在また大きくリスクを取っている（営業CFを大きくマイナスにしている）
となりそうです。
参考（https://irbank.net/E03992/results）
自分の考えでは悪環境が来るなら非常に危険となりますね。
そのかわり来なければたぶん成長だろうくらいです。
あるいは、kakさんが言われるように経営努力で大きな赤字などは回避できるのかもしれません。
も、PERやPBRはどうでしょう？
エスコンで言えばPERは赤字で参考にならないとしてPBRは0.28まで下げているようです。
もし投資家に警戒されるなら企業が堅調でも株価はPERPBRがもっと下がる形で非常に激しいドローダウンはありえるとなりそうです。
それをどこまで見込むかという視点が必要かな？と思うところです。

名前:FPかもめ投稿日：2019/01/14(月) 06:50:09 ID：486caa09a 返信

自分は会社が減益減配しない範囲でも配当利回り8％くらいまではあり得るかなあとおもうところです。減益減配を伴うならPERなら2程度まではみたいかな？って思うところです。
実際自分なら、最悪を想定すれば大赤字でBPSの大半飛びPBR0.2などもありえると考えてないといけない会社だと思ってます。
一方大きな赤字などはないとするにしても、エスコン自体は過去にそうでなかったいわば戦犯です。
今度はそうでないとするには、相応の根拠がいると考えます。
そのような視点も必要かな？と思います。
自分はちょっと想像できません。というかたぶん自分は何を言われても大丈夫だという考えを受け入れるのが危険だと考えてますというより、それが他の投資家さん、つまり市場のコンセンサスになることが想像できません。
そんな感じですが、現在は絶好調ということになりそうですし、うまく行けば2～3年後に利益倍で（市況の雰囲気が改善すれば）PER倍程度もあり得るとは思うところでハイリスク・ハイリターンだなって思うところです。
リスクを踏まえてリターンを取りに行く選択はありだと思います。それなりの資金管理をしながらならいいのではないのでしょうか。

名前:すぽ投稿日：2019/01/14(月) 10:50:00 ID：589fc6ab0 返信

みなさんありがとうございます。
ファクトの追加ということで2001年からの株価チャートも載せました。
リーマンショックで株価は最高値の1/100ぐらいになっています。今は2005年あたりという捉え方ができるかもしれませんね。

名前:kak 投稿日：2019/01/14(月) 12:20:00 ID：d9c806366 返信

先に述べていた点で補足修正が１点あります。
自分が述べた「不景気」に、「経済危機」は入れていませんでした。すみません。
自身のとらえ方としては、下の通りです。
「不景気」は当然予想され、事前の対処が大筋で可能な事象。（将来的な需要減少・金利上昇・政策変更・用地取得加熱によるプチバブル崩壊等）
「経済危機」は突然訪れて、企業経営を破綻させる重大な経済事象（バブル崩壊・金融危機・サブプライムショック）
そして、「不景気」については、先に述べた通りリスク回避又は回避方針をたてていると考えています。
しかし、「経済危機」は大きな被害を受けると考えています。そこには同意です。
他の方のように数値的に大丈夫かどうかといった判断は私にはできませんが、そもそも、デベロッパーである以上、金融危機や経済危機に対する回避は不可能であると思います。
具体的に言えば、経済危機が生じた際、日本エスコンは、
「デベロッパーである以上、急な借金返済要請や金利上昇に対処できない」
「倒産はしないが、経営に支障をきたす程度の甚大な痛手を負う」
「株価は最悪150円（現在の５分の１）程度まで下落する」と想定しています。
よって、ＦＰかもめさんのいう「ハイリスク」は受容しており、同意し、リスクを考えて余剰資金での現物投資で行っています。
ただし、「ハイリターン」を得られるかということについては、自身の投資先に対していうことではありませんが疑問があります。
ここからは個人の投資スタンス（私自身の能力に基づいた投資手法）をいれないと話の意味がつながらなくなるため、少しだけ株初心者の悩みに付き合うつもりで見ていただいたらありがたいです。
「好景気において株初心者ができる最も効率的な立ち回りは、投資の勉強をしながら不景気（経済危機）を待つことである」
身も蓋もない考えですが、私はこの考えに基づいて投資を行っています。

名前:kak 投稿日：2019/01/14(月) 12:28:46 ID：d9c806366 返信

「好景気において株初心者ができる最も効率的な立ち回りは、投資の勉強をしながら不景気（経済危機）を待つことである」
株初心者が株で自身の能力に基づいて儲けたいならば、
①相応に勉強を積み初心者から脱却する。②初心者の能力でもシケモク株やバリュー株が見分けられるようになる時期（経済危機・金融危機）を待つ。
この２つの手法しかなく、それ以外の手法による儲けは個人の能力でなく運と考えています。
好景気時において、特別な能力のない株初心者が優良銘柄を見出せる可能性は低く、シケモク株やバリュー株を見つけられる期待値は限りなく０に近いと考えるからです。
また、好景気時において、初心者が努力に努力を重ねてそれらの優良銘柄を見つけたとしても、その努力に見合っただけのリターンが得られるとは思えず、コストパフォーマンスは確実に悪いものであると感じます。
また、私は「ハイリスク・ハイリターン」ではなく、「ハイリスク・プライスレス」を求めています。
リターンは確保されないが、お金で買えない価値がある投資。私は、日本エスコンへの投資により、投資技術の向上と自身の投資スタンスの確立、インベスターマインドの形成を目的とし、儲けは二の次と考えています。要は、勉強代です。
ただ、投資する以上、利益確保も狙っており、下の考えをもって投資しています。
①「勉強になるか」②「還元されるか」③「急成長する要素・蓋然性はあるか」
④「経済危機において救済される要素・蓋然性はあるか」
そして、投資スタンスとしては下の通りです
「好景気が続くのであれば、利回りを得ながら株の勉強をし、投資先の急成長を願う」
「経済危機が訪れたのであれば、可能な限りの資金確保をし、投資活動を開始する」
現在の私個人の株運用の能力、適性から考えてこの投資スタンスが最善と考え、それを実践できるのが日本エスコンでした。

名前:kak 投稿日：2019/01/14(月) 12:38:54 ID：d9c806366 返信

日本エスコンについて、プラスの情報を株主として記述してきましたが、そもそもの話、初心者がたまたま見つけた銘柄でうまく儲けられるとは思っていません。
「好景気が続くのであれば、利回りを得ながら株の勉強をし、投資先の急成長を願う」
「経済危機が訪れたのであれば、可能な限りの資金確保をし、投資活動を開始する」
不景気を待ち、学び、不景気が来なくても利益が得られ、不景気が来ても壊滅しない。初心者である以上、そのような投資行動が必要であると考えます。そして、それは下の判断に基づいて行っています。
「①勉強になるか」
日本エスコンは、他社と比べ、数値のデータが見やすく、何をしようとしているか、どういった株主に対する補助があるか、それらがどのように変化したかが分かりやすく記載されているため、勉強になっています。
私のような株初心者が、ある程度の銘柄の知識を有し、議論が可能になっているのも、日本エスコンが資料をわかりやすく提示しているからです。
「②還元されるか」
還元としては、配当額として自社株買いとしてあらわれており、その株主還元への指向性がＨＰや方策・沿革から見て取れるため、個人的に満足な水準です。
「③急成長する要素・蓋然性はあるか」
急成長の蓋然性があるとはいえないものの、中部電力との提携は急成長の要因として考えられます。期待しすぎは禁物といわれた通りですが、成長要因はあると考えます。
「④経済危機において救済される要素・蓋然性はあるか」
前提として、私は、倒産さえしなければ株価が５分の１になったとしても日本エスコンを買います。完全な破綻さえしなければ、そこがデベロッパー業種の一番の買い時であると考えています。但し、倒産だけはどうしようもないので怖いです。よって、倒産だけは回避されるような措置があるかは初心者なりに考えています。

名前:kak 投稿日：2019/01/14(月) 12:40:26 ID：d9c806366 返信

「④経済危機において救済される要素・蓋然性はあるか」
「筆頭株主（中部電力）」
中部電力が後ろに控えていることから、債務不履行による倒産で会社がなくなることはないと考えています。
共同で行っている複合ビルの建設・栄地区の再開発は数億円単位の話ではありません。
「中部電力子会社の中電不動産」が栄再開発事業を取り仕切っていることになっていますが、中電不動産のＨＰや運営状況を見る限り、過去の建築物は年に数戸の戸建ての建設やマンション建設であり、その主な業務は賃貸事業。会館の運営や駐車場の管理などを行っている会社です。
再開発事業の実務は日本エスコンが執り行っている容易に考えられます。
経済危機があったとして、複合ビルの開発からなる再開発事業を進めている最中、その実務を取り仕切る末端を切る、又は救済しないといったことはないと考えます。
日本エスコンはたかだか時価総額500億円程度です。中部電力の1年の営業費用の10日分足らず。共同する事業の規模や、関与の度合いの程度により救済レベルは変わると思いますが、中電不動産の過去の事業活動を見る限り関与の度合いは強く、救済は程度にもよりますがなされると思います。
少なくともつぶれることはない。そう考えています。
「元筆頭株主の存在」
倒産がなくても民事再生法の適用があるのではないかと推測されますが、元筆頭株主、現大株主の存在がそれを許さないと考えます。
また、株価が５分の１まで下がるといいましたが、それ以下になった場合、元筆頭株主が経営権取得目的で動き出すのが目に見えているため、倒産で０にならない限り、株価は５分の１以下にはならないと考えています。

名前:kak 投稿日：2019/01/14(月) 12:42:54 ID：d9c806366 返信

長くなりましたが、以上の考えをもって、私は日本エスコンに投資しています。
私の現在有する投資技術では、この選択が一番妥当といったところです。
経済危機による破綻は予想しており、経済危機が到来した場合は、そこからが投資家としての本当のスタートだと考えています。それまでは勉強代です。
勉強して収入が得られればいうことなしですが、それは身の丈に合った望みではないと思います。
「日本エスコンに投資している理由」
最後に、日本エスコンに対して、破綻しない根拠は何もなく、2008年のように破綻するリスクはデベロッパーである以上切っても切り離せないものであると考えます。
では、なぜ日本エスコンに投資するのか。
先に述べた通りですが、あと一つ付け加えるとH25のライツオファリングの手法です。
会社が厳しい時や、会社がお金が必要だろうときにも、株主目線、長期保有者への優遇をしっかりと考えられる。
そんな会社だと思ったからこそ、私は日本エスコンにかけているのだと思います。
逆に、筆頭株主が王厚龍さんから中部電力に変化したことにより、株主目線の経営がなされなくなるのであれば、そのような会社で学ぶものはないため、躊躇なく処分します。
「経済危機と長期投資」
経済危機は来ても、来なくてもどちらでもいいです。
経済危機はこなければ、私は日本エスコンでそれなりに利益を得られると思います。
経済危機がこれば初心者をやめ、投資家としてスタートし、各社銘柄分析から投資活動を始めます。
以上より、
超個人的な都合により、日本エスコンは私にとっては長期投資の対象になると考えます。
しかし、破綻の可能性がある以上、一般的に長期投資の対象にはなりえない。と考えます。

名前:FPかもめ投稿日：2019/01/14(月) 12:53:04 ID：e5981dbb1 返信

kakさん
意見をお聞きして率直に感心いたしました。
いろんな想定（悪いケースも含む）をした上での選択であると思うところだし、その選択もとても共感するところでもありまた末恐ろしくもあります。
悪いシナリオが来たとしてもそれに対し準備と覚悟ができていて、それも成長のチャンスと捉えられることに敬意を感じます。
自分からはもう言うこともないですが、できればエスコンもしばらく繁栄してkakさんも利益になるのに越したことはないかな？（いや？悪いシナリオが来てそこで買えるほうが長期的には良い結果になるのかもだけど）
頑張ってください。
自分もがんばります。

名前:kak 投稿日：2019/01/14(月) 12:55:25 ID：d9c806366 返信

アインさん、ＦＰかもめさん、すぽさん、議論ありがとうございます。
デベロッパーという業種自体に問題はあり、一度失敗している会社であり、現在の数値的なものを見てもリスク管理できていないのは間違いないと思います。
嫌な情報を見たくないバイアスがかかり、見たくないデータは見ていなかったと思います。自身のリスク管理の不足も感じたため、注意していきます。
自身の投資スタンスも書きながら思い出す始末で、どういった思惑で、どういった方針をとるかも、議論をするまでは忘れていました。
日本エスコンにあっては、自分が見える範囲にある中の一番いい銘柄であったというだけなので、他の危険度の少ない良い銘柄もないか考えていくようにします。
議論、ありがとうございます。

名前:ヒロ投稿日：2019/01/14(月) 13:55:57 ID：6e409760e 返信

一点だけ補足させてください。
日本エスコンの株価は冴えませんが、それでも他の新興不動産株と比べて株主還元の姿勢や、中電との提携が評価されて、下落率は小さい印象です。
リーマンショックのような危機が起きた時、大株主に大企業がいる場合、倒産の危険は少ないですが、株価が大幅下落した水準より少し高い価格でTOBされることがあります。
これだけはリスクとして認識しておいた方がいいかもしれません。

名前:kak 投稿日：2019/01/14(月) 14:24:58 ID：d9c806366 返信

ヒロさん、議論ありがとうございます。
ご指摘のとおり急落時のＴＯＢは考えられるのに、そこに考えは至っていませんでした。
ＴＯＢの知識はあっても、それが日本エスコンと繋がるものとして取り扱えていませんでした。
取り得るべき手法は変わらないと思うものの、結論はぱっとでません。
当然想定されるべき点を見落としていたのはお恥ずかしい限りです。
自分の能力ではどの程度の金額が想定され、方式はどうで、どちらが、どの時期なら等、ぱっと考えて答えがでるものでないため、リスクとして認識するところから始めます。
ご忠告ありがとうございます。

名前:kak 投稿日：2019/01/14(月) 16:11:27 ID：d9c806366 返信

すぽさん、チャートの追加ありがとうございます。
2005年と同様のチャートで、会社が何も変わってなければ同様の経済危機で同じ末路を辿ると思います。
最悪の想定は既に終えたので、最高を。
私にとって一番いい未来は、社長による事業多角化等のリスクマネジメントが完了した後に、経済危機が発生することです。
みなさまの指摘のとおり、今、経済危機が生じれば、日本エスコンは壊滅的な被害を受けると思います。
しかし、方針を立て、方策を実行し、リスク回避を図る意識のある会社であれば、その指向性をもって、リスクの縮小化は進むと考えます。
経済危機がいつ起きるかは私には難し過ぎる問題なので予想はしません。
しかし、企業の進む先、その指向性がリスク回避に向いているのであれば、
経済危機がいつであれ、過去と同様のチャートを刻み、同様の破綻をみせると私は考えません。
チャートはチャートであり、重要となるのは経営と考えます。
その経営に問題が過去にあり、改善しきれていないのは問題ですが、一つづつ着実に改善し、株主目線で発展を続ける日本エスコンは個人的に好きです。
言いたいことは多分、これで全てです。
議論ありがとうございます。

名前:すぽ投稿日：2019/01/14(月) 18:22:51 ID：589fc6ab0 返信

kakさん、みなさんありがとうございます。
>kakさん
投資は自分で考え、自分で判断すべきものです。kakさんの投資姿勢はその覚悟が強く感じられ素晴らしいと思います。
色々な企業を知ることで自分の投資スタイルが作れると思いますので、今後も色々な企業に目を向けられることをお勧めします。
日本エスコンのまとめに進もうと思ったのですが、1点だけ。
中部電力との連携ですが、株式譲渡については理解していませんでした。
旧大株主は手を引いて中部電力の連結会社（日本エスコンの32.1%購入）になるという流れなんですね。
だとすると、以下のようなことが考えられそうです。
[旧大株主]
・株価1/100を味わっていて、なんとか元に戻したいと思いながらアクセルを吹かしてきた。最高値までは行かなくていもかなり高いところでEXITできた。
[中部電力]
・デベロッパーのノウハウを手に入れるためにはM&Aが必要で、良い買収ができた。
・成長重視の経営ではなく、中部電力の土地を活かした安定的な経営にシフトしたい。
つまり経営方針は変わって、破綻リスクは緩和される方向に進むと捉えました。
いかがでしょうか。

名前:kak 投稿日：2019/01/14(月) 20:06:39 ID：d9c806366 返信

すぽさん、議論ありがとうございます。
そして、筆頭株主（中部電力）に関しての意見はその通りだと思います。
しかし、元筆頭株主（王厚龍さん及び株式会社天満正龍）に対する意見は全く異なります。
元筆頭株主については、「会社の弱み」に「最大の懸念材料」と記述した通りです。
まず、元筆頭株主は手を引いてないです。
現に、株式会社天満正龍361万株（5.0％）を保有し、王厚龍さんは210万株（2.9％）を保有しています。いつでも保有割合を高めることはできますし、他と共同して権利行使することも可能です。
「最高値までは行かなくていもかなり高いところでEXITできた」は、
「表向きに出所のわかる手持ち資金が必要で、それを日本エスコンの一部売却により得られた。かつ、中部電力が後ろ盾についたことにより日本エスコンの投資価値は高まった」だと思います。
大株主に対して気にしすぎと思われますが、例えば、JPHDという会社があります。
待機児童関連政策により急騰し、セクハラ騒動や訴訟など色々な紛議があり、大株主が行動し10月頃まで揉めにもめていました。
例えば、臨時株主総会の招集が行い、議決権を行使した大株主に王厚龍という方がいますが、騒動後にその会社の役員に選ばれています。大株主の動向は一般的に注意すべきものと考えています。
「破綻リスクは緩和される方向に進む」は正しいと思います。
大株主が大企業になったことによる信用の増加は、各種金利や貸出額の変化、業務の範囲の向上に資することだと思うためプラスになると思います。
余談で、株主目線の経営は、元筆頭株主の影響も大きかったと思うので方針変更しないかの危惧はありますが、保有割合は依然高いため、問題ないと思います。
以上です。

名前:すぽ投稿日：2019/01/14(月) 21:42:30 ID：589fc6ab0 返信

kakさん、ありがとうございます。
元大株主について私も少しだけ調べてみました。
王厚龍氏は、華僑で正龍グループのトップとのことのようですね。
https://biz-journal.jp/2017/11/post_21320_2.html
日本エスコンの株を保有したのは2009年頃、リーマンショック後の数十円の時代でした。
日本エスコンへは経営というよりは純投資という関わりが強かったように思います。
保有比率も7%程度まで減らしますし、すっと考えるとExit色が強いように見えたのですが、今後も経営に関わる意思があるという情報は何かお持ちなのでしょうか。

名前:kak 投稿日：2019/01/14(月) 22:15:13 ID：d9c806366 返信

王厚龍さんに関する今後の動向は不明です。
しかし、漠然とした不安があります。
JPHDでの行動が終わったばかりなので、日本エスコンに対し、アプローチを今行うとは思っていません。
ただ、元筆頭株主の今回の売却はJPHDに絡む資金づくりであるとしか捉えていないため、日本エスコンに対して手仕舞いにする意志があったとは捉えられていません。
中部電力が筆頭株主となり、筆頭株主としての実権がなくなったことで、会社に対し何らかの行動を起こすのではないかと危惧しています。
それが些細なもので終わるなら良いですが、JPHDは泥沼の訴訟劇に陥っていたため不安が残ります。

名前:kak 投稿日：2019/01/15(火) 07:50:14 ID：47e3f8913 返信

昨日は寝不足で集中がかけ元筆頭株主についてまとまらなく、今書いて修正を送ったのですが、送れずにデータがきえたため、本日の夜、書き直して、元筆頭株主の所見を送ります。

名前:すぽ投稿日：2019/01/15(火) 10:11:00 ID：589fc6ab0 返信

はい。了解しました。

名前:kak 投稿日：2019/01/15(火) 23:29:29 ID：926fff178 返信

先にお詫びします。すみませんです。
回答が遅くなり、更に、待たせた上で何の結果も出せず、更に前言を撤回することを謝罪します。
すぽさんが言われていた
「・株価1/100を味わっていて、なんとか元に戻したいと思いながらアクセルを吹かしてきた。最高値までは行かなくていもかなり高いところでEXITできた。」
これと同一の結論が自分の中でも出ました。
朝、自分が書いたことを思い出し、一つ一つ時間をかけて検証し、資料を確認した結果、懸念は自分の思い込みや偏見から来ていることに気づきました。
思い込みで現実吟味が甘くなり、その思い込みを事実ととらえるために因果関係のない事項やデータを無理やりつなぎ合わせ、更に懸念を強める。
反省します。
自分がそうだと思うから、そうだと思える理由を探し、無理やりこじつける。
一番やってはいけない誤りに、早期に気付かせていただきありがとうございます。
ご迷惑をおかけしました。
遅くなり、以前の話は何だったのだといわれるところだと思いますが、
旧筆頭株主に対する私の最終的な所見は「すぽさんと同様」です。
本当にすみませんでした。深く謝罪します。

名前:すぽ投稿日：2019/01/16(水) 17:36:00 ID：589fc6ab0 返信

kakさん、みなさん
>kakさん
JPHDの問題は詳細までは調べきれませんでしたが、元経営者の山口氏に経営権を取り戻すという目的に王厚龍氏が協力しているという構図に見えました。
王氏が日本エスコンに執着しているのであれば、もともと役員に入ってそうなものですが、そうなってはいません。王氏は、株価の上昇は要求しても経営にはこだわってないように捉えました。
まぁこれ以上はいいですかね。
結論も書いてみました。「それぞれの見方が違う」という収まりになっているので、コンセンサスは取りづらいですが私の捉え方をベースにまとめてみました。
この内容で問題ないかご確認ください。よろしくお願いします。

名前:kak 投稿日：2019/01/16(水) 18:39:19 ID：5c5684c0f 返信

すぽさん、日本エスコンに関する検証ありがとうございました。
王氏の件に関しては同感です。
いつでも役員になれたのにしなかった、その通りです。重ねてお詫びします。
評価及び結論について、問題ないと考えます。
方針等について強く触れましたが、現状、安定への転換途上でリスクが高い、かつ、今は過度な期待を持つのは難しい。それは私も同意見で
、評価及び結論は適性と感じるものでした。
すぽさん、並びに多くの議論に参加していただいた皆様、ありがとうございました。
株初心者に分かりやすく、けれど対等に議論をしていただきありがとうございます。
自身の稚拙な点や、理解が足らない点をこの議論で確認することができました。
皆様のように、適正な銘柄の評価、リスク管理、投資判断ができるよういっそう精進します。
議論にお付き合いありがとうございます。
すぽさん、銘柄分析及び議論、そして議論をする場所の提供ありがとうございました。

名前:FPかもめ投稿日：2019/01/16(水) 18:43:53 ID：5d9d190eb 返信

終わったようですね。
そのあたりで取ってつけたようなコメントを。
投資始めたら特に会社を見るような人はこれぞ！って思う企業がでてくるものかなって思います。
とはいえその企業にすべて預ける必要なんてないし大金を預けることだけがその企業を見守る術でもないかなって思うところです。
賢く立ち回るってのはそんな企業とも資金をコントロールしながら付き合ったり、他の企業も知っていいところも悪いところも認めながら付き合って行くことも含むと思うんですよね。
もちろん資金を控えめにしたその後に株価が暴騰して悔しい思いもあるかもというかあったりするもので、それもなんというか投資の味なのかなって思います。
それでたまにはこれぞって会社に大きく預けてもいいかもですね。
でも長い投資経験の中でそう何度もないと思うんですよね。
もっといろいろ知って経験してからでもたぶん遅くはないのかな？と。
そんな感じに延々長く付き合っていくとちょっとじゃ作れない財産が出来上がってる。自分はそんなものかなぁって思ってます。

名前:MEANING 投稿日：2019/01/16(水) 21:27:26 ID：ceebe4dad 返信

ちょっと気になった点を幾つか。
業績悪化はリーマンショックではなく、姉歯ショックです。
姉歯事件の耐震性問題視でデベロッパーの業績が大きく悪化し、そのタイミングで会計方式の変更がありました。色々あってリーマンショックが続きますが、リーマンショックで業績悪化したということではありません。日本エスコンの業績悪化・経営不振は、リーマンショックとは全く別です。
需給バランスが崩れた場合、不良在庫が発生します。
不良在庫の存在が資金繰りを悪化させ、短期負債の支払いに影響するようになると、叩き売りが始まります。日本エスコンがそうでなくても、叩き売りに巻き込まれます。
先行投資はしていますので急に経営悪化してもすぐには軌道修正できません。結果、赤字転落する可能性もあります。赤字転落した場合はPER数値は出ませんし、評価損出すと資本が減少します。PERとPBRで評価するのは危険です。
日本エスコンというと、懐かしいですね。エリアリンクや日本エスコンのような８９００番台の新興不動産・ディベロッパーは姉歯事件前までは業績が急上昇していました。そこでイケイケの経営をして、軒並み倒産の危機に落ちました。実際多くが倒産しました。その時からすると、今は経営環境の急激な変化はありません。スルガ問題があり大きく環境が変化していますが、急変というには少しマイルドです。業績悪化するでしょうが、余程まずい経営をしていない限り、倒産するほどではないでしょう。
複数年度のバランスシートの確認は必須です。バランスシートを注視することなしに、ビジネスモデル云々をイメージで評価することは危険です。
うだうだ言いましたが、評価３．０は、まぁ妥当なところかなと思います。

名前:すぽ投稿日：2019/01/17(木) 09:57:33 ID：589fc6ab0 返信

みなさん、ありがとうございます。それでは評価を確定しました！
>kakさん
自分で考え、自分の責任として投資を行うスタンスに感銘を受けました。kakさんの今後の投資人生が素晴らしいものになるよう応援しています。
>MEANINGさん
なるほど姉歯問題からリーマンにつながる流れだったんですね。その頃も投資はしていたのに、本当に日本の状況を知らないんだなぁと実感しました。
みなさん、今後もよろしくおねがいしますね。

名前:yamaxvvv 投稿日：2019/01/17(木) 22:43:56 ID：69eebbaad 返信

エスコンの板から来ました。Kakさん、凄過ぎです。たった1年の経験でここまでの分析。感服しました。すぽさんはじめ、他の投稿者の意見もとても参考になりました。エスコンホルダーとして、ここの評価を尊重してこれからの投資を練って行きます。ディベロッパーの怖さも知りました。ありがとうございます。私も投資1年生です。

『企業分析：8892日本エスコン(3.0)』へのコメント