企業分析：2970グッドライフカンパニー（評価なし）

名前:七つの海投稿日：2020/01/15(水) 22:20:01 ID：8bba153be 返信

①今後５年の成長イメージ
　創業以来10期連続増収増益であり、2019年12月期第３四半期決算では前期比減収減益となっていますが、同日発表の通期連結業績予想では11期連続増収増益としています。
　私の感覚からしても、家屋の完成は10～12月に集中しているように思うので、少なくとも11期連続増収は大丈夫だろうと思っています。
　2019年４月に子会社グッドライフ建設を設立して、建築工事についても売上高に取り込み始めて、営業利益率は下がっているようですが、今後建築工事のノウハウを取得するに連れて、そこはいずれ解消すると考えます。
　会社四季報では、2018年12月期の売上高2956百万円に対して、2020年12月期の売上高の予想を6000百万円としてとしており、５年後には少なくとも売上高10000百万円以上にはなると考えています。
　

名前:七つの海投稿日：2020/01/15(水) 23:33:43 ID：8bba153be 返信

②会社の強み
１　
　不動産セクターの場合、大きな有利子負債を抱えて、不景気時の対応が不安な企業も多いですが、グッドライフカンパニーは、有利子負債が783百万円なのに対して、例えば、現金等が1220百万円もあり、財務的には不景気への耐性が強いです。
２
　土地を購入し、その土地を企画設計とセットで顧客に販売し、顧客の資金でマンションを施工するというのが、グッドライフカンパニーの販売スキームであり、仕入から販売までは約３か月です。
　一方、土地を購入し、企画設計し、施工してから販売するという一般的なディベロッパーの販売スキームでは、マンションの規模にもよりますが、仕入から販売までは、たぶん１年以上かかるのではないでしょうか。
　つまり、グッドライフカンパニーの方が、一般的なディベロッパーよりも、はるかに資金効率が良く、在庫リスクが少なく、販売スキームの面でも不景気への耐性があります。
３
　仕入から販売までの期間が短いということは、同じ資金量であっても、回転を速くすることができるということであり、同じ期間に、仕入から販売までを１回しかできない一般的なディベロッパーに対して、例えば４回できるグッドライフカンパニーの方が、早く成長できるということになります。

名前:すぽ投稿日：2020/01/16(木) 09:02:16 ID：589fc6ab0 返信

七つの海さん、ありがとうございます。
この会社は不動産業なのにB/Sにキャッシュが残っているのが印象的です。七つの海さんが仰るように財務負担が小さいビジネススキームになっているのは安心感があります。
一方で、この会社で気になるのは「なぜ成長しているのか？」というところです。
成長してきたから今後も大丈夫というのは心もとないので、お客さんの視点から考えてみたいと思います。
・投資家（富裕層）はどのような気持ちでいるか
・入居者はどのような気持ちでいるか
七つの海さんはこのあたりはどのように見ていますか。

名前:七つの海投稿日：2020/01/16(木) 19:14:34 ID：4500ff6b1 返信

４
　第２四半期決算説明資料では、すぽさんが前振りにて書かれている通り、販売先として、リピーター60％、紹介19％、新規21％となっており、私は、コアな顧客層が存在していると推察しています。
　つまり、これまで取り引きのあった顧客を丁寧にサポートしていくだけで、販売先の実に79％を確保しており、事実上のストック型ビジネスだと思っています。
５
　グッドライフカンパニーの主要な顧客は富裕層ですが、一般論として富裕層の経済活動は、資金力や信用力があるために、金融機関の融資姿勢などに影響されにくく、したがって、景気の変動にも左右されにくいので、そういった面でも、グッドライフカンパニーの事業は安定感があると思います。
６
　新築RCマンションの一棟販売市場は、販売面において競合が少ない、と、グッドライフカンパニーが言っており、現状では実はニッチな市場を開拓しているようで、それが営業利益率の高い理由の一つになっていると思います。
７
　2019年７月に沖縄に支社を開設しましたが、グッドライフカンパニーは、事実上まだ熊本と福岡でしか活動をしていません。
　それゆえ、まだまだ日本国内に成長の余地がたくさん残っており、楽しみにしています。

名前:すぽ投稿日：2020/01/16(木) 21:12:17 ID：589fc6ab0 返信

七つの海さん、ありがとうございます。
富裕層を主要顧客としていて、一般の投資家よりは資金調達がやりやすいというのはおそらくそうなのでしょうね。
ただどちらも（希望的観測も含まれた）会社視点の話になってしまっているように思います。
・富裕層が継続してこの会社を選んでいる理由はなんなのでしょうか
・富裕層は継続的に新規物件を買い続けるものなのでしょうか
・入居者はなぜこの物件を選ぶのでしょうか。他ではダメなのでしょうか
もともと不動産市況は下り坂を想定されています。このあたりをもう少し推測しないと「下り坂でも成長する」というストーリーは結構危険かなぁと思っています。いかがでしょうか。

名前:七つの海投稿日：2020/01/16(木) 21:20:29 ID：4500ff6b1 返信

・投資家（富裕層）はどのようは気持ちでいるか
　販売先におけるリピーターや紹介の占める割合の高さからすると、満足している顧客が多数いると思います。
　では、なぜ満足かといえば、高水準な入居率にあるのかなあ、と、思っています。
　第２四半期決算説明資料によれば、企画物件の入居率は98.8％とのことです。
　入居率は、空室の定義をいじることによって、高くも低くもできるようなので、本当に100室に１室しか空室がないかどうかはわかりませんが、賃貸マンション経営者にとって共通の最大の関心は入居率だと思うので、少なくとも満足できる高水準な入居率なのだと思います。
　では、なぜ、高い入居率なのかというと、考えられることとしては、立地や企画、賃貸管理などが優れているのだと思いますが、ホームページで施工したマンションの写真を見る限りでは、少なくとも建物自体には私には特に特徴は見つけられなかったです。

名前:七つの海投稿日：2020/01/16(木) 22:17:07 ID：4500ff6b1 返信

・入居者はどのような気持ちでいるか
　入居したあとに、不満があるからといって転居するのはレアケースだと思いますが、入居前には、家賃や交通の便、周辺環境の静かさや、一方ではコンビニなどの便利施設が通勤途上にあるかどうかなどを、いろいろと検討すると思います。
　そのうえで、恐らくは満足できる物件を選ぶのではないでしょうか。
　グッドライフカンパニーのホームページには、自社で賃貸仲介機能を持つのは、入居者ニーズや賃料などをマーケティングするため、と、記載してあり、家賃の設定や立地を選定するなどのノウハウに長けているのだと思います。

名前:七つの海投稿日：2020/01/16(木) 22:46:40 ID：4500ff6b1 返信

・富裕層は継続的に新規物件を買い続けるものなのでしょうか
　もうこの辺でいいや、という投資家も、もちろんいるでしょうけど、一部の人間に富が集中している世の中を考えると、欲望に際限はないので、資金に余裕ができ、施工計画に無理がないと投資家が判断できれば、心理的には新規の物件をまた買いたいと思う方が、多数派ではないでしょうか。
　一方、資金の面でも、創業後10年経って、販売先としてリピーターが60％というのであれば、投資家の資金は続いていると見るのが妥当かなと思います。

名前:すぽ投稿日：2020/01/17(金) 01:05:56 ID：589fc6ab0 返信

七つの海さん、ありがとうございます。
>富裕層は継続的に新規物件を買い続けるものなのでしょうか
なるほど。「創業10年でもリピーターが多いから」というのは一定の理由になりうると思います。
ただ景況感によって銀行が融資を閉ざす可能性はありますので、そういったリスクは残っていそうです。
>投資家（富裕層）はどのようは気持ちでいるか
>入居者はなぜこの物件を選ぶのでしょうか。他ではダメなのでしょうか
僕が一番に思いつくのは「新築だから」でした。
新築が稼働率100%近くなるのは、一定以上の立地なら割と一般的なことです。
でも稼働率が100%近くであれば、投資家（富裕層）としては安心ですので、次も頼もうと思える動機にはなると思います。
==
どんな感じでビジネスを行っているかを探ったところ、採用サイトから少し雰囲気がわかりました。
https://www.goodlife-c.jp/recruit/story/
「同業のライバル会社も多いので、投資向きの土地情報をもらうのは容易なことではありません」
「土地情報を得たら、スピーディにレスポンスをし、この土地を最大限に活かした事業計画を行い、社内での会議にのぞみます」
「オーナー様にとって収益が見込める魅力的なマンションをプランニングするのが私の主な仕事です。その間約1〜2日。他社との競争に負けてしまいますので、できる限り迅速に対応します」
当たり前に競合がいて、地道な土地探しとスピーディな対応力で戦っている様子がわかります。
「この会社ならでは」という強みがあるわけではなく、「比較的競合が少なく、銀行の貸し渋りの影響が小さい顧客をターゲットにしている」というポジショニングの良さがこの業績を支えてきたように見えます。
ここまでの情報だけで考えると、私は今後の成長は楽観視しづらいように感じました。
いかがでしょうか。

名前:かえで投稿日：2020/01/17(金) 08:47:48 ID：08f0b897e 返信

B/Sはキャッシュが多く健全とあるけど
類似企業の東建コーポレーションや大東建託も有利子負債よりキャッシュが多いけど
不動産業は、PER的にも高い評価はされにくいし、敢えて不動産業を選択する必要はないのかなと思いました。

名前:F男投稿日：2020/01/17(金) 10:28:20 ID：82718bdf2 返信

よかったら参加させてください。宜しくお願いします。
私も七つの海さんとほぼ同じ考えです。
まだ小さな会社ですし、これからエリア展開をしようとしているというところもポジティブだととらえています。
実際に熊本で創業し、非常に競合の多い福岡へのエリア展開に成功しています。
動画を見ると社長が若くて優秀な印象で大きな器を感じます。
この事業をしっかりと現金を残して進めているところも個人的にはかなり優秀な経営者だと思っています。
入居率の高さも物件や管理に優位性を持っているのだと思います。
入居者向けのアプリがあるのですが、非常に使いやすく入居者が不満に思うことや困ったことにすぐ対応できるようになっています。
ただ不動産市場が大きな下落局面になった時は、不動産投資家も積極的に投資しなくなるでしょうし、融資も厳しくなると思います。
竣工付近からの販売開始という個別のワンルーム投資物件と違い、投資家と契約後に施工を開始する事業なのである程度リスクは抑えられるのかなとも思いますが。
市況の大きな下落や融資が締まれば、減収減益などのリスクは当然あると思います。
他のマイナス面はやっぱり競合との土地の取り合いです。ここは新規開拓とスピード勝負しかないのかもしれません。
競合への優位性に関しては、今のところ物件の入居率の高さぐらいしかないのかなと。ストックビジネスではないですし。
また建築コストもアベノミクス前から1.3から1.5倍になっており、良い事業環境とも言えないです。
ただこの事業環境の中、前年度は営業利益率17％出しているという部分は凄いかなと思います。
他社と比べてもとても高い利益率だと思います。今期予想12％も悪い数字ではないでしょう。（悪くはないだろう！（ぺこぱ）

名前:F男投稿日：2020/01/17(金) 10:28:54 ID：82718bdf2 返信

それとここまで記載がなかったんですが、昨年からホテルを投資メニューに追加しています。
ハイブリットアパートメントホテルと言いまして、ホテルでも賃貸マンションでも運用可能な物件のようです。
福岡に最初の物件を準備中で、昨年の１１月竣工、今年の３月開業予定です。千代という場所でして博多祇園山笠が行われる近所です！
これも投資家に販売するのですが、運営をグッドライフ賃貸管理部門が行うそうです。
ストック系のホテル運営ノウハウが蓄積されるのではないかと期待しています。
不動産事業に関しては、TATERUなどの問題があったので、投資家の評価がネガティブなところも良い会社を安く買いやすいと個人的には思っています。
ただまだまだ成長過程ですし、来期の予想などを見て見ないと判断できない部分も多くあります。
前はPER6倍で放置されていましたが、10倍まで上がりましたので。
私は株を保有していますので、良い面ばかり見えてしまいますが、個人的には時価総額もまだ38億程度で社長も優秀でエリア展開をしようとしている。財務も優秀。
利益面ではまだ大きな伸びを見せてはいないものの、とても楽しみな会社だなと考えています。
ただ投資なので、本決算で来期爆裂減収減益大予想！！みたいなこともありますので、どうなるかわかりませんね。
長々とすみませんでした！快活クラブにJOJO読みに行ってきます！

名前:七つの海投稿日：2020/01/17(金) 21:58:17 ID：81a6e1a7e 返信

　すぽさん、ありがとうございます。
　かえでさん、F男さん　ありがとうございます。
　議論をお願いした立場としては、私以外の方に参加いただけるとうれしいです。
　すぽさんのブログにたどり着いたときに、本文は初回から読破したのですが、議論する側になると、また、感じ方が違いますね。
　さて、不動産セクターにはPERが低い企業が多いかもしれません。
　しかし、それは、不動産セクターには、成長が鈍かったり、営業利益率が低かったり、有利子負債が大きかったりする企業が多いからです。
　不動産セクターであっても、成長が見込め、高い営業利益率を維持できそうであり、キャッシュをしっかりと残せて事業が進められそうであれば、PERも内実にあった数字へと上昇していくと思います。
　不人気な業種にあって割安に放置された会社を見つけることができれば、いずれ大きなリターンを得られると理解しています。

名前:七つの海投稿日：2020/01/17(金) 22:21:19 ID：81a6e1a7e 返信

　私は、株式投資の銘柄選びを含めて、友人にお金を儲ける話をしたことがないですし、今後もしないと思います。
　一つには、うまくいかなかったときに、「どうしてくれるんだ！」と文句を言われたり、人間関係が悪くなったりすることが、嫌だからです。
　二つには、儲けていることが噂話として広がって、周りからねたまれたり、人間関係が悪くなったりするのを心配しているからです。
　それを考えると、販売先として紹介が19％もあるのは、大きいと思います。
　見方が甘いと批判されてしまうかもしれませんが、私にはリピーターの中には熱心なファン層がいるように思えて仕方がないです。
　熱心なファン層がいるからこそ、自分の人間関係が悪くなるリスクがあるにもかかわらず、19％もの紹介があるのだと思います。

名前:七つの海投稿日：2020/01/17(金) 22:48:48 ID：81a6e1a7e 返信

　不景気のときのことですが、リーマンショックのような景気変動があって、貸し渋りを超えて、貸しはがしにまで至るような世情であれば、業績に影響があると思います。
　一方、景気変動に経済活動が左右されにくい富裕層が顧客であり、リピーターが販売先として60％もあることを考えると、緩やかな景気の下降であれば、成長を維持できると思います。

名前:F男投稿日：2020/01/17(金) 23:46:13 ID：82718bdf2 返信

下落局面でも業績が上がり続ける会社はあるので、リピーターが多いグッドライフは下がりにくい面はあるかもしれませんね。
ただ、主要顧客である富裕層の中身も考えておく必要があると思います。
主要顧客である富裕層とは？
事業経営者、開業医、地主、不動産投資家などだと思いますが、景気減速局面では、富裕層のビジネスもその影響を受けると思います。
また世の中の景気が悪くなれば、家賃を抑えたいという消費者も多くなりますので、今の高い入居率を保つことができるかどうかも考えておく必要がありますね。
また基本的にはストックビジネスではなく、常に投資物件を販売しなければならない事業ですので、安定的な仕入れと販売が上手く流れないとすぐに業績に影響が出ます。今回の竣工遅れの下方修正など。
個人的には一番大きな成長エンジンはエリア展開だと思いますので、そこに期待したいです。

名前:七つの海投稿日：2020/01/18(土) 14:22:58 ID：632a2ae30 返信

　政府は認めないようですが、今日現在、日本は既に不景気にある、と、私は考えています。
　しかし、このくらいの景気後退では、グッドライフカンパニーは成長を継続していけると思っています。
　不景気になれば、借りる部屋をランクダウンする人も当然いると思います。
　ただ、同時に、戸建てやマンションの購入を諦め、賃貸にする人もいるはずです。
　また、衣食住はそんな簡単にはレベルを下げられないという人もいると思います。
　それらを考慮すると、不景気になれば、グッドライフカンパニーの企画物件の入居率が単純に下がるとは言えないと思います。
　今回の竣工の遅れは、2019年４月に設立したばかりのグッドライフ建設の経験不足からくる、施工計画・施工管理のまずさからくるものだと思っていますが、場数を踏めば、いずれ改善されると思います。

名前:七つの海投稿日：2020/01/18(土) 14:48:37 ID：632a2ae30 返信

すみません。訂正です。
14.「友人にお金を儲ける話をしたことがないですし、今後もしないと思います。」
　　　　　　　　　↓
「友人にお金を儲ける話を紹介したことがないですし、今後も紹介しないと思います。」
　2019年11月15日契約締結・2020年１月６日株式譲渡実行で、子会社としてプロキャリアエージェントを取得しています。
　これは、11月15日に契約を締結したけど、支払いは１月６日だったと理解しています。
　2019年12月期の純利益を減らしたくなかったから、そして、それは、創業以来11年連続増収増益を達成したかったからだと思っています。
　だから、次期会社予想は、少なくとも12期連続増収である確率が高いと考えます。

名前:すぽ投稿日：2020/01/18(土) 15:07:03 ID：589fc6ab0 返信

みなさん、議論への参加ありがとうございます。
■不動産セクターについて
不動産セクターが割安になりがちなのは「シクリカル」だと見られていることが最大の要因だと考えています。
不動産価格が上昇基調から下落基調に転じれば、「今よりも後で買ったほうが得」になるため市場は冷え込みます。
グッドライフカンパニーがその中で成長基調を保てる可能性はもちろんありますが、楽観視するには材料が足らないなぁと感じています。
■競争について
今のところ競合が少ない市場になっている様子は見て取れますが、今後もそれが続くとは限りません。
現時点でも競合はいるようですが、そこが富裕層にターゲットを強める可能性は十分ありえます。その時にこの企業はどうやって競争優位性を確保するのでしょうか。
■強みについて
僕は不動産株を苦手としているのですが、理由は「それぞれの土地に個性があるため、商品の強みが投資家から見えないところに発生してしまうから」です。例えば、
・良い物件を安く仕入れば、勝ち
・良い物件を高く仕入れたら、負け
・悪い物件を安く仕入れたら、負け
なのは自明なわけですが、投資先の会社がどれになっているのかは外からは見えません。
また会社の強みも属人的になりがちで、優秀な営業が会社の業績を左右することも多いですが、やはりこれも外からは見えません。
こんなことを考えながらこの会社を眺めているのですが、強みはやはりまだはっきりしません。ポジション取りで良いところを取っただけではという疑問を持っています。

名前:すぽ投稿日：2020/01/18(土) 17:47:32 ID：45cd3a7c0 返信

少し言い方を変えてみます。
七つの海さんが書かれた
「熱心なファン層がいるからこそ、自分の人間関係が悪くなるリスクがあるにもかかわらず、19％もの紹介があるのだと思います」
という捉え方自体は良いと思ってます。
ですが「今ファンだから今後も大丈夫」とは限りません。今は競合が少ないのでグッドライフカンパニーを選んでいるだけかもしれませんよね。
この企業の本質的な強みは何なんだろう、、、

名前:七つの海投稿日：2020/01/18(土) 21:34:06 ID：632a2ae30 返信

　グッドライフカンパニーの福利厚生の中には、自社管理物件に住んでいる社員の家賃＋共益費の何割かを会社が負担するGLC管理人制度というのがあるそうです（入居率が高いので、タイミングが良くないと利用は難しいようです）。
　副次的な効果として、
①実際に住んでいる社員の意見を今後の研究開発に活かす。
②高水準な入居率をさらに押し上げる。
③管理人制度といっているのだから、少なくともその物件でのトラブルや相談の窓口としている。
　があると思います。
　また、当然のことですが、グッドライフカンパニーの用地の仕入には、独自の基準があるそうです。
　他社との差別化をしているグッドライフカンパニーの制度や基準などは、知ることができれば、競合相手も真似することができますが、こういう細かな積み上げによって、強みを形成しているのではないでしょうか。

名前:七つの海投稿日：2020/01/18(土) 22:10:00 ID：632a2ae30 返信

　成熟産業の中で大企業になったにもかかわらず、いまだに成長を続けているニトリやユニクロの強みについて、私は解明できていないです。
　2019年９月９日のすぽさんの記事で、コストダウン力が会社の強みの中核になっている企業の代表例として同２社を挙げられています。
　これは、何かの数字などを検証すれば、コストダウン力が強いことが分かり、今後の成長を予想できるものなのでしょうか。
　それとも、成長してきたという結果を見て、営業利益率が高いことなどを確認して、結論づけているのでしょうか。
　今回の議論の参考にしたいので、お忙しいところ大変恐縮ですが、教えていただけるとありがたいです。

名前:すぽ投稿日：2020/01/19(日) 11:21:27 ID：5b587dabd 返信

七つの海さん、ありがとうございます。
コストダウン力を強みにする会社は、確かに外からは判断しづらいですね。
基本的な分析は「お客さん側と企業側の両面から見る」になると思います。
・商品、店舗などを実際に確認する
・会社の業績を確認する。コストダウン力の源泉を探る
・競合の状況を探る。業績、戦略など
保有銘柄でいうと「やまみ」が該当しますが、
・豆腐の商品力は問題なし（他社同等水準）
・営業利益率10%、生産機械への積極投資によるコストダウン
・競合はトップの相模屋でも利益率2%。設備投資力は弱い
なんてことが分かります。
グッドライフカンパニーなどの不動産株は実際の物件を確認できないのがやはり辛いですね。

名前:すぽ投稿日：2020/01/19(日) 11:35:32 ID：5b587dabd 返信

ファーストリテイリングの場合は競合も強い中での戦いでしたが、
・新素材開発による差別化
・海外チャレンジの成功
あたりは明確な強みになりましたね。ただ総じていうと柳井さんの経営力と見るしかないと思います。
ニトリはグローバルでの生産及び物流力が強みになっていますね。
どちらも商品力（主にコスパ）が強いのはご存知かと思います。

名前:日産断念民投稿日：2020/01/19(日) 13:43:52 ID：f1e95832a 返信

従業員数46名
平均年齢29.6歳
平均勤続年数２年
平均給与377万円
単純な話、この人的体制で他県進出をすると考えると不安です。

名前:日産断念民投稿日：2020/01/19(日) 14:14:16 ID：f1e95832a 返信

どこに会社の強みがあるかといえば『福岡』にあることだと考えます。
昨年も今年も、全国での人口増加率が一番高いのは『福岡』です。
人口流入とそれによる建設ラッシュ、それにより小中学校が増えることにより、さらに人口流入。
福岡に根ざしてデベロッパー業をやっているなら現在まで上手くいっていたのは分かります。
開発も一段落し、用地の価格も上昇の一途ですが、今後５年というのであれば安定経営も無理なく可能かと思います。
他県に進出するなど無謀なことをしなければ。
正直、技術や知名度で他の建設業界やデベロッパーと戦って勝てるビジョンが沸きません。
変な話、建設業界はブランド勝負ですし、他県から来た業界経験２年の若造に富裕層がコンサルティング任せるかという話です。
熊本から福岡の際は、需要の見込みもありましたし、従業員数も限られた人数で慣れた方のみだったので上手くいったと思います。
しかし、今回は従業員数２倍にして、慣れない地へ慣れない人を送り込むことになると考えます。
このまま福岡に根ざして活動していくなら何の問題もないと思うのですが、個人的には他県進出がどうにも不安です。

名前:七つの海投稿日：2020/01/19(日) 15:40:48 ID：7401c058a 返信

　すぽさん、日産断念民さん、ありがとうございます。
　木造戸建て・木造アパート・ＲＣマンションで、用地の仕入を争った場合、階層数を高く取れるRCマンションが、最も高い仕入れ値でも、採算が合います。
　分譲マンションと賃貸マンションでは、分譲マンションは、モデルルームを作ったり、たくさんの見学者と商談する多くの営業マンを必要とするのに対して、賃貸マンションは、そのようなコストはほとんどかかりません。
　混在している地域では競合しますが、商業地域と住宅地域は比較的分かれていることが多いように思うので、賃貸ビルと賃貸マンションでは、ある程度は、場所柄によって棲み分けができそうな気がします。
　新築RCマンションの一棟販売市場は、販売面において競合が少ない、と、グッドライフカンパニーが言っており、実際、不動産セクターの企業は、木造戸建てか木造アパートか分譲マンションか賃貸ビルに重点を置いているのであって、私の勉強不足なら申し訳ないですが、賃貸マンションに重点を置いている会社は、思い浮かばないです。
　賃貸ビルとの棲み分けがうまくいくのであれば、現状では、グッドライフカンパニーは、用地の仕入でも有利な位置にいるのではないかでしょうか。

名前:七つの海投稿日：2020/01/19(日) 16:17:07 ID：7401c058a 返信

　土地を企画設計とセットで富裕層に販売し、富裕層の資金でマンションを施工するという販売スキームに、当初、私はびっくりしました。
　私には、とてもそんな販売スキームは考え出せないし、考えついたとしてもお金に厳しい富裕層にとてもそんな都合の良い営業はできそうもないと思いました。
　しかし、実際には、今よりももっと信用のないときに成功させ、事業を大きくし、また、福岡へも展開できたわけです。
　富裕層攻略のノウハウがあると思うので、他県進出については、うまくやってくれると私は思っています。

名前:日産断念民投稿日：2020/01/19(日) 18:08:34 ID：f1e95832a 返信

七つの海さん、返信ありがとうございます。
お話を聞くと、とても良いスキームを持っているようですね。
そうすると、私がもしこの会社の社員でしたら、そのスキームを持って転職します。
平均給与377万円の昇進システムの定まらない会社で働くよりも、そこで得た知識や伝手を頼りに独立して働いていきたいと考えます。
それくらい平均給与377万円って上場企業としては少ないと思いますし、富裕層を儲けさせる前に自分達を食わせてくれって社員は思わないか心配になる金額です。
今までは熊本から福岡までの転勤くらいで、会社から命じられれば仕方なく転勤も承諾したと思います。
ですが、今度は『沖縄県』
良いスキームがあるならそれを持って、なかったとしたら顧客をもって、私なら会社から逃げると思います。
そもそも、ここが本当に上手くいっていて莫大な利益を得られているのなら社員に給与として還元されていると思います。
オーナーだけ儲かって社員が食うに食わずでやってたら既に労働争議に発展していると考えるため、社員がこの給与でも仕方ないと納得できるくらいの収益しか現実としてオーナーには行ってないのではないかと邪推してしまいます。
そして、そのようなモデルであれば長くは続かない。
人的体制が薄く、信用がなくてもできるほど優れたスキームなら、それが当然として盗まれたりする懸念はあると思います。
それこそ、社員が流出すれば一発でおじゃんです。
ただ、そもそもの話、個人的には沖縄県でそのスキームが通用すると考えていません。
物件そのものの建築方法や土地柄、気候、必要とされる建築物、条例、その全てが異なる沖縄県で同じように成功できるかと考えたとき、どうしても疑問が残ります。
福岡に根ざして稼げるだけ稼ぐなら良いです。
そうでなければやはり不安が残ります。

名前:七つの海投稿日：2020/01/19(日) 22:51:37 ID：7401c058a 返信

　日産断念民さん、ありがとうございます。
　実際に、勤続２年の29歳の社員がいくらの年収をもらっているかは定かではありませんが、社歴が短く、平均年齢が若く、平均勤続年数が短いので（平成８年創業・平均年齢29.6歳・平均勤続年数が2.3年）、平均年収が377万円であっても、安いですが、おかしくはないと思います。
　現に、上場企業の中で、この平均年収を下回るところはあり、これから、社歴が長くなるに連れて、徐々に平均年収も上がっていくと思います。
　日産断念民さんくらい、優秀で意欲的な人材なら、独立・起業するのでしょうけど、幸か不幸か、日本人は起業する意欲が低いです。
　勤続年数が短ければ、さしたるノウハウを持てないので、ライバルとなる会社を立ち上げたり転職されたりしたら困るというくらいにノウハウを持っている社員は、勤続年数が長く、年収も高いということになります。
　だから、数十人規模のグッドライフカンパニーから、ノウハウを持って退職して起業する人や転職する人が出る確率は、０ではないでしょうけど、とても低いと思います。
　実際の体制がどうなっているかは分かりませんが、私が社長なら、最初は沖縄支社長だけ転勤とし、あとは現地採用とします。
　拠点をつくり、現地の情報を集め、少しずつ事業を展開するに従い、地域に合わせて人員を増やしていくと思います。
　地域が異なれば、進出不可能というのであれば、不動産セクターに全国展開している企業は皆無ということになりますが、実際にはいくつもあるので、グッドライフカンパニーもうまくやってくれると期待しています。
　営業利益率が17.1％もあるということは、厳しい価格競争には巻き込まれていない可能性が高く、売上高2956百万円に対して現金等が1220百万円もあることなど考慮すると、十分に事業としてはうまくいっていると考えています。

名前:日産断念民投稿日：2020/01/20(月) 07:31:02 ID：36d7b58f9 返信

会社設立は2008年、以下従業員数
2013年　14人
2014年　16人
2015年　22人
2016年　29人
2017年　35人
2018年　46人
福岡支社設立は2014年12月です。
グッドライフカンパニーが福岡に進出して成功した主要因は、少人数の専門性の高いスタッフで人員を構成していたことにあると考えます。
01用地仕入　02企画　03設計　04施工（管理）　05賃貸仲介　06賃貸管理　07売却
グッドライフカンパニーはこれら全てを自社で行えるビジネスモデルです。
スムーズな物件取得ができるのが会社の強みだと考えます。
不動産会社、設計事務所、建設会社それぞれを通すより、一社で全てを行える体制を確保することで素早い対応が可能となります。
そして、極少数の専門性の高い従業員で構成された体制は、承認システム等の『無駄』がなく『責任』は担当者に一元化されます。
『無駄のない責任のある仕事』が人的体制により生み出されていた会社。
それが、福岡進出時のｸﾞｯﾄﾞﾗｲﾌｶﾝﾊﾟﾆｰです。
ここ３年で急激に人員は増えております。
各県の支社ごとに完全分業制で承認システム等に変化がなければ良いです。
しかし、基本的に会社というものは階級というものや権限というもの、承認過程という無駄なものを作り出して業務を停滞させます。
沖縄県進出のスタッフがどういう人材か分かりませんが、人員が急増している以上、業務停滞の指向性を考えてしまいます。

名前:日産断念民投稿日：2020/01/20(月) 08:05:24 ID：36d7b58f9 返信

転職についてです。
2014年の福岡進出段階においては問題とならなかったと思います。
極少数の人的体制で、創業からも５年程度。
自分達で会社を作り上げようという気概もあったと思います。
また、福岡進出の段階ではｸﾞｯﾄﾞﾗｲﾌｶﾝﾊﾟﾆｰはそこらの単なる未上場企業でした。
転職するにも転職の幅は少ないし、給与が安くても転職するよりも自社で努力することを選択したと思います。
今は由緒正しき上場企業です。
未上場のどことも知れぬ会社にいる人材と、上場企業に努めている人間の転職の幅は異なります。
新しい社員は、相対的に会社への帰属意識は低いです。
そして、その社員は会社に不満があれば過去よりも容易に転職が可能です。
また、私が沖縄県に元々いる建設業の経営者や沖縄県に進出しようとしている経営者だとします。
JASDAQ上場の競合企業が進出してくると考えたらどうするか…。
企業の主要人物をﾍｯﾄﾞﾊﾝﾃｨﾝｸﾞです。
優秀な人材を確保し、企業を骨抜きにします。
極少数の専門的なスタッフで会社がなりたっている場合、
その報酬が適切でなければ、
会社への帰属意識を高められていなければ、
競合相手のいる他県に進出すれば崩壊します。
現在の福岡県は売り手市場です。
働く場所は多くから選べます。
人的体制の組み方次第だと思います。
今後の報酬体制次第とも思います。
グッドライフカンパニーは他県進出を一度成功させています。
報酬システムや人的体制が福岡県進出時と同様であれば再現性を持った良い進出が可能と思います。
ただ、現状においては人的体制と報酬体制の良い情報が少なく、再現性をもった成功が可能か、私程度では推し量れません。
よって、沖縄進出は私にとっては不安です。

名前:日産断念民投稿日：2020/01/20(月) 08:18:02 ID：36d7b58f9 返信

また、有価証券報告書より
②資金調達基盤について
当社グループは、収益用不動産の開発に係る用地仕入資金や建築資金については、基本的には自己資金の範囲内で行う方針
とあります。
経営が安心できるほどに現金が手元にあるということは、逆に言えば用地仕入れや建築資金が余っている。
つまり、用地取得が上手くいっていないことを示唆しているのではと考えてしまいます。
不動産業種において手元に大きな資金が残っている場合は、資産を有効活用できていないか、大きな取引をする直前であるかのどちらかと考えます。
お金を元手に可能な限り借金もして資産を動かして最適な利益を得るのが一般的な不動産業界と考えるため、投資もせず、用地取得もせず、ただ現金のまま保有することに関しては投資家として疑問があります。
また、現金が多かったとしても、昨年までは配当を出していなかった会社です。
配当次第で現金のストックは変わりますし、今後がどうなるかは現段階では未知数と考えます。

名前:すぽ投稿日：2020/01/20(月) 20:42:00 ID：589fc6ab0 返信

七つの海さん、日産断念民さん、ありがとうございます。
僕も含めてですが「事実系」の情報が少なく、推測同士をぶつけ合う形になってしまいますね。
ここから着地点を見出すのは難しいかもしれません。
■七つの海さん
業績や各種資料を踏まえて「会社には内部的な強みがある」と推測
■日産断念民さん
「福岡」という市場環境の良さを評価。平均年収などを踏まえて内部的な強みはそれほど無いのではと推測
■すぽ
「富裕層向け」というターゲットが良かったと評価。内部的な強みは納得するだけの情報が見つからず、不動産市況の波や競争激化のリスクがあると推測。
こんな感じではないでしょうか。こういった対立する意見が集まって今の株価が形成されている気はしますね。
これ以上議論を進めるには、社内/競合/投資家の方などの生の意見（ファクト）が必要な気がしています。それが無いと、議論が空中戦になってしまうように思います。
いかがでしょうか。

名前:七つの海投稿日：2020/01/20(月) 21:25:02 ID：ac54da344 返信

　人員が増加しているといっても、総勢で60人弱です。
　この人数で、階級・権限などが業務を停滞させるなんて信じられないです。
　グッドライフカンパニーは、人員の増加に合わせて、順調に成長してだけだと思います。
　60人くらいの組織だと、主要な人物の数も少なく、したがって、主要な人物は社長とコンタクトする機会も多く、成長を続けていれば、なおさら、社長の「この会社を大企業にするために力を貸してくれ」という熱意に、巻き込まれ、共感し、主要な人物ほど「俺が社長を支えているんだ」というモチベーションを持って、仕事に臨んでいると思います。
　主要な人物がどれくらいの年収をもらっているか分かりませんが、一般的にどこの会社でも、ノウハウの流出には注意を払っており、不可能ではありませんが、簡単にはヘッドハンティングできないと思います。
　2019年12月期第３四半期決算短信によれば、販売用不動産が895,074千円あり、仕掛販売用不動産を683,830千円持っており、借入金も783,000千円あります。
　だから、「用地取得が上手くいっていない」「投資もせず、用地取得もせず、ただ現金のまま保有することに関しては投資家として疑問があります」という感覚が全然分からないです。
　シロウトから見れば不可能ではないかと思えるような販売を事業化し、不動産セクターにもかかわらず、シクリカルの罠にはまりにくいようにキャッシュを持って在庫リスクも少なくし、絶妙なバランスを保ちながら、会社を順調に成長させている経営手腕は素晴らしいと思います。

名前:七つの海投稿日：2020/01/20(月) 21:33:34 ID：ac54da344 返信

　コメントを熟考して書いている間は、更新されず、次のコメントが入っていることが分からないので、すぽさんのコメントが入っていると分からずにコメントしてしまいました。
　すぽさんのおっしゃる通りで結構です。

名前:日産断念民投稿日：2020/01/20(月) 21:44:42 ID：df5b1af50 返信

すぽさん、まとめありがとうございます。
私の意見についてはその通りです。
また、私自身は生の意見を語れず、議論を進められるだけの情報を有していないため、空中戦を避けるために議論から引き上げます。

名前:日産断念民投稿日：2020/01/20(月) 22:31:10 ID：df5b1af50 返信

七つの海さんへ
グッドライフカンパニーはその株価が指し示す通りの会社だと思います。
私の意見は市場心理と乖離していますし、みなが七つの海さんと同じように考えているからこそ、現在ストップ高になっているのだと思います。
私自身の精査は甘く、気に障るような発言をした自覚はありますので、ここに謝罪します。すみませんでした。
議論を進める上で批判的な意見が多少存在しないと精査が深められないのではと考えてのコメントです、ご容赦いただければ幸いです。

名前:七つの海投稿日：2020/01/20(月) 22:53:44 ID：ac54da344 返信

　日産断念民さんへ
　御趣旨を理解しました。
　謝罪を受け入れます。
　お心遣いありがとうございました。

名前:すぽ投稿日：2020/01/21(火) 00:28:05 ID：589fc6ab0 返信

七つの海さん、日産断念民さん
熱心に議論いただいて本当に感謝です。
意見が違えば必ずしも心地が良くない部分が生まれますが、それこそが議論の広がりの源泉だと思っています。
必要なファクトが揃わず方向性を見出すのは難しいようですが、
お互いの考え方を知れて面白かったです。
他に意見がないようでしたら、まとめに入っていきますね。

名前:すぽ投稿日：2020/01/21(火) 22:43:52 ID：589fc6ab0 返信

みなさん、それでは結論を書いてみました。評価は「なし」とします。
不動産銘柄は、実際の土地/物件や営業力といった投資家から見えないところに強みが発生するため、強みを見つけるのが難しいということを改めて感じました。
皆さんの様々なご意見が議論や視点の幅を広げてくれたと思っています。ありがとうございました！

名前:七つの海投稿日：2020/01/22(水) 22:58:45 ID：dc803ea2e 返信

　こういう議論を数十社もやってきたなんて、すぽさんはタフですね。
　ありがとうございました。

名前:すぽ投稿日：2020/01/23(木) 14:43:26 ID：589fc6ab0 返信

七つの海さん、議論お疲れさまでした。
対立する意見に対してやりとりをするのは、確かにしんどいですよね。
でも「議論が面白かった！」と僕に直接コメントをくれたかたもいらっしゃって、おそらく視点の広がりが生まれたのは間違いないと思います。
これに懲りずまた議論に参加いただけると嬉しいです。ありがとうございました！

『企業分析：2970グッドライフカンパニー（評価なし）』へのコメント