企業分析：8914エリアリンク(3.5)

『企業分析：8914エリアリンク(3.5)』へのコメント

1. 名前:かわ 投稿日：2018/12/02(日) 18:03:28 ID：e207b71ce 返信

   よろしくお願いします。株初心者でわからないことも多く、分析も不十分かと思いますが、いろいろ勉強させていただけたらと思います。
   今後のエリアリンクの展開についてですが、ストレージ事業については今後も順調に拡大していくと考えています。現時点では月次データを見ていると部屋数は着実に増加している中で稼働率は低下せずに経過しており、新規出店した分は確実に需要がある状態だと考えています。
   今後の成長余地についてですが、特に都心では住宅の平米数はかつてと比較して縮小傾向である一方でモノは増えていく時代であり、今後より生活に身近なものとなる可能性は高いと思います。ただし都心ではなく地方都市ではどれだけ需要があるのかはわかりません。需要はあまりなさそうに思いました。エリアリンクは決算説明資料の中で市場の拡大予測についてアメリカと比較して日本はまだまだ世帯あたりの供給数が少なく今後もまだまだ拡大すると予想しています。アメリカでなぜこれほどストレージ市場が大きいのかわからないのですが(都心以外は土地も安く広いイメージです)、アメリカほどとは言わなくても今後認知度の向上とともに需要の拡大はまだまだ望めると思います(私はこの会社をしるまではストレージという存在を恥ずかしながら知りませんでした)。
   またストレージは投資先としても費用もやすく特に経年劣化も少ない点は魅力的かと思います。

2. 名前:かわ 投稿日：2018/12/02(日) 18:09:13 ID：e207b71ce 返信

   エリアリンクの強みは安定したストック型のビジネスである点で、稼働率も順調なので今後出店を続けていくことで利益は積み上がると思われます。ビジネス自体は単純なので参入障壁も低そうですが、他社との差別化をはかるのも難しいビジネスかと思いますので先によい土地に出店したもの勝ちとなるビジネスかと思います。そのため以外と参入障壁も高いのではないでしょうか。
   リスクとして一番は、今後の景気後退。そして今回のTATERUやスルガの問題で不動産事業自体が今後停滞することが大きなリスクかと思います。また気になった点として、上記の安定したストックというのと反していますが決算説明資料では解約までの平均期間が1年9ヶ月とあります。印象としては“予想より短いな”という感じです。個人で借りている場合、引っ越しでもしない限り、一度契約すればよほどのことがない限り解約はされなさそうな印象なのですが、それにしては期間が短い印象ですがいかがでしょう？

3. 名前:アイン 投稿日：2018/12/02(日) 19:43:35 ID：803815330 返信

   企業の分析には参加できませんが、今の時期の一般的な不動産会社の考え方です。
   高値で土地を買って、商品化して個人に相続対策と唄い売却
   自社のリートやファンドに売却
   良い物件だけ自社保有
   金融機関の融資が厳しくなってきたのでシコりそうな物件は早めに損切
   ポイントは如何に売却するかですが、これからは売却が難しくなってきたので、私なら今から不動産会社には投資しません。

4. 名前:ささぼ 投稿日：2018/12/02(日) 23:41:05 ID：07dd79855 返信

   はじめまして。
   いつも大変勉強になり楽しく読ませていただいてます。
   議論に参加できるほど見識はないので質問だけになりますが、住宅の平米数は
   縮小傾向にあると思いますが、物が増加傾向にあるというのは疑問です。
   昨今シェアリングなどの増加、テクノロジーの進歩などで物自体小型化、縮小の傾向にあり、個人でみてもミニマリストに代表されるように不要な物は処分、使う頻度の少ない物はシェアするといったほうが好まれると思うのですが、そのあたりは皆さんどのような感想をお持ちでしょうか？

5. 名前:すぽ 投稿日：2018/12/03(月) 10:21:00 ID：589fc6ab0 返信

   かわさん、アインさん、ささぼさんありがとうございます。関心が高い銘柄ですねー。
   >かわさん
   せっかくなので5年後など中長期の成長のイメージも考えてもらえませんか？
   中期経営計画のグラフを置きましたので、これをベースに「達成できる、上回る、下回る」というコメントでも構いません。
   以下、論点になりそうなポイントを書いておきます。
   ■土地付きストレージの需要（利用者）はあるのか？。
   ここは意見が分かれる点だと思います。私はやや楽観的で「まあまあニーズはありそう」と見ています。
   林社長の話の受け売りになる部分がありますが、そもそもストレージ事業は郊外の「コンテナ型」と都心部の「ビル型」中心でした。どちらも簡単につくれるため参入しやすいビジネスです。一方で今回の「土地付きストレージ」は、ワンルームアパートをつくるようなビジネスで土地買収・建築が面倒でお金と時間がかかります。このため比較的空白地になっていたと捉えています。
   私はこの「土地付きストレージ」のターゲットに近い東京都大田区に住んでいますが、部屋の狭さには悩むエリアです。人によっては「夏物・冬物」などを倉庫に預けたいと考える人もいそうです。
   ミニマリストもいるとは思いますが、全体の需要で考える必要はないと思います。
   （続く）

6. 名前:すぽ 投稿日：2018/12/03(月) 10:21:45 ID：589fc6ab0 返信

   ■土地付きストレージの売り手（投資家）はいるのか？
   ここはアインさんのコメントもあるように「個人不動産投資家」は、銀行が貸さなくなったのでほぼ期待できないと思います。これがマイナス要素なのは間違いありません。
   一方でまともな投資商品になるのであれば、地銀・保険会社など、運用商品不足に悩むプレイヤーからの引き合いはありそうです。
   ■参入障壁について
   参入障壁はあまり高いビジネスとは思えませんが、トップシェアなので比較的優位に攻めることはできそうです。物件が増えるとユーザーが増えるネットワーク効果も多少は期待できます。
   まずはここまで書いて、皆さんのご意見をお待ちしています！

7. 名前:BB 投稿日：2018/12/03(月) 16:06:27 ID：8974d7aa8 返信

   >>シェアリングなどの増加
   これに関しては、エリアリンク自体がシェアリングエコノミーの恩恵を受ける銘柄かと思っています。
   既に都市部ではモノの受け渡しにSPACERのようなスマホで開け閉めするタイプのロッカーが使われていたりしますが、ある程度の大きなものを保管・受け渡しするとなるとエリアリンクのようなトランクルームは魅力的です。
   また、小規模なベンチャーですと最近はコワーキングスペースからのスタートが多いですが、そのような場所には在庫保管が難しいので、ベンチャーや個人事業主の在庫保管場所としてもニーズは大きそうです。
   実際にシェアサイクルの拠点として使われていたり、バイク駐車場併設店舗も増えています。
   https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000003.000034173.html
   また、最近は運送会社の一時保管場所としてトランクルームを提供するという取り組みも出てきており、物流のラストワンマイルに関連した銘柄と捉えることも出来そうです。
   https://weekly-net.co.jp/news/41126/

8. 名前:BB 投稿日：2018/12/03(月) 16:17:49 ID：8974d7aa8 返信

   ■土地付きストレージの売り手（投資家）はいるのか？
   これは会社側からの説明でもありますが、ファンドや機関投資家が中心となるようです。
   そもそもの従来のコンテナ型と異なり、償却による節税効果などを狙って個人投資家が保有する商品という側面は少ないようです。財務状況の良くない個人投資家への融資姿勢が厳格化したことで過度に売られたのであれば、以前からの会社の説明と合わせても売られ過ぎな気はします（そもそも土地付きストレージは個人への販売を予定している商品ではないので）。
   ■参入障壁について
   >>参入障壁はあまり高いビジネスとは思えませんが、トップシェアなので比較的優位に攻めることはできそうです。物件が増えるとユーザーが増えるネットワーク効果も多少は期待できます。
   参入障壁は高くなく、ライバルはそれなりに多い市場というイメージです。
   業界トップシェアなので、街中に物件が一番多く消費者の目につく機会が多い、ゆえにネットワーク効果で知名度は上がっていきそうです。
   トランクルームは潜在的なニーズを拾い上げるというより、必要になった時に「そういえば近くにあったな」と思いだしてもらうことから成約につながることが多いようです。出店後、稼働率がすぐに高まるということはなく（新規物件はIRにある通り50％程度の稼働率、２～３年かけて70％程度まで稼働率が上がりその後は安定して収益を生み出す感じです。）
   今後は引っ越しだけでなく、高齢化社会の中で相続などで不動産やモノを整理するニーズも大きそうで、そこに脚光があたると面白いかなと思います。

9. 名前:かわ 投稿日：2018/12/03(月) 16:49:23 ID：fd23c236d 返信

   中期経営計画についてですが、３年ビジョンでは運用の方は売り上げは年10%程度の成長予定であり現在の室数の増加と稼働率を考えると十分に達成可能かと考えます。しかし計画では年率20%の成長予定としておりこのためには流動化の事業が急速にのびていく必要がありますが、今後も土地付きストレージ出店ペースも加速させていくとのことですので達成も十分可能かと思いました。
   融資についての知識がないので聞いてみたいのですが、すぽさんが“個人投資家に貸さなくなった”とおっしゃっていますが、きちんとした審査を徹底するというだけで、各銀行の融資の基準もかなり厳しくなるのでしょうか？
   またアパートなどと比べて初期投資の金額は少なくてすむため、融資も通りやすく、マンション・アパート投資を検討していたような投資家がトランク投資に流れてくる可能性はいかがでしょうか？

10. 名前:オッシー 投稿日：2018/12/03(月) 21:49:15 ID：3c8e0a4d0 返信

    はじめまして。
    僕は、エリアリンクのホルダーなのですが、３Ｑ後の暴落にやられ、ちょうど買い増し（ナンピン）するか検討中のため、同社をもう一度分析したところでしたので、少し意見を言わせてください。
    【土地付ストレージの需要】
    大事なものをしまっておくにはコンテナより優れていることと、エリアリンクは先ず良い立地を押さえるために一気に部屋数を増やしているので、この点は優位性だと思います。
    但し、土地付ストレージはどうしても割高なので賃料が高く、トランクルームにそれなりのお金を出せる層を狙う必要があります（ただ、そういう層は広い家や倉庫を持ってるかもしれませんが）。
    【土地付ストレージの売り手】
    ファンドやリートなどの出口戦略に注力していることや、ストレージは住宅に比べて建設費や維持費がかからず高利回りなので、売り手はいると思います。
    ただ、ネットで見ると、賃料値下げが顕著で（キャンペーンと言っていますが、値下げしないと借り手がいないということなのでしょう）、それによって利回り低下してしまうと出口戦略も危うくなるように思われます。
    （続く）

11. 名前:オッシー 投稿日：2018/12/03(月) 21:49:30 ID：3c8e0a4d0 返信

    【参入障壁】
    かなりの値下げをしていることからも競争激化していることが読み取れ、参入障壁は高いとは言えないと考えます。
    【中長期の成長】
    これまでの成長ペースからすると、何か極端に環境悪化しているわけではないので、諸外国のストレージ市場の動向からしても、一定の成長は可能だと思います。
    ただ、良い物件ほど先に消化（出店、流動化とも）していくことになるでしょうから、賃料や稼動面から徐々に利益率は下がっていく気がしています。
    本来、ストックのはずの運用事業の利益が前期３Ｑと今期３Ｑで落ちているのも良物件の流動化の結果ではないかと考えています（その後サブリースするけど利益率は落ちるため）。
    やや悲観的な書き方になりましたが、上でも出ていたように、運送業の一時保管場所や会社の書類の保管等、活用余地は色々あると思われ、Ｂ２Ｂとしての成長余地も含めて、まだ成長できるのではないかと考えています（願望ですが）
    なお、個人ブログでもつい昨日分析記事をかいたところなので、もし良ければ見てみてください『オッシーのニャン馬株ログ』http://blog.livedoor.jp/oshicat/archives/14050611.html

12. 名前:hot 投稿日：2018/12/03(月) 23:34:24 ID：33abf5714 返信

    3年の長期ホルダーです。うーん僭越ながら色々細かいところの事実や解釈が違ってピントもずれている気がします。細かいところを指摘するのも考えたのですが、まずはもうすこしミクロの議論をしたらどうでしょう。一つのストレージにフォーカスを当ててみるのがいいと思います。
    オススメは自分の家の近くのトランクハウス24(プレミア)ですが、激戦地でも、空白地でも、住宅街でも、いろいろパターンがあるので具体的に分析するのもいいと思います。他社と賃料と稼働率を比べたり、広告はどうしてるかとか、色々気づきがあるはずです。
    また過去の決算説明書は全て目を通した方がいいですが、それを理解するにもまずはミクロを考えないと難しい気がします。損益分岐点の議論がないのが1番気になりました。そのほかにも十数点気になったのですが。まずはそこからかと。

13. 名前:ひろ 投稿日：2018/12/03(月) 23:40:43 ID：ae760acc8 返信

    はじめまして。いつも楽しく拝見しております。
    エリアリンク、次回分析予定の日本エスコンなど、不動産株を中心に売買してきましたので、少し意見を言いたいと思います。
    ■現在の不動産市況について
    　今年になって、新興不動産で増資による資金調達をする企業が増えており、景気後退に備えた動きなのでないかと感じています。
    　昨年末から数えても、私の知る限り、サンフロンティア不動産、和田興産、ユニゾ、サムティ、日本管理センターなどがあります。
    ■中長期の成長
    　現状では今の会社計画ほどの成長は難しいと判断しています。
    中長期的にはストレージに需要は拡大していくと思いますが、短期的にみると供給に需要が追い付いていない印象を受けます。
    　運用事業の利益が前期３Ｑと今期３Ｑで落ちているのも２０１６～２０１７年度に出店した郊外型の基準が甘く、値下を余儀なくされたため、稼働率は上昇したものの、減益となったそうです。（IR確認済）
    　来年度以降は増益に戻る予定とのことでしたが、土地付きストレージもほぼ全室値下げしており、増益基調になるかどうかは不透明です。
    ■今後の方針について
    　社長のコラム「時代を読む」今月号で、数字を追いすぎることを見直すと言った趣旨の記述がありました。本決算を確認しないと何とも言えないところはありますが、過度な拡大路線に走らず、身の丈にあった成長を目指すのであれば、成長率は目標より落ちたとしても、今の株価は安いと感じています。

14. 名前:hot 投稿日：2018/12/03(月) 23:54:15 ID：33abf5714 返信

    あら。ひろさんですね。こんばんは。ヤフー株価でコメントみてます。御無沙汰です。
    ホルダーになっていたんですね。ひろさんはまだ買わないと思っていたので意外でした。

15. 名前:sun 投稿日：2018/12/04(火) 08:41:24 ID：16c20c671 返信

    私がこちらに書き込みさせて頂く内容はエリアリンクの将来性ではなく、足元の状況を確認すると今のエリアリンクに投資するのは非常にリスクが高いと感じるため、今は投資できないという結論とその根拠となります
    長期的なストレージ事業の成長という面ではこちらの議論を拝見させて頂いて、新しいストレージ利用法の提案を中心に派生事業の芽がまかれているのだなーと感じました。ここから5年で倍を狙う。途中経過の下落はあっても受け入れる覚悟があるというスタンスで投資をされるならありだと思います
    結論と根拠についてはコメント欄ではわかりづらくなるためブログ記事にまとめさせていただきました
    http://blog.livedoor.jp/sun0131/archives/27218096.html

16. 名前:すぽ 投稿日：2018/12/04(火) 14:13:00 ID：589fc6ab0 返信

    みなさんありがとうございます。よりツッコんだ話になってきましたね。
    ■土地付きストレージの買い手
    ・3Qで土地付きストレージの売却が失速←sunさんの記事参照
    ・増資による資金調達を実施できず（土地購入資金が足らない）
    ■土地付きストレージの需要
    ・稼働率は既存・新規とも大きくは問題なし（IR資料）
    　https://www.arealink.co.jp/news/ir/2018/1115.html
    ・値下げについて（導入4ヶ月の半額キャンペーンを実施中。過去からの価格相場データは不明）
    →大幅値下げと捉えるか、一般的なキャンペーンの範囲と捉えるか
    ここまでで考えると
    ・今期の計画達成は黄色信号
    ・土地仕入れの資金不足により、来期の土地付きストレージ件数は中期計画を下回る可能性
    ・ストレージ運用（ストック）は、新規が減ることで稼働率（平均値）の向上の可能性あり
    　→4ヶ月半額キャンペーンの影響などを考える必要がある
    こんなところでしょうか。
    こういった状況を踏まえて今の株価を割安とみるかというところでしょうか。
    異論もあるかと思います。議論を続けましょう。

17. 名前:オッシー 投稿日：2018/12/04(火) 16:28:52 ID：5e562a452 返信

    hotさん
    ヤフーファイナンスに投稿されているようですけど、とてもエリアリンクに詳しいですよね。なので、ご意見を参考にしたいと思っています。
    僕の居住地は地方都市で、近く似ないため、プレミアムの現実の状況がよくわかりません。
    もしよければ、ミクロの状況など解説いただけないでしょうか。
    （こういう投稿だめだったらごめんなさい。）

18. 名前:sun 投稿日：2018/12/04(火) 16:37:59 ID：16c20c671 返信

    今思ったんですが、値下げは土地付きストレージが中心なんですよね？
    ヤフー板にもハローストレージのＷＥＢサイトからプレミアムタイプの値下げを調べてらっしゃる方がいたような・・・・
    土地付きはすでにファンド組成されて機関投資家が運用してる物件もありますし、いずれリート組成にもっていくにしても値下げしてでも早期に稼働率をあげて、機関投資家が満足する利回りが出せるというエビデンスを出す必要があると思いますので
    入居時に値下げしてでも早く埋めたほうが結果的に利回りはよくなるという結果がこれまでは出ていた記憶もあります
    (これについては私は自分では調べていませんが、調べている方のｔｗｅｅｔか何かを見た記憶がある程度・・・)

19. 名前:hot 投稿日：2018/12/04(火) 16:40:12 ID：83a1c1745 返信

    それなら、まずはコンテナでもいいですよ。場所を提示していただければ。住所開示が嫌なら、適当に縁がある場所（例えば前の勤務先の近くとか、たまに妻の実家で近く寄るとか）　を提示するのはどうですか？
    ちなみに少なくとも、ミクロをみてる人は、コンテナとトランクハウス24の議論を同時にはしなくなります。ビルのトランクルームとかもわけます。また、コンテナをおろそかにしがちなんですけれど、トランクハウス24はいうてもたかが6000室しかないわけです。今後もコンテナ出店するわけで、コンテナ議論でも全然OKだと思いますが、いかがでしょう。

20. 名前:すぽ 投稿日：2018/12/04(火) 18:40:00 ID：5eeb6c758 返信

    hotさん、オッシーさん、ありがとうございます。
    私もお伺いできればと思っておりました。
    私の住んでいる大田区あたりについてはどのように捉えたら良いのでしょうか。

21. 名前:hot 投稿日：2018/12/04(火) 19:03:37 ID：df5453c5c 返信

    まずマップからですね。最初は1つ注目しているストレージを決めていただくのがよいかと。よく通る道が良いです。正直バイクストレージ以外ならどれでもいいです

22. 名前:すぽ 投稿日：2018/12/04(火) 19:19:18 ID：589fc6ab0 返信

    hotさん、ありがとうございます。
    それでは
    「ハローストレージ大田南蒲田（西糀谷）」を選びました。
    https://www.hello-storage.com/tokyo/otaku/detail/5563/
    京急蒲田からそれほど遠くありませんが、住宅エリアという感じのところです。

23. 名前:オッシー 投稿日：2018/12/04(火) 21:09:57 ID：5e562a452 返信

    hotさん
    ありがとうございます。
    僕の地域は鹿児島ですが、せっかくなので、すぽさんの大田区でお願いします。

24. 名前:hot 投稿日：2018/12/05(水) 01:14:54 ID：30c1b0938 返信

    こちらの分析は終わりました。みなさん分析進んでいるのかな。しかし、いい物件ですね。大田区はかなり優秀な場所なので、出店したいけれどできない理由を探ったりが一つのテーマですね。損益分岐点はやや高め設定で計算。大田区はトランクハウス２４もないので研究も手薄い
    採算が合うなら、エリアリンクが来期トランクハウス作る候補地ではあるのですが土地の価格によります。コンテナで1畳あたり5千円/月（利用料）ぐらいで、土地の値段が坪単価では平均200万/坪をまともに買っては無理。出店攻勢場所の倍ぐらいの坪単価だけど賃料差はそこまでない。トランクハウス２４の出店基準の話が始まっても長い話になるので割愛
    ハローストレージ大田南蒲田（西糀谷）
    稼働率（％）　93%
    賃料の妥当性（議論のみ）　もう少し高くてもいけそう感ありますね
    平均広さ構成（平均畳数）　広くしたほうがいい？（ニーズとマッチしているか周辺物件の稼働率も高いため不明）
    経過年数　２０１６年１１月～およそ２年稼働　
    推定年間売上　1330万円　推定年間利益（万円）　270万円 推定営業利益率　自分の計算では20％ぐらいになりましたね。
    なぜここに作れたのかといういい立地（車通りではないけれどいい場所　いい場所とは？）
    土地の大きさ、広さ、用途制限は？（少し変形地？）
    広告（看板は小さなもの合わせて３つ？）
    入口のところの２つの駐車場は止めていいの？
    自社の周辺　稼働率　新規バイクストレージ除くと91％ぐらい
    競合の状況　???
    追加出店の可能性　　あり　トランクハウス２４を出店する可能性高い？
    3年後の稼働率　???
    いろいろと各自分析してからですか。まあ３日ぐらいしたら議論する感じでどうでしょう。ベースの知識差があると議論にならないですし待ちますかね。

25. 名前:hot 投稿日：2018/12/05(水) 01:21:48 ID：30c1b0938 返信

    先ほどの24のコメントはいったんは非公開にしたほうがいいですね。みなさんの分析のやる気を削ぎそうなので。結局自分で分析するから人には見えない発見もあったりするし、そもそも議論するベースの知識差が埋めるのが目的なので。

26. 名前:hot 投稿日：2018/12/05(水) 09:19:19 ID：3f8b931b7 返信

    ちなみに、オッシーさんの大田区が興味薄ければ、鹿児島のほうもやります？結構鹿児島面白いですよね。トランクルーム鹿児島という地場業者がいて熱いのですが、こういう地方型もまた違っていて、ミクロとしては結構大事です。まあどのみち地方型の話もでるので。

27. 名前:すぽ 投稿日：2018/12/05(水) 14:28:45 ID：589fc6ab0 返信

    hotさん、ミクロでの分析ありがとうございました。
    分析内容を拝見してコンテナ型のビジネスの輪郭が少しくっきりしました。
    ・損益分岐点は70%程度が基準だが、人気エリアは高くなりがち
    ということが実感として捉えることができました。
    一方で、現状把握を正しく行うことが重要なのはわかりますが、hotさんが望む議論のペースで進めるの難しいと思っています。
    このブログでは概ね2週間程度の期間で議論を行い、そこまでの内容をベースに結論を出すというやり方をとっています。ですので参加者は、
    ①主張
    ②主張した理由
    をそれぞれが説明するというスタイルで進めています。
    参加者にビジネスの理解の差があるのは了承いただいて、hotさんの主張をお聞かせいただけないでしょうか。

28. 名前:hot 投稿日：2018/12/05(水) 17:11:52 ID：30c1b0938 返信

    んーまあ言いたいことですか。みなさんの情報源はどこですか？
    自分は売買含めて色々ヤフー掲示板に書いていますが、みなさんはヤフー掲示板みてるんでしょうか。言い方は悪いですが、知ってか知らずかみんなが掲示板情報から焼き増ししているようにみえました
    自分はそういう意味で言ったわけじゃないのに、ベース知らないとそんな風に解釈されるんだーと驚き、分析にはミクロに視点がないと各々が思うように解釈されるんだなとわかりました。最近は売り情報ばかり載せてるじゃないですか。しかし、売り情報の意味は株価によりますから。
    大事なのはもっとベースのところですね。ヤフー掲示板は日々起こったことについて書いてるだけなんで。
    何が大事かなんてそれぞれ違うとは思うし、投資期間も資金も違うので、まあ仕方がないですね。ちなみに自分は掲示板で書いたように買ってホールドしてますよ。

29. 名前:オッシー 投稿日：2018/12/05(水) 19:26:59 ID：6fad6090c 返信

    hotさん
    トランクルーム鹿児島のことまでご存知とは凄いですね。
    元々僕が、トランクルームに興味を持ったのは、九州共同株式会社というところの倉庫型のトランクルームを見たことと取引先の会社が使っていたことからなのですが、あまりミクロの視点でひとつひとつの会社やトランクルームの設置状況や広告を見たことはなかったですね。
    基本ＨＰからの情報位しかないのですが、鹿児島では空き状況をネットで開示している会社は殆ど無いように思います。
    エリアリンクは、状況がネットで確認できるのですが、鹿児島のトランク型だと９割近く埋まっている感じで、一方、都会のプレミアムの状況を見ると空室と大きな値引きが非常に目に付いたので、期待できる半面、プレミアムの先行きに不安を感じての見解でした。
    因みに、意見の情報源は、ＩＲ情報を中心に業界の情報をネットで知れる範囲のものです。ヤフー掲示板も参考にはしてます

30. 名前:hot 投稿日：2018/12/05(水) 22:47:01 ID：30c1b0938 返信

    ちなみにですが、自分は過去に一度もキャンペーンやるなとは言ってないですし、キャンペーンはほぼ自動化されてるはずなのですが、昔と比べてキャンペーンは問題なんですか？
    もし稼働率が自分や会社の予想より上がっていないことを言うならば具体的な数値でそう言うほうが妥当でしょう。キャンペーンの発動基準値とかの話をしたいわけではないでしょう。
    2016.2017は想定よりうまくいかなかったですが、別に程度の問題です。
    また、うまくいかなかった原因にもよります。うまくいってないという物件を具体的に示して検討すればいいだけです。
    うまくいってないのは、場所なのか、総需要なのか、アピール不足なのか、競合なのか、コンテナだからか。まだ判断を待つべき物件なのか、減損すべきなのか。
    鹿児島は確かに稼働率高いので、稼働率低い物件が不安なら都内なりにいって、観光がてら調べればいいだけです。
    調べてみて問題もわかればどうにかなるかを考えて、どうにもならんときは絶望してうっていいかもです。
    まあ大田区にいかなくても、自分が調べたぐらいはわかるので、慣れればそれでいいですけど。

31. 名前:hot 投稿日：2018/12/05(水) 22:49:59 ID：30c1b0938 返信

    あっと、プレミアムの稼働率の話でしたか。こればかりはあと二年後の稼働率予測問題ですね。まさにミクロの問題ですね

32. 名前:オッシー 投稿日：2018/12/05(水) 23:58:27 ID：dc153f8eb 返信

    僕は地方在住のせいか、プレミアムの値段がどうしても高くみえちゃんうんですよね。
    言うても物置にこんな金かけるのかなーと。
    都会は賃料も高くて人口も多いので、それでも借りる人いるのかもと思いつつ、この出店ペースでほんとに借り手つくのかと。現状稼働率はしっかり維持してるのですが、プレミアムが増えていくなかでどうなるのかが、僕が一番懸念している点です。
    会社がプレミアムに注力するのは勝算があるからだと信じてはいるのですが

33. 名前:hot 投稿日：2018/12/06(木) 08:14:45 ID：2ff3abadf 返信

    ご懸念のことわかります。それはまさにミクロの問題ですね。まずは、キュラーズをよーく調べてみては？都内で室内といえばキュラーズです。
    ちょっと議論するだけでも、コアの共通認識がないから、結局調べてね、となっちゃうんですよね。
    参入障壁語るのに競合会社の話が出てこない時点でおかしいことに気がつくべきです。たとえばパルマは上場していますから、有益な情報も多いですよ。
    過去のすぽさんブログの分析みましたけど、おっしゃるとおり、時間や紙面の関係上仕方ないのかもしれませんね。

34. 名前:すぽ 投稿日：2018/12/07(金) 16:32:54 ID：589fc6ab0 返信

    hotさん、ありがとうございます。
    私はYahoo掲示板はさっと見るぐらいなので、詳しい方がいるなぁぐらい思っていました。情報ソースはこの記事の通り、IR資料をベースに、ハローストレージのサイトなどを見るぐらいですね。
    また、企業分析については「会社のビジネスモデルをざっくり捉える」というタイプなのでミクロな分析は少ないですね。
    エリアリンクは多くの情報を開示しているのでミクロからの積み上げもできますが、B2Bの企業だと生情報がほとんど取れない会社もあります。
    今のところ「No.16のコメント」が基本的な認識です。この捉え方に関して違和感などはありますか？

35. 名前:hot 投稿日：2018/12/07(金) 19:18:14 ID：8ef43894e 返信

    うーん。細々と突っ込むのはしたくないのですが。。。
    売上は失速ではなく(過去にもそんなに売れたことないので)第3Q段階では市場想定より伸びずが正しいでしょう。(会社は順調と発表)
    増資失敗で購入資金不足？は全然してないですよ。P/Sみて不足してます？
    値下げはもう書きました。
    中期経営計画→過去も達成していないしあくまで目標。自分は参考にしたことないです。逆に聞きたいのですが、中期計画を成長企業が達成する確率は何%くらいだと認識していますか？あと、何を指標に各社の中期計画は問題ないと判断して、どのタイミングでチェックしていますか？

36. 名前:すぽ 投稿日：2018/12/08(土) 10:57:29 ID：589fc6ab0 返信

    hotさん、ありがとうございます。
    今期計画の達成と中期計画が順調かは議論のベースだと思っています。ここまで株価が下がるとどうなるかわかりませんが、中期計画を修正すると株価が下落するのは一般的ではないでしょうか。
    ・失速という捉え方
    →表現について異論があるのはわかりましたが「売り出せばする捌ける」という状態から変化があったという捉え方は妥当だと思いこれを失速と表現しました。
    これが次年度計画や中期計画に影響を与えると認識しましたが、違和感はありますか。
    ・資金不足について
    →ご指摘のとおりですね。3Qの四半期報告書では76億円の現金があり、次年度の種まきのためのキャッシュは十分ですね。
    ・値下げについて
    →私は最近調べただけだので、値下げの時間的な経緯はわかりませんが、4ヶ月の半額キャンペーンの話であればそれほど悪い施策だとは思っていませんよ。もともとそう書いたつもりです。賃料そのものをを下げているというのであれば当然収益に影響すると思いますが、その情報は持ち得ていません。
    hotさんがここに書き込む理由がわからなくなってしまったのですが、hotさんがこう思うという主張があるのであればここに書いていただければと思いますし、ここに書かないのであれば結論が間違っていると茶々を入れられても困ります。

37. 名前:hot 投稿日：2018/12/08(土) 11:46:09 ID：6ca232276 返信

    困らせてしまっているようですし、コメントやめます。主張としては、結論に差が出るのは情報の重みづけと認知バイアスの問題だと思ってみてました。それでは、失礼しました。

38. 名前:MEANING 投稿日：2018/12/08(土) 20:33:08 ID：b14eb008e 返信

    もし自分より詳しくて自分の間違いを指摘してくれるような人がいるなら、その人は茶々を入れているのではなく、その間違いを指摘した後での対応・反応を試しているのだと思います。
    失礼のないように調査した上で、素直に色々教えを乞えば、自分にとってプラスになる見解を引き出せると思います。
    サラリーマンを辞めて時間にゆとりができたのであれば、なおさら。
    これでもかというくらい自分で調べて、見返してやれば良いんです。
    そのやり取りが読者にとってプラスになれば、中長期の投資家を増やしたいという目的に合った運営になると思います。
    hotさんの星三つの評価は、今後のすぽさんや他の人とのやり取りを通じて星が増えたり減ったりすることを前提としていたと思いますが、星三つのままコメント止められたようで残念です。
    この環境下で不動産業に投資をしている事情通の投資家は貴重です。
    毒にも薬にもなります。このチャンスを無碍にするのは勿体ないかなと思いました。

39. 名前:すぽ 投稿日：2018/12/09(日) 00:23:45 ID：4c2f7424e 返信

    MEANINGさん、コメントありがとうございます。
    意図は分かりますが場が持たないと判断しました。
    この場のファシリテーターでもありますので。
    ご期待に添えず申し訳ありません。

40. 名前:エリアリンク大好き 投稿日：2018/12/09(日) 21:48:54 ID：621cbf146 返信

    はじめまして。
    ブログもツイッターもしていない身分のしっかりしていない者ですが、
    思い切って書き込まさせていただきます。
    PER10倍、PBR1倍、配当利回り3%の銘柄に対して、
    世間は厳しめの評価をしているなという印象です。
    sunさんの記事を見ても、
    PER10倍の会社に対して、何でそんなところにこだわるんだろうと感じます。
    会社の中計は営業利益30%成長継続ですが、
    多少その達成が厳しめに思われたとしても、
    今の世間の評価は低い気がします。
    PER25倍超ならこの叩かれ具合はまだわかりますが。
    ビジネスモデルではないですが、
    バリュエーションに関してそのように感じています。

41. 名前:sun 投稿日：2018/12/09(日) 23:05:01 ID：9abbc1807 返信

    ＢＳ上での現金は確かにありますが、もしこの後土地付きストレージの売れ行きが急速に減速という結果が続いた場合、在庫が滞留しますのでＣＦの良くない状況は続くことになりますよね。それでもさらに仕入れを進めるとは思えませんし、そんな無茶な経営をするところは個人的には投資しかねますし林社長はそんな無茶はしないと思いますが
    (これは完全に個人的な基準なので、絶対的な価値に対して割安だという基準に重きを置かれる方が多いように感じるのでそうなるとまた別の見解になるんだと思います)
    ただＢＳに今ある在庫だけでもすでに来期80棟分の仕入れは住んでいるように感じました。記憶では土地付きストレージは一棟1.5億程度と説明会されていたと思うので、粗利から逆算すると原価は1.2億位なので120棟分程度在庫がありそうな計算になりました

42. 名前:sun 投稿日：2018/12/09(日) 23:10:37 ID：9abbc1807 返信

    ですから融資が付かない問題からさらに売れ行きが悪くなってくるであろう４Ｑ単体で何棟売れるか？が非常に重要になってくるのではないでしょうか。
    そこの数字を見れば今ある在庫は捌けるのか？
    在庫が捌ければその分がキャッシュに変わりますからＣＦも改善しますし、融資環境悪化を前提にした上での計画練り直しもできてくると思います
    もし４Ｑの売れ行きが悪かった場合は今ある在庫を値引きしてでも売りきるという判断になる可能性もあり(最悪の場合４Ｑでもすでに値引き販売してる可能性もあります)
    そうなると来期はかなり高い確率で減収・減益となるのではないでしょうか
    私が一番言いたいことは市況悪化が確実な今、これまでの延長線上で今の株価は割安という判断をするのは非常にリスクが高いのでは？という事なんです

43. 名前:sun 投稿日：2018/12/09(日) 23:14:31 ID：9abbc1807 返信

    それからこれだけ大量の市況に左右されかねない在庫を抱えているという今のエリアリンクの状況は、市況に左右される不安定な不動産業そのものにマーケットからは見えていると思います
    オーナーの土地にコンテナを立てて、安定してストレージ運用のストック収益が積みあがっていた市況に左右されにくい不動産業の姿ではないことは確かなんです
    その分市場からの評価であるＰＥＲは低くならざるをえないと思います

44. 名前:sun 投稿日：2018/12/09(日) 23:45:58 ID：9abbc1807 返信

    すみません訂正します
    仕入れが済んでいるとすれば来期80棟うれた場合値引きしても減収とはならないかもですね。
    増収・減益が可能性は高いかもしれないです
    まずは４Ｑ単体でどれだけ売れてくるのか？説明会動画で足元の状況に関する説明もあると思いますので、それをみてからでも遅くないと思ってます
    私の心配が杞憂だった場合は今が底になるのかもしれませんが、地合いも悪い、不動産セクターに対する見方も厳しい時に底値狙いでリスクとって今ＩＮは私の基準ではないかなという感じです

45. 名前:ch 投稿日：2018/12/10(月) 01:41:52 ID：612c1d790 返信

    すぽさん、sunさん、皆様
    はじめまして、ホルダーでした。
    sunさんのコメント勉強になります。
    キャッシュを得たいがために安売りは勘弁してほしいですね。
    以下調査したこと記します。
    ・2018年12月期の土地付きストレージの平均価格を約200百万円と想定(フィスコレポートより)
    ・来期の８０棟の仕入れは完了している。（IRのセルサイドレポートのエース経営研究所のアナリストレポートより）
    ・2018年年末に組成される私募ファンド第3号の発表がまだないのが気になります。IRのセルサイドレポートにあるエース経済研究所のレポートでは40億円規模とにはありますが、月刊プロパティマネジメント 2018年10月号にある「セルフストレージ特化型ファンド本業の戦略転換・成長加速に寄与」のページには30億とあります。
    https://www.arealink.co.jp/wp-content/uploads/2018/10/02115743/53766ea735b8b980fc46594643991d07.pdf
    どっちでしょうね…10億違うと５棟違います。
    ★教えてください。
    ・土地付きストレージの出店数＝売却数と捉えてよいのでしょうか？11/22にリリースの千住大橋トランク24の出店時の記載にこれで「当期の出店は43棟」となったとあります。HPをみると12月オープンの土地付きストレージが9棟あります。
    https://www.arealink.co.jp/wp-content/uploads/2018/11/22074432/0eacfc10d84cd418343ac9c4ace64d98.pdf

46. 名前:ch 投稿日：2018/12/10(月) 02:33:34 ID：612c1d790 返信

    ・ストレージ流動化の売上が多くなればなるほど、ストレージ運用のストック収入が積み上がるモデルと理解しています。うまく機能すると、どんどんシェアが広がって、どんどん売上が上がる。
    ・矢野経営研究所の調査どおり、セルフストレージ市場自体が今後成長していくならば、シェア上位のエリアリンクも同じ規模で成長すると考えています。
    ・競合にキュラーズがいますが、キュラーズは都心に有人の大型のストレージを、エリアリンクは郊外に無人の規模が小さなものを沢山出店して住み分けができていると思います。
    ・しかし、3年前はストックビジネスで安心して持っていられる銘柄と思っていましたが、昨年度から売却は順調なのか、決算発表のたびにハラハラする銘柄になってしまいました。財務面でも自己資本率は不動産業としては50%と高いですが、土地付きストレージの棚卸し在庫の増加で営業キャッシュフローが2期連続のマイナス、有利子負債も増加の中、売却が順調に進まないと在庫が・・のように常にハラハラ。
    ・エリアリンクはキャッシュもあるし、ストレージは出口戦略があるといっても市場がそれを評価するかは別問題で、最悪第２のアーバンコーポレイションみなたいな評価をされかねないと思っています。
    ・それと株価が上がりだした頃に、懲りずに増資する可能性も危惧しています。

47. 名前:sun 投稿日：2018/12/10(月) 15:38:30 ID：6b9b37e9b 返信

    ｃｈさんありがとうございます
    そのようなレポートがあるんですね。さっそく目を通してみます
    ただ私もエリアリンクが安定期に入る少し前から投資し始めていましたので、ｃｈさんが感じられる感覚すごく同感なんです。
    土地付きストレージ大量仕入れでアクセル吹かす方針に転換されてからは決算のたびに土地付きストレージの在庫推移を真っ先に確認し、順調に売れているか確認してほっとするという感じでした
    今は安定したストレージのストックビジネスのエリアリンクではなく、土地付きストレージの大量仕入れでアクセル吹かしてる分ハイリスクハイリターンになっている。
    そして市況の悪化でハイリスクの面が前面に出てきてしまっている
    そんな状況だととらえています

48. 名前:すぽ 投稿日：2018/12/13(木) 10:50:07 ID：589fc6ab0 返信

    みなさんありがとうございます。
    ・今期の目標達成がやや危ぶまれる
    ・中期計画の見直しがありそう
    という中で、今の水準（PER10、PBR1、配当利回り3%）をどう考えるかというところでしょうかね。
    chさんの第3号私募ファンドの規模(30億円 or 40億円)については、情報は無いようですね。そろそろまとめに入ろうかと思いますがよろしいでしょうか。

49. 名前:すぽ 投稿日：2018/12/14(金) 10:30:01 ID：589fc6ab0 返信

    みなさん議論ありがとうございました。それでは評価を確定しました。
    様々な情報を開示していることもあるのか、多くの個人投資家から注目されている銘柄なんだなぁと感じました。
    議論に参加いただいた皆さん、ありがとうございました！

50. 名前:sun 投稿日：2018/12/14(金) 19:13:55 ID：d90195a9c 返信

    すぽさんみなさんありがとうございます
    こちらの議論を通して今まで知らなかった事もたくさん学ぶことができ大変有意義でした
    私のブログ記事も来期80棟の仕入れが無理と書いてしまいましたが、紹介して頂いたレポートと、在庫の金額から仕入れは完了していることは間違いなさそうなので、近いうちに議論にリンクを張らせて頂いて訂正したいと思います
    ありがとうございました